Στελέχη της αγοράς ακινήτων εκτιμούν πως η διαδικασία προέγκρισης θα δημιουργήσει υπερβολικές καθυστερήσεις
Δυσκολότερη και για ορισμένους έως και απαγορευτική καθίσταται η διαδικασία υλοποίησης επενδυτικών σχεδίων για τα οποία απαιτούνται Ειδικά Χωρικά Σχέδια
(ΕΧΣ), είτε πρόκειται για στρατηγικές επενδύσεις (στον τουρισμό και αλλού) είτε για Επιχειρηματικά Πάρκα, εφόσον υιοθετηθεί, χωρίς αλλαγές και διευκρινίσεις το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) υπό την ονομασία «Χωρικός Σχεδιασμός – Βιώσιμη Ανάπτυξη» με το οποίο καταργείται ο ν. 4269/2014.
Το παραπάνω συμπέρασμα κυριαρχεί μεταξύ των στελεχών των εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων που, πάντως, ταυτόχρονα επισημαίνουν ότι βασικός παράγοντας για την υλοποίηση του οποιουδήποτε επενδυτικού σχεδίου, ανεξάρτητα από το θεσμικό πλαίσιο, διαχρονικά, είναι η πολιτική βούληση, η θέληση δηλαδή όσων βρίσκονται στις κυβερνητικές θέσεις-«κλειδιά» να δώσουν το πράσινο φως, βάζοντας την υπογραφή τους.
Οι βασικές παρατηρήσεις
Το νέο νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ θα κατατεθεί στη Βουλή από τον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Γιώργο Σταθάκη πιθανότατα την ερχόμενη εβδομάδα και με ενδιαφέρον αναμένεται αν θα τροποποιηθούν οι επίμαχες διατάξεις, κάτι που, σύμφωνα με πληροφορίες, έχει ζητηθεί όχι μόνον από τους ενδιαφερόμενους φορείς (κάποιοι εκ των οποίων έχουν εκφράσει τις απόψεις τους είτε διά επιστολών στο αρμόδιο υπουργείο είτε στη δημόσια διαβούλευση στην σχετική ιστοσελίδα), αλλά και από στελέχη της ίδιας της κυβέρνησης με αρμοδιότητες που άπτονται στις επενδύσεις.
Η βασική παρατήρηση που γίνεται αφορά το άρθρο 8 του νέου νομοσχεδίου με το οποίο εισάγεται διαδικασία προέγκρισης από το ΥΠΕΝ των ΕΧΣ στις περιπτώσεις που αυτά τροποποιούν υφιστάμενες πολεοδομικές ρυθμίσεις, όταν δηλαδή τροποποιούνται προγενέστερα Τοπικά Χωρικά Σχέδια (ΤΧΣ), καθώς και σύμφωνη γνώμη του ΚΕΣΥΠΟΘΑ (Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων) το οποίο θα συνεδριάζει δύο φορές τον χρόνο. Όπως επισημαίνεται, η εν λόγω διαδικασία θα δημιουργήσει υπερβολική καθυστέρηση για τις στρατηγικές επενδύσεις, ειδικά με δεδομένο τον ρυθμό που λαμβάνουν αποφάσεις οι υπηρεσίες του ΥΠΕΝ, εξαιτίας της υποστελέχωσής τους.
Είναι σαφές ότι οι συγγραφείς του νομοσχεδίου έχουν την άποψη ότι θα πρέπει να περιοριστούν δραστικά τα ΕΧΣ, κάτι που υπό προϋποθέσεις ίσως και να μην ήταν πρόβλημα. Όπως λέγεται χαρακτηριστικά, είναι καλύτερα ακόμα και να απαγορευτούν τα ΕΧΣ, παρά να υπάρχει η δυνατότητα μόνον στα χαρτιά. Γιατί αυτό που «βασανίζει» τους ενδιαφερόμενους να επενδύσουν είναι οι ασάφειες και η αναποτελεσματικότητα των διαδικασιών, όταν αυτές περνούν μέσα από τα τις δημόσιες υπηρεσίες.
Όπως επίσης επισημαίνεται, θα απαιτείται η προέγκριση αφού έχουν εκπονηθεί όλες οι απαραίτητες μελέτες για την εκπόνηση ενός ΕΧΣ, άρα θα έχουν γίνει και σημαντικές δαπάνες από την πλευρά του ενδιαφερόμενου. Πιθανό θεωρείται, επίσης, καθώς η όλη διαδικασία δεν μπορεί να χαρακτηριστεί αντικειμενική, να δούμε άνθηση και των φαινομένων διαφθοράς.
Οι έχοντες την άποψη ότι δεν είναι αναγκαία η προέγκριση των ΕΧΣ προσθέτουν ότι δεν υπάρχει μεγαλύτερη ασφάλεια για τη συμβατότητα των σχεδίων αυτών σε σχέση με το υπόλοιπο περιβάλλον, από το γεγονός ότι για να προχωρήσουν καταρτίζεται Προεδρικό Διάταγμα το οποίο εγκρίνεται από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ). Ως παράδειγμα αναφέρεται η περίπτωση του Αστέρα Βουλιαγμένης όπου το ΣτΕ δεν έδωσε την έγκριση να γίνουν 100 βίλες γιατί δεν προβλέπεται στη συγκεκριμένη περιοχή η κατοικία, ωστόσο στη συνέχεια συμφώνησε σε έναν μικρότερο αριθμό τουριστικών κατοικιών, προκρίνοντας δηλαδή μια κατά κάποιο τρόπο συμβιβαστική λύση που επέτρεψε να προχωρήσει η πώληση του ακινήτου και ως εκ τούτου και οι επενδύσεις που σχεδιάζει ο αγοραστής.
Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια
Άλλα βασικά σημεία του νομοσχεδίου «Χωρικός Σχεδιασμός – Βιώσιμη Ανάπτυξη» είναι τα εξής:
* Για το πλαίσιο του σχεδιασμού: Στην κορυφή της πυραμίδας βρίσκεται η Εθνική Χωρική Στρατηγική. Τα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια (π.χ. τουρισμού, ΑΠΕ) αντικαθιστούν τα Εθνικά Χωροταξικά Πλαίσια με τη λογική, όπως λέγουν οι συντάκτες του νομοσχεδίου, ότι «τοποθετούνται στη θέση που τους ανήκει, καθότι τομεακά και όχι εθνικά όπως είχαν βαφτιστεί, ενώ ενισχύονται τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια. Τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια που αντικαθιστούν τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια, υιοθετούν αυστηρότερο προστατευτικό πλαίσιο». Όπως αναφέρεται στο προτεινόμενο νομοσχέδιο, «τα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια εκπονούνται από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Με κοινές αποφάσεις του υπουργού ΠΕΝ και του κατά περίπτωση αρμόδιου υπουργού συνιστώνται επιτελικές επιτροπές συντονισμού των εκπονούμενων πλαισίων, στις οποίες μετέχουν εκπρόσωποι του ΥΠΕΝ και των κατά περίπτωση αρμοδίων υπουργείων. Κατά την εκπόνησή τους λαμβάνονται υπόψη οι άξονες και στόχοι της Εθνικής Χωρικής Στρατηγικής, το εκάστοτε ισχύον Μεσοπρόθεσμο Πλαίσιο Δημοσιονομικής Στρατηγικής, το εθνικό πρόγραμμα δημοσίων επενδύσεων, η Εθνική Αναπτυξιακή Στρατηγική της χώρας και άλλα γενικά ή ειδικά αναπτυξιακά προγράμματα εθνικής ή διαπεριφερειακής κλίμακας που επηρεάζουν τη διάρθρωση και ανάπτυξη του εθνικού χώρου, ιδίως στον τομέα, πεδίο ή τύπο περιοχής που αποτελεί, κατά περίπτωση, το αντικείμενο ρύθμισης εκάστου πλαισίου καθώς και ενωσιακές πολιτικές και στρατηγικές που επηρεάζουν τη διάρθρωση και ανάπτυξή του».
* Εθνική Χωρική Στρατηγική: Καθιερώνεται η Εθνική Χωρική Στρατηγική με το επιχείρημα «να αντιμετωπιστεί, έστω και μερικώς, η έλλειψη Γενικού Χωροταξικού Πλαισίου». Ορίζεται ως βασικό εργαλείο διαμόρφωσης της εθνικής πολιτικής για τη βιώσιμη χωρική ανάπτυξη, που παρέχει κατευθύνσεις στον στρατηγικό / χωροταξικό σχεδιασμό, μέσω μεσοπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων στόχων. Η στρατηγική θα αποτελέσει, σύμφωνα πάντα με τους συντάκτες του νόμου, τη βάση για τον συντονισμό των χωροταξικών και περιφερειακών σχεδίων, των επενδυτικών σχεδίων, καθώς και των προγραμμάτων του κράτους, της τοπικής αυτοδιοίκησης, όπως επίσης και των δημόσιων νομικών προσώπων που επηρεάζουν την ανάπτυξη και συνοχή του εθνικού χώρου. Συντάσσεται υπό την ευθύνη και εποπτεία του ΥΠΕΝ σε συνεργασία με τα συναρμόδια υπουργεία. Αποτελεί κείμενο αρχών και μπορεί να περιλαμβάνει τους βασικούς άξονες για όλο το φάσμα των θεμάτων που καλύπτουν όλα τα επίπεδα σχεδίων και ιδίως για: τη βιώσιμη ανάπτυξη και δικτύωση του εθνικού χώρου, τη διάρθρωση και δομή του αστικού και οικιστικού δικτύου της χώρας, τη διάρθρωση των παραγωγικών τομέων, την πολιτική γης και την πολιτική αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας, τη βιώσιμη ανάπτυξη υποενοτήτων του εθνικού χώρου (π.χ. θαλάσσιος, νησιωτικός, παράκτιος χώρος) και τη χωρική διάρθρωση των δικτύων και υπηρεσιών τεχνικής, κοινωνικής και διοικητικής υποδομής εθνικού ενδιαφέροντος καθώς και τη χωρική κατανομή των υποδομών γνώσης και καινοτομίας.
Χρήσεις γης
Ακόμη, βάσει των τελευταίων (μεταβατικών) άρθρων του εν λόγω νομοσχεδίου «Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ), Σχέδια Χωρικής Οικιστικής Οργάνωσης Ανοιχτών Πόλεων (ΣΧΟΟΑΠ), Πολεοδομικές Μελέτες και γενικότερα σχέδια Πολεοδομικού Σχεδιασμού που εγκρίθηκαν ή τροποποιήθηκαν με τις μεταβατικές διατάξεις του κεφαλαίου Α’ του ν. 4269/ 2014 και τις χρήσεις γης του κεφαλαίου Β’ του ν. 4269/2014 όσο αυτό ήταν σε ισχύ, αναθεωρούνται υποχρεωτικά ως προς τις χρήσεις γης εντός έξι μηνών από τη θέση σε ισχύ του προβλεπόμενου π.δ. της παραγράφου 1 του άρθρου 238 του Ν.4389/2016, διαφορετικά θεωρούνται αυτοδικαίως άκυρα ως προς τις προβλεπόμενες χρήσεις γης. Η ανωτέρω προθεσμία δύναται να παρατείνεται μετά από αίτημα του αρμόδιου για την τροποποίηση οργάνου και την αποδοχή του αιτήματος αυτού από τον υπουργό ΠΕΝ με απόφασή του που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως».
Επιχειρηματικά Πάρκα
Αναφορικά με τα Επιχειρηματικά Πάρκα, τα οποία επίσης, εφόσον η χώρα βγει από την πρωτοφανή κρίση στην οποία έχει περιέλθει, θα μπορούσαν να αποτελέσουν μοχλό ανάπτυξης (εφόσον βεβαίως δημιουργηθούν νέες επιχειρήσεις και οι υφιστάμενες νιώσουν ασφαλείς για να επενδύσουν σε νέους οργανωμένους επιχειρηματικούς χώρους), παράγοντες της αγοράς ακινήτων σημειώνουν ότι δεν έχει ληφθεί υπόψη για τη συγγραφή του νομοσχεδίου το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο.
Όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά, οι νέες ρυθμίσεις για τα Επιχειρηματικά Πάρκα, που εφεξής θα έχουν και τον χαρακτήρα του Ειδικού Χωρικού Σχεδίου, εμπεριέχουν «εσφαλμένες διατυπώσεις που μάλλον οφείλονται σε έλλειψη ειδικών γνώσεων εφαρμογής του ν. 3982/2011». Προστίθεται ακόμη πως η εφαρμοζόμενη νομοθεσία στο γενικό της πλαίσιο ασκείται καλώς και δεν πρέπει να διαταραχτεί. Με άλλα λόγια αυτό που λέγεται είναι πως αν δεν διορθωθούν ορισμένες από τις διατάξεις που αφορούν στα Επιχειρηματικά Πάρκα θα καταστεί μη λειτουργικό και το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο και αυτό σε συνδυασμό με το γεγονός ότι το νέο πλαίσιο θα είναι εξαρχής μη λειτουργικό, θα πάψει να υπάρχει ακόμα και η έννοια των Επιχειρηματικών Πάρκων.
Ναυτεμπορική
