“Πωλητήριο” σε 225 ξενοδοχεία

Ανακατατάξεις, σκληρά παζάρια, συγκέντρωση αλλά και λουκέτα έρχονται στην ξενοδοχειακή αγορά, καθώς η συνεχής άνοδος του τουρισμού κάνει τον ξενοδοχειακό κλάδο έναν ελκυστικό δυναμικό και μεγάλων αποδόσεων

Ταυτόχρονα αυτή η ανοδική πορεία του τουρισμού και οι καλές αποδόσεις των ξενοδοχείων… είναι που δυσκολεύει την ολοκλήρωση συμφωνιών αφού δημιουργεί χάσμα μεταξύ των αποτιμήσεων των επενδυτών και των αποτιμήσεων των ιδιοκτητών.
Κι αυτό γιατί ακόμη και οι ιδιοκτήτες των υπερδανεισμένων ξενοδοχείων αποτιμούν τα προς πώληση ξενοδοχεία με βάση τις μελλοντικές αποδόσεις που μπορούν να αποφέρουν.

Στις αποδόσεις αυτές όμως προσβλέπουν και οι υποψήφιοι επενδυτές, που θέλουν να κάνουν μια επένδυση σήμερα που θα τους αποδώσει 2 με 2,5 φορές τα κεφάλαιά τους στην πενταετία, πιέζοντας προς τα κάτω τα τιμήματα.

Τα αποτέλεσμα αυτής της διαφοράς μερικές φορές είναι δραματικά, όπως το τελικό λουκέτο του Ledra που έσκασε την εβδομάδα που πέρασε. Πριν λίγους μήνες μια πρόταση εξαγοράς του Ledra έφτασε στα γραφεία των ιδιοκτητών, από ενδιαφερόμενο επενδυτή. Η συμφωνία όμως δεν ολοκληρώθηκε γιατί τα χρήματα που ζητούσε ο ιδιοκτήτης ήταν παράλογα για τον επενδυτή με δεδομένο ότι το ξενοδοχείο έχει πάνω από 35 εκ. ευρώ δανεισμό.

Στην τρέχουσα περίοδο υπάρχουν τουλάχιστον 225 ξενοδοχεία με τζίρο άνω του 1 εκ. ευρώ, σε προσφορά με ζητούμενες τιμές σημαντικά υψηλότερες της εκτιμώμενης αξίας τους. Ωστόσο πολύ λίγες συναλλαγές έχουν ολοκληρωθεί πρόσφατα και μόνο μία σημαντικού μεγέθους. «Από τα 780 μεγάλα ξενοδοχεία στην Ελλάδα, μόνο τα οχτώ μπορούν να έχουν επενδυτικό ενδιαφέρον. Δύσκολο να υπάρξει μια νέα συναλλαγή όπως αυτή του Sani Resort με την Oaktree», αναφέρει ο κ. Μητρόπουλος επικεφαλής της Price Waterhouse Coopers και υπογράμμισε ότι τα funds ενδιαφέρονται για συναλλαγές της τάξεως των 50-70 εκατ. ευρώ.

«Είναι λίγα τα ελληνικά ξενοδοχεία που είναι μεγάλα και μπορούν να λειτουργήσουν με τέτοιο τρόπο ώστε να προσελκύσουν επενδυτές» αναφέρει ο κ. Κ.Μητρόπουλος για να συμπληρώσει ότι δεν περιμένει σημαντικές συμφωνίες φέτος, όχι περισσότερες από πέρσι. «Για να κλείσει μια συμφωνία χρειάζεται χρόνος δεν μπορεί να γίνει ξαφνικά. Το μεγαλύτερο εμπόδιο είναι η διαφορά στις αποτιμήσεις μεταξύ ελλήνων ιδιοκτητών και ξένων επενδυτών. Μπορεί να ακούμε συχνά για συζητήσεις και επαφές, λίγες όμως τελικά θα καταλήξουν».
Περιγράφοντας το χάσμα που συχνά επενδυτές ο κ. Μητρόπουλος εξηγεί ότι οι επενδυτές θέλουν σε μια πενταετία να πάρουν πίσω 2-2,5 δορές τα κεφάλαιά τους. «Το γεγονός ότι θεωρούν την Ελλάδα χώρα ρίσκου αυξάνει τις απαιτήσεις τους και ζητούν μεγαλύτερες αποδόσεις. Από την άλλη οι έλληνες ιδιοκτήτες υπολογίζουν στη σημερινή αποτίμηση τα κέρδη της επόμενης πενταετίας. Ετσι υπάρχει μεγάλη απόκλιση αφού την απόδοση του ξενοδοχείου στην πενταετία τη διεκδικούν και οι δύο πλευρές».

Η καλή πορεία όμως του τουρισμού αναμένεται θα λειτουργήσει καταλυτικά στην ανάπτυξη του κλάδου. Φέτος είναι η 4η ανοδική χρονιά και αν είναι ανοδικό και το 2017 θα μιλάμε για μπουμ στο επενδυτικό ενδιαφέρον …αλλά και στις αποτιμήσεις των ξενοδοχείων.

Όμως οι επενδυτές δεν ενδιαφέρονται για μικρού μεγέθους ξενοδοχεία και μια τάση που μπορεί να εκδηλωθεί είναι η συγκέντρωση. Όσο για τα ξενοδοχεία που δεν θα καταφέρουν ούτε να εξαγοραστούν ούτε να αναδιαρθρώσουν τα δάνειά τους τα λουκέτα θα είναι αναπόφευκτα. Η περίπτωση του Ledra δεν είναι η μοναδική αφού είναι πολλά τα υπερχρεωμένα ξενοδοχεία. Το ξεκαθάρισμα των δανείων των τραπεζών δεν είναι βέβαιο ότι θα φέρει απαραίτητα αγοραπωλησίες εν λειτουργία, είναι βέβαιο όμως ότι τα χρέη των ξενοδοχείων πρέπει σύντομα να φύγουν από τις πλάτες των τραπεζών και μερικές φορές το λουκέτο είναι ένα στάδιο μιας αγοραπωλησίας.

Μια άλλη τάση που θα φέρει η ανοδική πορεία του τουρισμού είναι νέες επενδύσεις. Θα δούμε τους έλληνες ιδιοκτήτες υγιών επιχειρήσεων να επανεπενδύουν τα κέρδη τους σε νέα ξενοδοχεία και να έχουμε μια μορφή consolidation στην αγορά, ή να το κάνουν από κοινού με ξένους επενδυτές. Μπορεί δηλαδή να δούμε συμφωνίες μεταξύ ξένων επενδυτών και μεγάλων ξενοδοχείων για τη χρηματοδότηση της επέκτασής τους.
Υπάρχει ευκαιρία στα κόκκινα δάνεια;

Σύμφωνα με τα στοιχεία της PWC, τα υπερδανεισμένα ξενοδοχεία είναι γύρω στα 150 και από αυτά μόνο τα 7 θα μπορούσαν να προσελκύσουν το ενδιαφέρον επενδυτών.

Ο δανεισμός στον τουρισμό υπολογίζεται στα 5,8 δισ. ευρώ, από τα οποία τα 2,5 δισ. ευρώ είναι σε ξενοδοχεία που είτε έχουν κόκκινα δάνεια είτε που οριακά εξυπηρετούν το δανεισμό τους. Από τα 9.745 ξενοδοχεία του κλάδου μόνο το 17% ανήκει στην κατηγορία τον 4 ή 5 αστέρων ενώ μόνο 307 ξενοδοχεία έχουν πάνω από 300 κρεβάτια. Οπότε το επενδυτικό ενδιαφέρον γι αυτά είναι περιορισμένο και εξαρτάται από την πρόθεση του ιδιοκτήτη να πουλήσει φθηνά.

Όπως αναφέρει ο κ. Β. Αλεβιζόπουλος από την Royal Consulting που δραστηριοποιείται –μεταξύ άλλων- στη δημιουργία business plan στον ξενοδοχειακό κλάδο και στην ανεύρεση επενδυτών, «σύντομα θα έχουμε τρεις συμφωνίες εξαγορών ξενοδοχείων εν λειτουργία στον κλάδο, με αγορά δανείων από τράπεζες. Ο ενδιαφερόμενος επενδυτής είναι ένας από τους μεγαλύτερους επιχειρηματίες στο Ιράν ο οποίος συζητά την απόκτηση ξενοδοχείων στην Ήπειρο, στην Αχαΐα, και στην Κω». Στην Κω πρόκειται για σημαντική επένδυση σε ένα συγκρότημα πέντε μονάδων συνολικής δυναμικότητας 5.000 κλινών, στη θέση Ψαλίδι, για την απόκτηση του οποίου αναμένεται να επενδυθούν 70 εκ. ευρώ. Οι ιρανοί επενδυτές εκτιμούν ότι θα υπάρξει μεγάλη αύξηση του τουρισμού από το Ιράν προς την Ελλάδα και θέλουν να τοποθετηθούν στρατηγικά στον κλάδο του τουρισμού. Εκτιμούν ότι μπορούν να εξασφαλίζουν επισκέψεις 5.000 Ιρανών τουριστών το δεκαήμερο στο συγκρότημα στην Κω και θεωρούν αποδοτική την επένδυση.