Πολλοί φορολογούμενοι αντιμετωπίζουν δυσάρεστες εκπλήξεις σχετικά με τους φόρους οι οποίοι βαρύνουν την ακίνητη περιουσία, αλλά και στο πλαίσιο φορολογικών ελέγχων συναλλαγών τους που συνδέονται με ακίνητα. Το κείμενο που ακολουθεί αποσκοπεί στην ανάδειξη με απλό τρόπο των σημαντικότερων σχετικά με τα ακίνητα φορολογικών θεμάτων, τα οποία ταξινομούνται σε τρεις κατηγορίες, ήτοι κατά την απόκτηση, την κατοχή και την πώλησή τους.
Κατά την απόκτηση
Επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24% οι πωλήσεις ακινήτων αποπερατωμένων και ημιτελών πριν από την πρώτη εγκατάσταση (μίσθωση, ιδιόχρηση κ.λπ.) σε αυτά, εφόσον η άδεια κατασκευής τους έχει εκδοθεί ή αναθεωρηθεί μετά την 01/01/2006.
Αν η άδεια έχει εκδοθεί πριν από την παραπάνω ημερομηνία, επιβάλλεται Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) ο οποίος ανέρχεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας και 3% επί του ΦΜΑ υπέρ Δήμων και Κοινοτήτων. Ο νόμος παρέχει απαλλαγές υπό προϋποθέσεις σε περιπτώσεις απόκτησης πρώτης κατοικίας.
Σε περίπτωση δωρεάς ή γονικής παροχής, ο φόρος που καταβάλλεται από τον δωρεοδόχο υπολογίζεται ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας και τις σχετικές κλίμακες.
Οι φορολογούμενοι πρέπει να ξέρουν ότι:
Αν και για αρκετά χρόνια η απόκτηση/ανέγερση ακινήτων δεν αποτελούσε τεκμήριο, οι πρόσφατοι φορολογικοί έλεγχοι μπορεί να εξετάσουν την πραγματική δυνατότητα απόκτησης και την πηγή/προέλευση των κεφαλαίων που δαπανήθηκαν για την απόκτηση των ακινήτων.
Εν όψει των φορολογικών ελέγχων με άνοιγμα τραπεζικών λογαριασμών και δεδομένης της δυνατότητας «Οικειοθελούς Αποκάλυψης Εισοδημάτων» του Ν. 4446/16, οι φορολογούμενοι θα πρέπει να σταθμίσουν την πιθανότητα υπαγωγής τους σε περιπτώσεις που απέκτησαν ή πούλησαν ακίνητο δηλώνοντας αντί της πραγματικής αξίας της συναλλαγής, τη χαμηλότερη αντικειμενική, καταβάλλοντας ή εισπράττοντας αντίστοιχα τη διαφορά μέσω τραπεζικού λογαριασμού. Τα μισθώματα που εισπράττουν φυσικά πρόσωπα φορολογούνται πλέον με 15% για τις πρώτες 12.000 ευρώ, με 35% για τις επόμενες 23.000 ευρώ και με 45%για τα μισθώματα πάνω από 35.000 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι αν κάποιος έχει ετήσια έσοδα από μισθώματα 35.000 ευρώ, θα πληρώσει φόρο εισοδήματος 9.850 ευρώ και για όποιο επιπλέον ποσόν 45%. Τα έσοδα από ακίνητα προστίθενται στα λοιπά εισοδήματα του φορολογουμένου και το σύνολο υπόκειται σε εισφορά αλληλεγγύης.
Φορολογούμενοι που εισπράττουν σημαντικά ποσά από μισθώματα θα μπορούσαν να εξετάσουν αν ενδείκνυται η μεταβίβαση των ακινήτων σε κάποιο εταιρικό σχήμα, μέσω του οποίου θα έχουν τη δυνατότητα να εκπίπτουν αποσβέσεις και δαπάνες, αλλά και να φορολογούνται με τους συντελεστές που ισχύουν για εταιρικά κέρδη και όχι με την προαναφερόμενη κλίμακα.
Σχετικά με τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτου (ΕΝΦΙΑ) οι φορολογούμενοι πρέπει να ξέρουν ότι συμπληρωματικός φόρος επιβάλλεται στη συνολική αξία με κλίμακα η οποία έχει απαλλαγή για τις πρώτες 200.000 ευρώ, 0,1% για τις επόμενες 50.000 ευρώ κ.λπ. με ανώτατο συντελεστή 1,15% για συνολική αξία άνω των 2.000.000 ευρώ.
Τα νομικά πρόσωπα (εταιρείες, offshore κ.λπ.) βαρύνονται ετησίως με τον Ειδικό Φόρο Ακινήτων 15% επί της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων που κατέχουν. Απαλλάσσονται μεταξύ άλλων εισηγμένες εταιρείες, οι εμπορικές, βιομηχανικές επιχειρήσεις, νομικά πρόσωπα εντός ή εκτός Ευρωπαϊκής Ενωσης (συνεργάσιμα κράτη) τα οποία δηλώνουν τους μετόχους τους, μέχρι φυσικού προσώπου, το οποίο πρέπει να έχει ΑΦΜ.
Κατά την πώληση
Στην υπεραξία (κέρδος) που προκύπτει, ο πωλητής φορολογείται με 15% φόρο υπεραξίας η εφαρμογή του οποίου έχει ανασταλεί μέχρι τις 31/12/2017. Εν πάση περιπτώσει, δεν επιβάλλεται φόρος υπεραξίας για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί πριν από την 1η.1.1995. Αν ο φορολογούμενος έχει διενεργήσει τρεις πωλήσεις ακίνητων εντός διετίας, θεωρείται ότι ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα και θα φορολογηθεί με την κλίμακα φορολογίας εισοδήματος από επιχειρηματική δραστηριότητα. Σε περίπτωση πώλησης ακινήτου που έχει αποκτηθεί με κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή, ως κόστος για τον υπολογισμό της υπεραξίας λαμβάνονται υπόψη μόνο οι τυχόν καταβληθέντες φόροι και έξοδα.
