Για κάθε μεταβίβαση ακινήτου, οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, να υποβάλουν κοινή δήλωση ΦΜΑ στη ΔΟΥ, στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας βρίσκεται το ακίνητο.
Η φορολογία ακίνητης περιουσίας έχει αποτελέσει πεδίο ευρύτατων αλλαγών τα τελευταία χρόνια. Από το «χαράτσι» που πληρωνόταν μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ έχουμε περάσει στον ΕΝΦΙΑ, ο οποίος έχει υποστεί ήδη δύο αλλαγές από τότε που εφαρμόστηκε. Τo 2014 τροποποιήθηκε η νομοθεσία που αφορά τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων, με στόχο
να τονωθεί η κτηματαγορά χωρίς όμως αποτελέσματα, καθώς η αβεβαιότητα αλλά και ο ΕΝΦΙΑ κατέστησαν τα ακίνητα ένα ασύμφορο επενδυτικά προϊόν.
Οι συχνές αλλαγές έχουν δημιουργήσει έναν φορολογικό λαβύρινθο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων καθώς και τους υποψήφιους αγοραστές. Στο πλαίσιο αυτό, η Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων δημοσίευσε έναν χρήσιμο οδηγό για τους φορολογουμένους, δίνοντας έμφαση στις μεταβολές που ισχύουν αναφορικά με τη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων.
Παρακάτω παρατίθενται οι σημαντικότερες ερωτήσεις και οι απαντήσεις για τις μεταβιβάσεις ακινήτων:
– Ποιος ο υπόχρεος για την καταβολή του φόρου μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ);
Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου επιβάλλεται φόρος και υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο αγοραστής.
– Ποια είναι η αρμόδια ΔΟΥ για την υποβολή της δήλωσης;
Για κάθε μεταβίβαση ακινήτου οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, να υποβάλουν κοινή δήλωση φμα στη ΔΟΥ, στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας βρίσκεται το ακίνητο.
– Ποια είναι η διαδικασία υποβολής της δήλωσης και καταβολής του ΦΜΑ;
Η δήλωση υποβάλλεται σε δύο αντίτυπα, ένα εκ των οποίων κρατείται από τον υπάλληλο της ΔΟΥ και το δεύτερο, αφού βεβαιωθεί για την ακρίβεια της αντιγραφής, παραδίδεται στον συμβαλλόμενο. Η καταβολή του φόρου πραγματοποιείται σε πιστωτικά ιδρύματα ή στα ΕΛΤΑ με τη χρήση κωδικού πληρωμής.
– Πώς καταβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων;
Στις περιοχές όπου εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης φμα, ο φορολογούμενος υποχρεούται να αναγράφει σε αυτήν την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, βάσει της οποίας καταβάλλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί. Σε περίπτωση που το τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος. Στις υπόλοιπες περιοχές στις οποίες δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης ο φορολογούμενος καταβάλλει εξ ολοκλήρου τον φόρο που αναλογεί στην αξία που δήλωσε. Κατά την υποβολή της δήλωσης και μέσα σε προθεσμία δύο ημερών, ο προϊστάμενος της ΔΟΥ προσδιορίζει προσωρινά την αγοραία αξία του ακινήτου και ο αγοραστής έχει πλέον το δικαίωμα, μέσα σε δίμηνη ανατρεπτική προθεσμία από την ημερομηνία παραλαβής της δήλωσης, να υποβάλει συμπληρωματική δήλωση σύμφωνα με την ορισθείσα προσωρινή αξία και να καταβάλει χωρίς πρόστιμο το μισό του αναλογούντος φόρου και το υπόλοιπο μισό τον επόμενο της βεβαίωσης μήνα.
– Ποιοι είναι οι συντελεστές για τον υπολογισμό του ΦΜΑ;
O φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου. Ο ανωτέρω συντελεστής εφαρμόζεται σε μεταβιβάσεις ακινήτων, οι οποίες διενεργούνται από 1/1/2014 και μετά.
Τι ισχύει για την αγοραπωλησία πρώτης κατοικίας
Η αγορά πρώτης κατοικίας απαλλάσσεται από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων υπό προϋποθέσεις. Ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του αγοραστή διαμορφώνεται η απαλλαγή για την πρώτη κατοικία.
– Ποια είναι η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής;
Οπως προκύπτει από τον τελευταίο νόμο, η χορήγηση απαλλαγής για αγορά κατοικίας με εμβαδόν έως 200 τ.μ. ή οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί κατοικία με εμβαδόν έως 200 τ.μ., ανεξάρτητα από την αξία τους καταργήθηκε, και παρέχεται απαλλαγή, η οποία συνδέεται με την οικογενειακή κατάσταση του δικαιούχου και το είδος του αγοραζόμενου ακινήτου ως εξής:
• Για αγορά κατοικίας: από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
• Για αγορά οικοπέδου: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται ΦΜΑ. Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.
– Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;
Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οικήσεως σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες, και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.
– Προϋποθέσεις χορήγησης δεύτερης απαλλαγής.
Απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μία φορά. Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου, εφόσον αθροιστικά: α) τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά τον χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του και β) ο αγοραστής υποβάλλει την οικεία δήλωση και καταβάλλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που έτυχε της απαλλαγής.
– Πότε παραγράφεται το δικαίωμα του Δημοσίου για την επιβολή ΦΜΑ;
Για υποθέσεις για τις οποίες η φορολογική υποχρέωση γεννήθηκε έως τις 31/12/2013, το δικαίωμα του Δημοσίου για επιβολή ΦΜΑ παραγράφεται μετά την πάροδο πενταετίας από τη λήξη του έτους εντός του οποίου λήγει η προθεσμία υποβολής της δήλωσης και μετά την πάροδο δεκαπέντε ετών από το τέλος του έτους εντός του οποίου παρεσχέθη η απαλλαγή, έστω και αν η υπόθεση περαιώθηκε οριστικά. Για υποθέσεις για τις οποίες η φορολογική υποχρέωση γεννήθηκε μετά την 1/1/2014, η φορολογική διοίκηση μπορεί να προβεί σε έκδοση πράξης διοικητικού, εκτιμώμενου ή διορθωτικού προσδιορισμού φόρου εντός πέντε ετών από τη λήξη του έτους μέσα στο οποίο λήγει η προθεσμία υποβολής δήλωσης.
να τονωθεί η κτηματαγορά χωρίς όμως αποτελέσματα, καθώς η αβεβαιότητα αλλά και ο ΕΝΦΙΑ κατέστησαν τα ακίνητα ένα ασύμφορο επενδυτικά προϊόν.
Οι συχνές αλλαγές έχουν δημιουργήσει έναν φορολογικό λαβύρινθο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων καθώς και τους υποψήφιους αγοραστές. Στο πλαίσιο αυτό, η Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων δημοσίευσε έναν χρήσιμο οδηγό για τους φορολογουμένους, δίνοντας έμφαση στις μεταβολές που ισχύουν αναφορικά με τη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων.
Παρακάτω παρατίθενται οι σημαντικότερες ερωτήσεις και οι απαντήσεις για τις μεταβιβάσεις ακινήτων:
– Ποιος ο υπόχρεος για την καταβολή του φόρου μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ);
Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου επιβάλλεται φόρος και υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο αγοραστής.
– Ποια είναι η αρμόδια ΔΟΥ για την υποβολή της δήλωσης;
Για κάθε μεταβίβαση ακινήτου οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, να υποβάλουν κοινή δήλωση φμα στη ΔΟΥ, στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας βρίσκεται το ακίνητο.
– Ποια είναι η διαδικασία υποβολής της δήλωσης και καταβολής του ΦΜΑ;
Η δήλωση υποβάλλεται σε δύο αντίτυπα, ένα εκ των οποίων κρατείται από τον υπάλληλο της ΔΟΥ και το δεύτερο, αφού βεβαιωθεί για την ακρίβεια της αντιγραφής, παραδίδεται στον συμβαλλόμενο. Η καταβολή του φόρου πραγματοποιείται σε πιστωτικά ιδρύματα ή στα ΕΛΤΑ με τη χρήση κωδικού πληρωμής.
– Πώς καταβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων;
Στις περιοχές όπου εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης φμα, ο φορολογούμενος υποχρεούται να αναγράφει σε αυτήν την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, βάσει της οποίας καταβάλλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί. Σε περίπτωση που το τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος. Στις υπόλοιπες περιοχές στις οποίες δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης ο φορολογούμενος καταβάλλει εξ ολοκλήρου τον φόρο που αναλογεί στην αξία που δήλωσε. Κατά την υποβολή της δήλωσης και μέσα σε προθεσμία δύο ημερών, ο προϊστάμενος της ΔΟΥ προσδιορίζει προσωρινά την αγοραία αξία του ακινήτου και ο αγοραστής έχει πλέον το δικαίωμα, μέσα σε δίμηνη ανατρεπτική προθεσμία από την ημερομηνία παραλαβής της δήλωσης, να υποβάλει συμπληρωματική δήλωση σύμφωνα με την ορισθείσα προσωρινή αξία και να καταβάλει χωρίς πρόστιμο το μισό του αναλογούντος φόρου και το υπόλοιπο μισό τον επόμενο της βεβαίωσης μήνα.
– Ποιοι είναι οι συντελεστές για τον υπολογισμό του ΦΜΑ;
O φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου. Ο ανωτέρω συντελεστής εφαρμόζεται σε μεταβιβάσεις ακινήτων, οι οποίες διενεργούνται από 1/1/2014 και μετά.
Τι ισχύει για την αγοραπωλησία πρώτης κατοικίας
Η αγορά πρώτης κατοικίας απαλλάσσεται από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων υπό προϋποθέσεις. Ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του αγοραστή διαμορφώνεται η απαλλαγή για την πρώτη κατοικία.
– Ποια είναι η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής;
Οπως προκύπτει από τον τελευταίο νόμο, η χορήγηση απαλλαγής για αγορά κατοικίας με εμβαδόν έως 200 τ.μ. ή οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί κατοικία με εμβαδόν έως 200 τ.μ., ανεξάρτητα από την αξία τους καταργήθηκε, και παρέχεται απαλλαγή, η οποία συνδέεται με την οικογενειακή κατάσταση του δικαιούχου και το είδος του αγοραζόμενου ακινήτου ως εξής:
• Για αγορά κατοικίας: από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
• Για αγορά οικοπέδου: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται ΦΜΑ. Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.
– Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;
Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οικήσεως σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες, και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.
– Προϋποθέσεις χορήγησης δεύτερης απαλλαγής.
Απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μία φορά. Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου, εφόσον αθροιστικά: α) τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά τον χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του και β) ο αγοραστής υποβάλλει την οικεία δήλωση και καταβάλλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που έτυχε της απαλλαγής.
– Πότε παραγράφεται το δικαίωμα του Δημοσίου για την επιβολή ΦΜΑ;
Για υποθέσεις για τις οποίες η φορολογική υποχρέωση γεννήθηκε έως τις 31/12/2013, το δικαίωμα του Δημοσίου για επιβολή ΦΜΑ παραγράφεται μετά την πάροδο πενταετίας από τη λήξη του έτους εντός του οποίου λήγει η προθεσμία υποβολής της δήλωσης και μετά την πάροδο δεκαπέντε ετών από το τέλος του έτους εντός του οποίου παρεσχέθη η απαλλαγή, έστω και αν η υπόθεση περαιώθηκε οριστικά. Για υποθέσεις για τις οποίες η φορολογική υποχρέωση γεννήθηκε μετά την 1/1/2014, η φορολογική διοίκηση μπορεί να προβεί σε έκδοση πράξης διοικητικού, εκτιμώμενου ή διορθωτικού προσδιορισμού φόρου εντός πέντε ετών από τη λήξη του έτους μέσα στο οποίο λήγει η προθεσμία υποβολής δήλωσης.
