Ανεπανόρθωτη αναμένεται ότι θα είναι σε αρκετές περιπτώσεις η ζημία που έχει προκληθεί στην αγορά κατοικίας από την οικονομική κρίση, την υπερφορολόγηση και την αδυναμία χρηματοδότησης για μεγάλο χρονικό
διάστημα, καθώς είναι πολύ ορατός ο κίνδυνος αρκετά ακίνητα να οδηγηθούν σε αναγκαστική «απόσυρση» από την αγορά, ελλείψει ενδιαφέροντος. Αλλωστε, η υπερπροσφορά κατοικιών προς πώληση είναι πλέον τέτοια, ώστε να απαιτούνται πάνω από τρεις δεκαετίες έως ότου αποκατασταθεί η ισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Πρόσφατη έρευνα της εταιρείας συμβούλων PriceWaterHouseCoopers (PwC) κατέληξε στο συμπέρασμα ότι οι αξίες των κατοικιών θα επιστρέψουν στο επίπεδο όπου βρίσκονταν τα χρόνια που προηγήθηκαν της κρίσης (2002-2008), το… μακρινό 2050.
Μάλιστα, ακόμα και γι’ αυτό το «επίτευγμα» θα χρειαστεί ένας μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών κατά 0,6%. Για να συμβούν τα παραπάνω, η PwC υιοθετεί ένα ρεαλιστικό σενάριο για την ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας, βάσει του οποίου το κατά κεφαλήν ΑΕΠ θα επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα περίπου το 2030.
Αντίστοιχα, η αποκατάσταση της ισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης τοποθετείται το 2047, ως αποτέλεσμα του σημερινού δυσθεώρητου αποθέματος απούλητων κατοικιών, της υψηλής φορολογίας και της έλλειψης στεγαστικής πίστης.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η φορολογία ακινήτων αυξήθηκε έξι φορές από το 2010 έως σήμερα. Ειδικότερα, οι φόροι ακίνητης περιουσίας αυξήθηκαν 2,5-3 δισ. ευρώ κατά την πενταετία 2010-2015. Ο φόρος ακίνητης περιουσίας αντιπροσωπεύει πλέον το 4% περίπου του συνόλου των φόρων και σχεδόν το 2% του διαθέσιμου κατά κεφαλήν εισοδήματος.
Είναι χαρακτηριστικό ότι τη στιγμή που το κατά κεφαλήν εισόδημα μειώθηκε κατά 21% μεταξύ 2008 και 2014, το αντίστοιχο ποσοστό φόρου αυξήθηκε από 26% σε 34%!
Ενδεικτικό του τέλματος στο οποίο έχει περιέλθει η αγορά κατοικίας είναι ότι κατά την περίοδο από το 2008 έως το 2015 «χάθηκαν» περίπου 18 δισ. ευρώ, ή 8,2% του σημερινού ΑΕΠ, με τη μορφή επενδύσεων σε κατασκευές. Αντίστοιχα, οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν κατά 41% σε ονομαστικές αξίες, ενώ σε πραγματικές, με τον συνυπολογισμό και του αποπληθωρισμού, η πτώση είναι ακόμα μεγαλύτερη.
Μάλιστα, στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη, με βάση και τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η πτώση ξεπερνά πλέον το 45%. Οπως ανέφερε ο κ. Μάριος Ψάλτης, διευθύνων σύμβουλος της PwC, «η ελληνική αγορά κατοικίας παρακολούθησε την πτώση της οικονομίας, χωρίς ουσιαστική ανακατάταξη πέραν της συρρίκνωσής της».
Σύμφωνα με την ανάλυση της εταιρείας, οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα είναι πλέον υποτιμημένες, καθώς έχουν γίνει ελαφρώς φθηνότερες σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα.
«Στην Ελλάδα η καθίζηση της αγοράς κατοικιών συνέπεσε με τη μείωση των εισοδημάτων, ενώ μεταξύ 2010-2015 η πτώση των τιμών κατοικιών ήταν μεγαλύτερη από την πτώση του διαθέσιμου εισοδήματος». Στον αντίποδα, στην Ισπανία και στην Ιταλία οι τιμές των κατοικιών έχουν προσαρμοστεί στα οικονομικά δεδομένα των εν λόγω χωρών.
Ταυτόχρονα, η υπερπροσφορά κατοικιών, ως αποτέλεσμα των σημαντικών επενδύσεων που προηγήθηκαν της κρίσης, λειτουργεί ως το σημαντικότερο ίσως «βαρίδι» για την ανάκαμψη του κλάδου.
Είναι χαρακτηριστικό ότι από το 2002 έως το 2007 η κατασκευή κατοικιών αυξανόταν με ρυθμό 1,5% ετησίως, αγγίζοντας τις 800.000 νέες κατοικίες. Εκτοτε, και συγκεκριμένα από το 2008 έως τα τέλη του 2014, οικοδομήθηκαν επιπλέον 264.000 νέες κατοικίες, συμβάλλοντας στην κρίση της αγοράς και εμποδίζοντας πλέον την έξοδο από αυτήν.
Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, το σημερινό απόθεμα κατοικιών αγγίζει τα 6,4 εκατ., που αντιστοιχούν σε λιγότερα από 9 εκατ. κατοίκους (πληθυσμός άνω των 18 ετών), με βάση την τελευταία απογραφή. Το 2002 αντιστοιχούσαν 64 ανά 100 κατοίκους, ενώ το 2014, εν μέσω κρίσης και απουσίας ζήτησης, η αναλογία αυτή είχε αυξηθεί σε 71 κατοικίες ανά 100 κατοίκους.
ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ
