Αποκλίσεις που προσεγγίζουν ακόμη και το 70% σε ορισμένες περιπτώσεις εξακολουθούν να καταγράφονται ανάμεσα στις αντικειμενικές αξίες και τις πραγματικές τιμές στις οποίες πραγματοποιούνται αγοραπωλησίες στην αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με στοιχεία συναλλαγών που πραγματοποιήθηκαν από τις αρχές του έτους, οι πραγματικές αξίες εξακολουθούν να υπολείπονται σημαντικά των αντικειμενικών αξιών, παρά το γεγονός ότι οι τελευταίες αναπροσαρμόστηκαν πριν από ένα χρόνο, κυρίως προς τα κάτω.
Οπως προκύπτει όμως από τις σχετικές πράξεις, οι εμπορικές αξίες παραμένουν σε αισθητά χαμηλότερο επίπεδο, είτε αφορούν κατοικίες είτε γραφεία, ή ακόμα και εξοχικές κατοικίες. Η απόκλιση γίνεται ακόμα εμφανέστερη σε περιοχές όπου οι αντικειμενικές είναι πολύ υψηλές, τη στιγμή που η πραγματικότητα είναι πλέον διαφορετική.
Το παράδειγμα
Χαρακτηριστικό το παράδειγμα του Παλαιού Ψυχικού, όπου πρόσφατα πωλήθηκε μια μονοκατοικία των 350 τ.μ. αντί ποσού 1 εκατ. ευρώ, τη στιγμή που η αντικειμενική της αξία (και συνεπώς και ο ΕΝΦΙΑ) είναι υπερτριπλάσια, καθώς αγγίζει τα 3,2 εκατ. ευρώ! Αντίστοιχα, ένα διαμέρισμα ηλικίας 40 ετών στο Χαλάνδρι πωλήθηκε 20% χαμηλότερα από την αντικειμενική του τιμή, ενώ στην Αργυρούπολη ένα διαμέρισμα του 1982 πωλήθηκε 31,25% χαμηλότερα. Οπως αναφέρει στην «Κ», ο αντιπρόεδρος της Ενωσης Μεσιτών Αθηνών – Αττικής, κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, όσο πιο μεγάλης επιφάνειας είναι το ακίνητο και σε καλύτερη περιοχή, τόσο μεγαλύτερη είναι και η απόκλιση ανάμεσα στην αντικειμενική τιμή και στην πραγματική τιμή πώλησης. Αντιθέτως, όσο πιο μικρό είναι το ακίνητο και σε φθηνότερη περιοχή, τόσο μικρότερη είναι η απόκλιση. «Αυτό συμβαίνει επειδή η αντικειμενική τιμή διαμορφώνεται με βάση παραμέτρους όπως η επιφάνεια του ακινήτου και η περιοχή και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά αυτής. Ετσι, ενώ στα μάτια της εφορίας το ακίνητο κοστίζει ένα σημαντικό ποσό, στην πράξη αυτή η αξία δεν αντικατοπτρίζεται στο τίμημα, καθώς η αγορά ακινήτων παραμένει σε πολύ χαμηλό επίπεδο», τονίζει ο κ. Ποταμιάνος. Παράλληλα, η κατάσταση αυτή μεγεθύνει και την αδικία που υφίστανται οι ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι από τη μία πλευρά εξακολουθούν να φορολογούνται με βάση τις υψηλότερες αντικειμενικές αξίες, ενώ από την άλλη πλευρά, οι τιμές αυτές δεν μπορούν να κεφαλαιοποιηθούν, όντας επί της ουσίας «πλασματικές».
Ακόμα πιο αρνητικό είναι το γεγονός ότι ενώ έχει ήδη γίνει μια πρώτη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών το 2016, έπειτα από σχετική δικαστική παρέμβαση από το Συμβούλιο της Επικρατείας, επί της ουσίας, το χάσμα παραμένει. Αξίζει να σημειωθεί ότι η εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές και η υιοθέτηση ενός νέου συστήματος υπολογισμού τους, με βάση τακτικές αναπροσαρμογές, εξακολουθεί να αποτελεί κενό γράμμα, παρότι ήταν ήδη ένα από τα προαπαιτούμενα από το προηγούμενο μεσοπρόθεσμο πρόγραμμα.
Η τελευταία προθεσμία αφορούσε τη λειτουργία του συστήματος ήδη από τις αρχές του 2017, ενώ πλέον η επόμενη καταληκτική ημερομηνία φαίνεται πως θα είναι η 1η Ιανουαρίου του 2018, χωρίς όμως ουδείς να είναι βέβαιος για κάτι τέτοιο. Αλλωστε, όπως έχουν δείξει και οι συζητήσεις που διεξήχθησαν καθ’ όλη τη διάρκεια των προηγούμενων μηνών στη σχετική επιτροπή για τις αντικειμενικές αξίες που δημιουργήθηκε στο υπ. Οικονομικών, με τη συμμετοχή δεκάδων φορέων, το αδιέξοδο φαντάζει δεδομένο, καθώς επικρατούν πολλές διαφορετικές απόψεις, καμία εκ των οποίων δεν τυγχάνει κοινής αποδοχής, για το ποιο σύστημα υπολογισμού είναι το δικαιότερο και ακριβέστερο.
Παράλληλα, φορείς της αγοράς ακινήτων προειδοποιούν ότι οι επικείμενοι πλειστηριασμοί/πωλήσεις ακινήτων που έχουν συσσωρεύσει οι τέσσερις συστημικές τράπεζες θα μπορούσαν να ασκήσουν πρόσθετη πίεση στις τιμές, ιδίως αν η όλη διαδικασία γίνει μαζικά. Πάντως, φαίνεται ότι τον σχετικό κίνδυνο έχουν αντιληφθεί και οι τράπεζες, με αποτέλεσμα να προσανατολίζονται σε σταδιακές πωλήσεις.
