Μπλόκο ΣτΕ στη συμφωνία πώλησης του Αστέρα Βουλιαγμένης

Το ΣτΕ, με την υπ΄ αριθμ. 28/2015 γνωμοδότηση του Ε΄ Τμήματός του, έκρινε μη νόμιμο το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος για την ανάπλαση της έκτασης του Αστέρα Βουλιαγμένης και γενικότερα της χερσονήσου Μικρό Καβούρι.

Η διοίκηση της Εθνικής Τράπεζας είχε προχωρήσει σε αλλαγές στο Προεδρικό Διάταγμα ώστε να καλύπτει τις απαιτήσεις του ανωτάτου δικαστηρίου αλλά τελικά αυτές δεν φάνηκαν αρκετές.

Το Προεδρικό Διάταγμα που δεν εγκρίθηκε περιείχε το ειδικό χωροταξικό σχέδιο (ΕΣΧΑΔΑ) για τις επενδύσεις που σχεδίαζε το σχήμα υπό τους Αραβες στο ξενοδοχειακό συγκρότημα. Το ΣτΕ έκρινε το Προεδρικό Διάταγμα μη νόμιμο ως προς το σκέλος εκείνο που προβλέπει τη δημιουργία νέων μονοκατοικιών (καμπάνες) και την κατασκευή χτισμάτων στο αδόμητο τμήμα της χερσονήσου Μικρό Καβούρι. Η έγκριση ΕΣΧΑΔΑ ήταν μία από τις προϋποθέσεις για την ολοκλήρωση της συμφωνίας μεταβίβασης της Αστήρ Παλάς στο επενδυτικό σχήμα που είχε υποβάλει προσφορά ύψους 400.000.000 ευρώ. 

Στο επενδυτικό σχήμα (Jermyn Street Real Estate Fund IV LP) που επικράτησε στο διαγωνισμό για το

Χωρίς εγκεκριμένο ΕΣΧΑΔΑ η συμφωνία δεν πρόκειται να ολοκληρωθεί. Αναλυτικότερα, με βάση το ΑΠΕ, στο Συμβούλιο της Επικρατείας είχε κατατεθεί για νομοπαρασκευαστική επεξεργασία το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος με το οποίο προβλέπεται η έγκριση «του ειδικού σχεδίου χωρικής ανάπτυξης δημοσίου ακινήτου (ΕΣΧΑΔΑ), η τροποποίηση του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως της Βουλιαγμένης στην έκταση του Αστέρα Βουλιαγμένης και ο καθορισμός χρήσεων γης και όρων δόμησης».

Με το σχέδιο διατάγματος επιχειρήθηκε: 1) η έγκριση ειδικού σχεδίου χωρικής ανάπτυξης δημοσίου ακινήτου (ΕΣΧΑΔΑ) συνολικού εμβαδού 301.864,99 τ.μ. που βρίσκεται στο Μικρό Καβούρι Αττικής, 2) η τροποποίηση του εγκεκριμένου σχεδίου πόλης της Βουλιαγμένης Αττικής στην έκταση του Αστέρα Βουλιαγμένης, 3) ο καθορισμός χρήσεων γης και όρων δομήσεως κατά ζώνες και 4) η έγκριση της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ).

Σύμφωνα με το σχέδιο διατάγματος, η έκταση των 301.864,99 τετραγωνικών μέτρων του Αστέρα Βουλιαγμένης χωρίζεται σε πέντε ζώνες και στην κάθε μια από αυτές καθορίζονται διαφορετικές χρήσεις. Η πρώτη έχει έκταση 201.425 τ.μ. και χαρακτηρίζεται περιοχή τουρισμού, αναψυχής και παραθεριστικής κατοικίας.

Από τα 201.425 τ.μ., επιτρέπεται να δομηθούν τα 56.500 τ.μ., εκ των οποίων στα 17.000 τ.μ. θα ανεγερθούν αποκλειστικά ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις, στα 39.500 τ.μ. θα ανεγερθούν κατά κανόνα αυτοτελείς πολυτελείς κατοικίες, αλλά και άλλες εγκαταστάσεις. Ο συντελεστής δόμησης καθορίζεται στο 0,2 και ο συντελεστής κάλυψης στο 0,1.

Στην υπόλοιπη έκταση της ζώνης αυτής (161.345 τ.μ.) προβλέπεται η ανέγερση διαφόρων κατασκευών, ενώ προβλέπεται και η κατασκευή ελικοδρομίων.

Παράλληλα, επιτρέπεται η κατεδάφιση (ολική ή μερική), η αναβάθμιση και ο εκσυγχρονισμός των υπαρχόντων ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων και η κατασκευή δύο νέων υπερπολυτελών.

Στην ίδια πρώτη ζώνη προβλέπεται η κατασκευή δύο εστιατορίων με επιφάνεια μέχρι 800 τ.μ. το καθένα και αναψυκτήρια, η έκταση των οποίων δεν μπορεί να ξεπερνά τα 1.300 τ.μ.

Το σχέδιο διατάγματος προέβλεπε τη συνένωση των υπαρχουσών καμπανών ή τη δημιουργία νέων πολυτελών καμπανών ή τη μετατροπή τους σε κατοικίες. Ο συνολικός αριθμός τους δεν μπορεί να ξεπερνά τις 100. Επίσης, επιτρέπεται και η κατασκευή νέων μεμονωμένων αυτοτελών πολυτελών κατοικιών, με μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος τα 7,5 μέτρα.

Στην υπόλοιπη επιφάνεια της πρώτης ζώνης προβλέπονται συνεδριακά κέντρα, πολιτιστικές εγκαταστάσεις, αθλητικές εγκαταστάσεις με γήπεδα τένις, γκολφ και άλλων αθλημάτων, αποδυτήρια και γραφεία των αθλητικών εγκαταστάσεων, παιδικοί σταθμοί, στεγασμένα πάρκινγκ για αυτοκίνητα, πούλμαν και αυτοκίνητα μέχρι 3,5 τόνους.

Στη δεύτερη ζώνη, έκτασης 61.505 τ.μ., θα διατηρηθούν οι υπάρχουσες εγκαταστάσεις, ενώ άλλες θα ανακαινιστούν χωρίς να γίνει καμία αύξηση της υπάρχουσας δόμησης.

Στην τρίτη ζώνη, έκτασης 25.845 τ.μ. απαγορεύεται η δόμηση. Αντίθετα, επιτρέπεται η διατήρηση, ανακαίνιση και αποκατάσταση των υφισταμένων εγκαταστάσεων, χωρίς καμία αύξηση δόμησης. «

Περιοχή αγκυροβολίου σε προστατευόμενο όρμο» χαρακτηρίζεται η τέταρτη ζώνη, επιφάνειας 3.000 τ.μ. Στη ζώνη αυτή απαγορεύεται μεν η δόμηση, αλλά επιτρέπονται τα έργα υποδομής για τη μετατροπή του υπάρχοντος αγκυροβολίου σκαφών μικρού μεγέθους σε τουριστική – λιμενική εγκατάσταση.

Η πέμπτη και τελευταία ζώνη των 10.260 τ.μ. χαρακτηρίζεται «περιοχή προστασίας αρχαιολογικού χώρου» και απαγορεύεται η δόμηση. Επιτρέπονται μόνο έργα προστασίας, αποκατάστασης και ανάδειξης των αρχαιοτήτων μετά από ειδικές μελέτες, οι οποίες θα εγκρίνονται από τις αρμόδιες υπηρεσίες και γνωμοδοτικά όργανα του υπουργείου Πολιτισμού.

Οι σύμβουλοι επικρατείας επεξεργάστηκαν το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος και με την υπ΄ αριθμ. 28/2015 γνωμοδότηση του Ε΄ Τμήματος, με πρόεδρο την αντιπρόεδρο του Ανωτάτου Ακυρωτικού Αγγελική Θεοφιλοπούλου και εισηγητή τον πάρεδρο Δημήτρη Βασιλιάδη, έκριναν μη νόμιμο το επίμαχο διάταγμα. Οι δικαστές, αφού ερμήνευσαν το άρθρο 24 του Συντάγματος για την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος, υπογραμμίζουν: «Απαγορεύεται, κατ’ αρχήν, η λήψη μέτρων που επιφέρουν την επιδείνωση των όρων διαβιώσεως και την υποβάθμιση του υπάρχοντος φυσικού ή του προβλεπόμενου από την ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία οικιστικού περιβάλλοντος».

Από το περιεχόμενο του επίμαχου διατάγματος -αναφέρεται στη γνωμοδότηση- προκύπτει ότι «η μεταβολή των επιτρεπομένων χρήσεων που επιχειρείται στη ζώνη Ι του ΕΣΧΑΔΑ δεν συνιστά ρύθμιση απορρέουσα από χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό της ευρύτερης περιοχής και ειδικότερα από το νέο ΡΣΑ ή το ΓΠΣ του οικείου δήμου Βάρης – Βούλας- Βουλιαγμένης».

Ακόμη, αναφέρεται στη γνωμοδότηση ότι «η προσθήκη της χρήσης κατοικίας στις νυν επιτρεπόμενες χρήσεις τουρισμού- αναψυχής και των συνοδευτικών τους χρήσεων στη ζώνη Ι του ΕΣΧΑΔΑ, η οποία περιλαμβάνεται στη χερσόνησο του Μικρού Καβουριού, και μάλιστα με τη δημιουργία ή την ανέγερση μεγάλου αριθμού κατοικιών ύψους 7,5 μ. σε δομημένες αλλά και αδόμητες επιφάνειες της χερσονήσου συνιστά επιβάρυνση των ήδη επιτρεπομένων χρήσεων και μετατρέπει στο διηνεκές την ευαίσθητη περιοχή της χερσονήσου σε οικιστική περιοχή με μικτές χρήσεις, προεχόντως κατοικίας, εν όψει και του συνολικού αριθμού των κατοικιών (έως 100), και δευτερευόντως, τουρισμού». Κατά συνέπεια, «η προσθήκη της χρήσης κατοικίας στη ζώνη Ι του ΕΣΧΑΔΑ συνιστά επιδείνωση του υφισταμένου φυσικού, πολιτιστικού και του οικιστικού περιβάλλοντος της περιοχής».

Η γνωμοδότηση καταλήγει ότι το επίμαχο σχέδιο διατάγματος «δεν προτείνεται νομίμως κατά το μέρος που επιτρέπει τη χρήση κατοικίας εκτός των ξενοδοχείων συνιδιοκτησίας, ήτοι σε αυτοτελείς κατοικίες με τη διαμόρφωση και ανακατασκευή υφισταμένων κτισμάτων και με την ανέγερση νέων κατοικιών, καθώς και κατά το μέρος που επιτρέπει τη δόμηση σε αδόμητες επιφάνειες της χερσονήσου του Μικρού Καβουριού».