Αποκαλυπτική έρευνα
Περισσότερα από 30 χρόνια θα πρέπει να περάσουν για να επανέλθει η αγορά ακινήτων σε απόλυτη ισορροπία και η ζήτηση να βρεθεί στα ίδια επίπεδα με την προσφορά. Αυτό αναφέρεται σε έρευνα που πραγματοποίησε πρόσφατα η διεθνής εταιρεία PricewaterhouseCoopers (PwC).
Σύμφωνα με τα αποτελέσματα της έρευνας, η αγορά κατοικίας δεν θα αποτελέσει πάλι στο μέλλον την ατμομηχανή της ανάπτυξης της Ελληνικής οικονομίας, χωρίς γενναία μέτρα ενθάρρυνσης της ζήτησης και μείωσης της υπερπροσφοράς.
Η ελληνική αγορά κατοικίας έχει σημειώσει σημαντική επιβράδυνση. Μεταξύ 2008 και 2015 χάθηκαν 18 δισ. ευρώ (ή 8,2% του ΑΕΠ) επενδύσεων σε κατασκευές, επιβαρύνοντας ακόμα περισσότερο την ελληνική οικονομία.
Από το 2008, ο αριθμός αγοραπωλησιών μειώθηκε κατά 72%, ενώ οι τιμές κατοικιών μειώθηκαν κατά 41%, με την εντονότερη μείωση να παρατηρείται στα αστικά κέντρα, ενώ η φορολογία στην ακίνητη περιουσία αυξήθηκε 6 φορές σε σχέση με το 2010, αντιπροσωπεύοντας σχεδόν το 2% του διαθέσιμου εισοδήματος κατά κεφαλή
Η ελληνική αγορά κατοικιών αποτελεί πλέον εξαίρεση των ευρωπαϊκών αγορών, παρουσιάζοντας πτώση των τιμών κατοικιών κατά 30% την περίοδο 2010-2015. Ενώ οι τιμές κατοικιών στην Ισπανία και την Ιταλία φαίνεται να έχουν προσαρμοστεί στα οικονομικά δεδομένα των χωρών, στην Ελλάδα έγιναν ελαφρά φθηνότερες σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα.
Οι κύριοι παράγοντες που διαμορφώνουν την δυναμική της αγοράς κατοικιών είναι η οικονομική ανάπτυξη της χώρας, το οικιστικό απόθεμα, η διαθέσιμη χρηματοδότηση και οι φόροι ακίνητης περιουσίας
Σύμφωνα με ένα ρεαλιστικό σενάριο για την ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας με το κατά κεφαλή ΑΕΠ να επιστρέφει στα προ κρίσης επίπεδα, περίπου το 2030 προβλέπεται: σύγκλιση προσφοράς και ζήτησης στην ελληνική αγορά κατοικιών περί το 2047, λόγω της αυξημένης προσφοράς κατοικιών, της υψηλής φορολόγησης και της έλλειψης στεγαστικής πίστης μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών κατοικιών 0,6%, προσεγγίζοντας τα επίπεδα της περιόδου 2002-2008 μετά το 2050 επενδύσεις στην αγορά κατοικίας σε χαμηλά επίπεδα, συγκεκριμένα στα € 4,5 δισ. ετησίως, με το επενδυτικό κενό να έχει μακρά διάρκεια.
Για να επιστρέψει η αγορά κατοικίας στα επίπεδα του 2002-2008, απαιτείται σύμφωνα με την PwC πραγματική ανάπτυξη τουλάχιστον 3,5% ετησίως για πολύ μακρά χρονική περίοδο.
Για να τονωθεί η ζήτηση, η φορολογία στα ακίνητα θα πρέπει σταδιακά να μειωθεί ενώ η στεγαστική πίστη πρέπει να ακολουθεί τουλάχιστον τους ρυθμούς ανάπτυξης του ΑΕΠ.
Επίσης, για να επιταχυνθεί η αποκατάσταση της ισορροπίας στην αγορά θα πρέπει: να μειωθεί η υπερπροσφορά κατοικιών μέσω της μαζικής ανάπλασης τμημάτων του κτηριακού αποθέματος και να αντιμετωπιστούν τα προβλήματα από την κατακερματισμένη ιδιοκτησία μέσω της δημιουργία Τράπεζας Γης
Η PwC επισημαίνει ακόμη ότι το επενδυτικό έλλειμμα εξαιτίας της υστέρησης της αγοράς κατοικιών, που εκτιμάται σε 14 δισ. ευρώ ετησίως, θα πρέπει να καλυφθεί από άλλους τομείς της οικονομίας για να μεταβούμε σε επίπεδα ανάπτυξης της τάξης του 3%-4%, αφού οι επενδύσεις σε κατοικίες υπέστησαν καθίζηση μετά το 2008 και η ύφεση έπληξε με σφοδρότητα τον τομέα των κατασκευών.
Μεταξύ 2008-2015, χάθηκαν €18 δισ. (ή 8,2% του ΑΕΠ) επενδύσεων σε κατασκευές, επιβραδύνοντας περαιτέρω την οικονομική δραστηριότητα. H κατασκευή κατοικιών το 2015 (Ακαθάριστος Σχηματισμός Παγίου Κεφαλαίου – ΑΣΠΚ) αντιστοιχούσε μόλις στο 0,8% του ΑΕΠ και το 7% του συνολικού ΑΠΣΚ της οικονομίας, ενώ η συγκράτηση των διψήφιων πτωτικών μεταβολών του δείκτη κατασκευών κατά τη διάρκεια του 2015, συντέλεσε στην μικρή αύξηση του δείκτη εμπιστοσύνης στις κατασκευές κατά 1,6 μονάδες μηνιαίως και κατά 4,1 μονάδες ετησίως. Ωστόσο, η πτωτική πορεία της αγοράς κατοικιών και των κατασκευών γενικότερα βαίνει φθίνουσα, αφήνοντας περιθώρια ελπίδας για σταδιακή αποκατάσταση
Όσον αφορά στις τιμές, οι τιμές κατοικιών υπέστησαν μείωση περίπου 41%, ιδίως στα αστικά κέντρα, στην περίοδο 2008 με 2015. Ιστορικά, οι ονομαστικές τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα παρουσίασαν σημαντική αύξηση μέχρι το 2007. Από το 2008 η αύξηση των τιμών άρχισε να φθίνει, ενώ από το 2011 η μείωση των τιμών ήταν πάνω από 5% ετησίως, ενώ η κίνηση των τιμών αντανακλά τη μείωση της ζήτησης κατοικιών και η προσφορά συνέχισε να διαστέλλεται.
Το ποσοστό των συναλλαγών στο σύνολο του αποθέματος κατοικιών συρρικνώθηκε κατά 80% μεταξύ της αιχμής το 2005 και το 2014 και κατά 72% από το 2008 και μετά Ο αριθμός των συναλλαγών (αγοραπωλησιών) κατοικιών σε σχέση με το απόθεμα μειώθηκε κατά 72% από το 2008.
Το υπάρχον απόθεμα κατοικιών αγγίζει τις 6,4 εκ. κατοικίες ενώ αντιστοιχεί σε λιγότερα από 9 εκ. άτομα (πληθυσμός άνω των 18 ετών).Το 2002 αντιστοιχούσαν 64 κατοικίες ανά 100 άτομα, ενώ το 2014, αυξήθηκαν σε 71 κατοικίες ανά 100 άτομα (ή 1,7 κατοικίες ανά οικογένεια*), αντανακλώντας τη διεύρυνση των διαθέσιμων κατοικιών κατά τη διάρκεια της περιόδου. Ο αντίστοιχος δείκτης στις υπόλοιπες χώρες του δείγματος μεταβλήθηκε από 55 κατοικίες το 2002 σε 60 κατοικίες το 2014.
Τέλος, περίπου το 55% των αστικών κτηρίων στην Ελλάδα είναι κτισμένα πριν από το 1980 και περίπου 13% μετά το 2001.
Φόροι στην ακίνητη περιουσία
Οι φόροι ακίνητης περιουσίας αυξήθηκαν κατά 2,5 – 3 δισ. ευρώ κατά την πενταετία (2010-2015). Ο φόρος ακίνητης περιουσίας αντιπροσωπεύει πλέον το 4% περίπου του συνόλου των φόρων και σχεδόν το 2% του διαθέσιμου εισοδήματος κατά κεφαλή. Την ίδια στιγμή, το κατά κεφαλή εισόδημα μειώθηκε κατά 21% μεταξύ 2008 και 2014, αλλά το αντίστοιχο ποσοστό φόρου αυξήθηκε από 26% σε 34%.
ΤΟ ΒΗΜΑ
