Με πολλαπλάσιο κόστος θα νομιμοποιηθούν τα μεγάλα αυθαίρετα μέσω Τράπεζας Γης- Τα συν και τα πλην της ρύθμισης
Της Μαριάννας Τζάννε
Κεντρικό και επιτελικό ρόλο στην διαχείριση τίτλων για την μεταφορά Συντελεστή Δόμησης αλλά με πολλούς αστάθμητους παράγοντες, αναλαμβάνει το υπουργείο Περιβάλλοντος, επιδιώκοντας να ελέγξει και να ρυθμίσει, το αδιαφανές «χρηματιστήριο» τίτλων που λειτουργούσε στην αγορά μέχρι σήμερα, με αμιγώς εμπορικά χαρακτηριστικά. Η μεγάλη τομή που φέρνει το νέο θεσμικό πλαίσιο, είναι ότι υποχρεώνει τους δικαιούχους τίτλων να περνούν όλες οι συναλλαγές τους μέσα από την Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων (τράπεζα Γης)
Πρόκειται για ένα νέο θεσμό, ψηφιακής μορφής, ο οποίος θα διαχειρίζεται το σύνολο των δικαιωμάτων μεταφοράς Συντελεστή δόμησης το αντάλλαγμα δηλαδή που αποκτά κάποιος, από την αδυναμία του να αξιοποιήσει διατηρητέα μνημεία ή ακίνητα που απαλλοτριώθηκαν για κοινόχρηστους χώρους ή που δεν είναι δυνατό να δομηθούν για περιβαλλοντικούς λόγους. Επιπλέον, θα έχει την δυνατότητα να εκδίδει Τίτλους «Εξασφάλισης Περιβαλλοντικού Ισοζυγίου» υπό όρους και προϋποθέσεις, με σκοπό την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση για μεγάλες περιβαλλοντικές παραβάσεις με υπερβάσεις δόμησης και κάλυψης άνω του 40%.
Μετέωρη η χρηματοδότηση
Έστω για παράδειγμα ότι κάποιος κατέχει στο Μαρούσι ένα οικόπεδο το οποίο απαλλοτριώνεται για την δημιουργία κοινόχρηστου χώρου (πλατείας ή δρόμου). Ο ιδιοκτήτης εφόσον δεν επιλέξει την διαδικασία της αποζημίωσης, όπως αυτή ορίζεται με τιμή μονάδας από το δικαστήριο, αποκτά τίτλο μεταφοράς ΣΔ. Τον τίτλο αυτό υποχρεούται να καταθέσει στην Τράπεζα Γης που θα διαχειρίζεται το Πράσινο Ταμείο και να ζητήσει είτε αποζημίωση είτε την εφαρμογή της μεταφοράς σε ωφελούμενο ακίνητο (ακίνητο στα οποίο μπορεί να πραγματοποιηθεί μεταφορά ΣΔ) δηλαδή πρακτικά σε Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), ή σε Περιοχές Αυξημένης Επιβάρυνσης Συντελεστή (ΠΑΕΣ- αφορούν περιοχές περιβαλλοντικά επιβαρυμένες λόγω αυθαιρέτων και πυκνής δόμησης) ή σε ειδικά σχέδια χωρικής ανάπτυξης δημοσίων ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ). Οι υπόλοιπες περιπτώσεις ωφελούμενων ακινήτων δεν μπορούν να απορροφήσουν μεγάλα μεγέθη.
Πρόκειται για το πρώτο ορατό σημείο αδυναμίας του νομοσχεδίου, αφού ο χρόνος για να υλοποιηθούν οι ζώνες που θα αποτελέσουν και την μεγαλύτερη δεξαμενή υποδοχής τίτλων μπορεί να ξεπεράσει και τα 5 χρόνια Αυτόματα, αυτό δυσχεραίνει την άμεση εφαρμογή της ρύθμισης και παρατείνει τον χρόνο ολοκλήρωσης του θεσμού, στοιχείο το οποίο θα μπορούσε να είναι και επιθυμητό από την διοίκηση ώστε να έχει την ευελιξία να διαχειριστεί την εξέλιξη και ωρίμανσή του.
Ένα επιπλέον στοιχείο που αξίζει να επισημανθεί είναι ότι οι διατάξεις αυτές για να έχουν πρακτικά οφέλη, θα πρέπει να παραμείνουν σε αυτές δύο βασικές πολιτικές επιλογές του νομοσχεδίου, που είναι αμφίβολο τι μορφή θα πάρουν στο νομοσχέδιο που θα ψηφιστεί. Η πρώτη επιλογή αφορά τους πόρους χρηματοδότησης που είναι απαραίτητοι για να συσταθεί και να λειτουργήσει η Τράπεζα Γης ώστε να αποζημιώνει τους δικαιούχους. Το σχέδιο νόμου προβλέπει ότι το 50% των προστίμων από τα αυθαίρετα θα διοχετεύεται στην Τράπεζα Γης. Με τις δημοσιονομικές ανάγκες που υπηρετούν τα πρόστιμα είναι αμφίβολο εάν τελικά το ποσοστό αυτό μπορεί να αποτελέσει ένα ασφαλές μαξιλάρι χρηματοδότησης, όταν μάλιστα εκκρεμεί η έκθεση του Γενικού Λογιστηρίου του Κράτους. Η δεύτερη επιλογή αφορά την πρόβλεψη ότι για τις στρατηγικές επενδύσεις σε δημόσια ακίνητα, το 15% του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης θα πρέπει να προέρχεται από μεταφορά συντελεστή δόμησης (αγορά τίτλου από την Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων). Η εφαρμογή της διάταξης αυτής, αμφισβητείται σοβαρά καθώς συνεπάγεται πρόσθετη οικονομική επιβάρυνση για τους επενδυτές. Η διάταξη όμως κινδυνεύει να καταστεί ανεφάρμοστη και για ένα πρόσθετο λόγο. Υπολογίζεται ότι η Τράπεζα Γης θα χρειαστεί για να λειτουργήσει από 3 έως 4 χρόνια. Στους χρόνους αυτούς θα είναι αδύνατο να προσαρμοστούν μεγάλα επενδυτικά σχέδια για να δομήσουν μία έκταση.
Yπό όρους η νομιμοποίηση μεγάλων αυθαιρέτων
Πολλές ασάφειες εμφανίζει και η πρόβλεψη για την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση μεγάλων αυθαιρέτων, που μπορεί να γίνει μόνο υπό όρους. Καταρχήν, θα πρέπει να επιτραπεί από τον πολεοδομικό σχεδιασμό κάθε περιοχής. Όπως αναφέρουν αρμόδιες πηγές θα είναι μάλλον αδύνατο να διατηρηθούν όλες οι πολεοδομικές παραβάσεις. Στην συνέχεια όμως θα πρέπει να γίνει αντιληπτό ότι ακόμη και αν οι συνθήκες το επιτρέψουν, τότε οι ιδιοκτήτες δεν θα πληρώσουν ένα ευτελές ποσό για να πάρουν την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. Σε αρκετές περιπτώσεις το κόστος που θα κληθεί να καταβάλλει κάποιος στην Τράπεζα Γης για να αποκαταστήσει την ζημιά που προκάλεσε στο περιβάλλον, θα είναι πολλαπλάσιο των ποσών των προστίμων και του παραβόλου και απόλυτα συνδεδεμένο με τις αντικειμενικές τιμές. Όσο αυτό δεν θα είναι εφικτό θα ισχύει η εξαίρεση από την κατεδάφιση για 30 χρόνια, χωρίς καμία άλλη υποχρέωση.
Τι λένε οι ιδιοκτήτες τίτλων ΣΔ
Μέχρι σήμερα, η αγορά της μεταφοράς ΣΔ ήταν ελεύθερη. Κάποιος που είχε αποκτήσει τίτλους είχε το δικαίωμα να τους πουλά ή αντίστοιχα να αγοράζει σε τιμή που αποτελούσε αντικείμενο ελεύθερης διαπραγμάτευσης και έχοντας το πλεονέκτημα ότι η πρώτη μεταβίβαση ήταν αφορολόγητη. Στην αγορά, υποστηρίζουν ότι πολλές από τις συναλλαγές αυτές ήταν αδιαφανείς, στήνοντας ένα χρηματιστήριο κερδοσκοπίας και ένα ανεφάρμοστο μέχρι σήμερα θεσμό.
Έτσι παρά το γεγονός ότι η μεταφορά πάγωσε από το ΣτΕ με αλλεπάλληλες αποφάσεις, εξαιτίας της υποχρέωσης να θεσμοθετηθούν οι Ζώνες Υποδοχής της Μεταφοράς Συντελεστή για να παταχθεί έτσι και ο εμπορικός χαρακτήρας του μέτρου, εντούτοις ακόμη και σήμερα εκτελούνται συναλλαγές. Η μεγάλη αλλαγή που φέρνει ο νόμος είναι ότι με την ψήφιση του, όσοι κατέχουν στα χέρια τους τίτλους καλούνται να τους εγγράψουν υποχρεωτικά στην Τράπεζα Γης και εκείνη ως μεσάζων, να αναλάβει την μεταφορά τους αλλά και την τιμή (σύμφωνα με τα κριτήρια που θα οριστούν) που θα τους αντιστοιχίσει με ωφελούμενα ακίνητα ή θα τους αποζημιώσει. Αυτή η υποχρέωση επεκτείνεται σε όσους θελήσουν να αγοράσουν ή να πουλήσουν τίτλο, ακόμη και για τα μελλοντικά επενδυτικά σχέδια στρατηγικών επενδύσεων (ΕΣΧΑΔΑ).
Ελεύθεροι τίτλοι για 450.000 τ.μ
Για όσους υποτιμούν το μέγεθος της αγοράς τίτλων μεταφοράς ΣΔ αρκούν τα στοιχεία του Πανελλήνιου Συλλόγου Ιδιοκτητών Διατηρητέων Κτηρίων και Μνημείων. Όπως αναφέρει ο κ. Αντώνης Ιωακειμίδης, υπεύθυνος οικονομικών του Συλλόγου, στην αγορά υπάρχουν προς αξιοποίηση τίτλοι επιφάνειας 450.000 τ.μ, που αφορούν διατηρητέα, μνημεία αλλά και καίριους για την ποιότητα ζωής κοινόχρηστους χώρους, οι οποίοι κινδυνεύουν να μετατραπούν σε οικόπεδα. Οι τίτλοι αυτοί με τις τρέχουσες αντικειμενικές αξίες αποτιμώνται σε 250 εκ. ευρώ.
Ο ίδιος υποστηρίζει ότι οι προβλέψεις του νέου νόμου (σ.σ η μεταφορά ΣΔ και η σύσταση της Τράπεζας Γης προβλέπονται στο νέο νόμο για τον Έλεγχο και την Προστασία του Δομημένου Χώρου που βρίσκεται για επεξεργασία αποτελούν θετικό βήμα. Ωστόσο τονίζει ότι θα αποτελέσουν ανεφάρμοστο γράμμα εάν δεν εξειδικευτούν άμεσα και με σαφήνεια με σειρά υπουργικών αποφάσεων που θα καθορίζουν την τιμή που θα αποζημιώνονται οι τίτλοι, την δομή και την λειτουργίας της Τράπεζας Γης αλλά και τα κριτήρια οριοθέτησης των ΖΥΣ και ΠΑΕΣ.
Όπως επισημαίνει ο κ. Ιωακειμίδης μεγάλη σημασία έχει ο χρόνος που θα εφαρμοστούν αυτές οι προβλέψεις. «Εάν χρειάζονται 3 έως 4 χρόνια ο μικροϊδιοκτήτες για να αποζημιωθούν τότε έχουμε χάσει το στόχο, χρειάζεται να γίνουν γρήγορα οι ΖΥΣ και οι ΠΑΕΣ» αναφέρει και σημειώνει ότι στην Αθήνα υπάρχουν 3.500 διατηρητέα κτίρια, από τα οποία τίτλοι έχουν εκδοθεί μόνο για 500.
Αξίζει να σημειωθεί ότι έχουν ήδη εκδοθεί και δικαστικές αποφάσεις που καταδικάζουν το ελληνικό δημόσιο σε αποζημίωση ιδιοκτητών Τίτλων Μεταφοράς ΣΔ για την απουσία δυνατότητας υλοποίησής τους. Μια πρόσθετη καθυστέρηση, εκτιμάται ότι θα έσπρωχνε ακόμη περισσότερους ιδιοκτήτες τίτλων στα δικαστήρια.
