Αγοραστής ακινήτου που υφαρπάχθηκε από το Ελληνικό Δημόσιο κρίθηκε κακόπιστος

Το μέλλον των αστικών δικών του Ελληνικού Δημοσίου κατά των ιδιοκτητών ακινήτων, που υφαρπάχθηκαν με την χρήση ανυπόστατων αποφάσεων εκποίησής τους και συγκεκριμένα η καλοπιστία εκείνων που τα αγόρασαν από τους προηγούμενους ιδιώτες – ιδιοκτήτες τους, κρίθηκε με απόφαση «βόμβα» που εξέδωσε το Εφετείο Δωδεκανήσου.
Το Εφετείο Δωδεκανήσου με την υπ’ αρίθμ. 292/2017 τελεσίδικη απόφασή του –οδηγό για παρόμοιες υποθέσεις που ανεστάλησαν από το Πολυμελές Πρωτοδικείο Ρόδου-, έκρινε ουσιαστικά ότι οι αγοραστές ακινήτων, που υφαρπάχθηκαν από το Ελληνικό Δημόσιο, δεν μπορεί να θεωρηθούν καλόπιστοι.
Θυμίζουμε ότι το Πολυμελές Πρωτοδικείο Ρόδου ανέμενε την έκβαση της συγκεκριμένης δίκης προκειμένου να αποφανθεί επί άλλων ομοίων αγωγών του Ελληνικού Δημοσίου.
Δυνάμει αποφάσεων του νομάρχη Δωδεκανήσου, καταχωρίστηκαν στα βιβλία του Κτηματολογίου Ρόδου, μεταβιβάσεις λόγω εκποιήσεως ακινήτων υπέρ πολλών ιδιωτών, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 719/1977, οι οποίες, όπως προέκυψε κατόπιν σχετικού ελέγχου, ουδέποτε εκδόθηκαν και υπογράφηκαν από αυτόν.
Ακολούθησαν πολλές καταφατικές διατάξεις του Κτηματολογικού Δικαστή Ρόδου, με τις οποίες διατάχθηκαν αρχικά μεν οι καταχωρήσεις των διαφόρων ακινήτων στον εκάστοτε φερόμενο ως δικαιούχο, εν συνεχεία δε ακολούθησαν διαδοχικές μεταβιβάσεις και εγγραφές προσημειώσεων και υποθηκών.
Κατά των ως άνω καταφατικών διατάξεων το Ελληνικό Δημόσιο έχει ασκήσει αγωγές κατά του προϊσταμένου του Κτηματολογίου, ιδιωτών και τραπεζών με τις οποίες ζητείται η αποκατάσταση της ιδιοκτησίας του σε ακίνητα που υφαρπάχθηκαν με τη χρήση των ανυπόστατων αυτών αποφάσεων.
Επί των αγωγών αυτών, έχουν ήδη εκδοθεί από το Πολυμελές Πρωτοδικείο Ρόδου δύο αποφάσεις επί ισάριθμων αγωγών με αντιφατικό περιεχόμενο, ήταν η υπ’ αριθμ. 2/2015 και η υπ’ αριθ. 9/2015.
Το Πολυμελές Πρωτοδικείο ανέμενε τελεσίδικη απόφαση, που θα έκρινε το θέμα του «καλόπιστου τρίτου» για τα επίδικα ακίνητα και ανέστειλε την έκδοση αποφάσεων του επί άλλων αγωγών.
Η επίμαχη απόφαση του Εφετείου Δωδεκανήσου εκδόθηκε συγκεκριμένα κατόπιν εφέσεως του Ελληνικού Δημοσίου για την ακύρωση της υπ’ αρίθμ. 2/2015 απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Ρόδου, με την οποία είχε γίνει μερικώς δεκτή αγωγή του για την αποκατάσταση της ιδιοκτησίας του σε δημόσιο ακίνητο, που υφαρπάχθηκε με την χρήση ανυπόστατης απόφασης εκποίησης, που φέρει πλαστή υπογραφή νομάρχη Δωδεκανήσου.
Το Ελληνικό Δημόσιο με την αναγνωριστική αγωγή της κυριότητάς του επί ακινήτου στη μερίδα ΚΜ 959 γαιών Κοσκινού εστράφη συγκεκριμένα κατά του προϊσταμένου του Κτηματολογίου Ρόδου και 7 ιδιωτών.
Με την απόφασή του το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε αβάσιμη την αγωγή ως προς τον 7ο εναγόμενο, ακύρωσε την υπ’ αρίθμ. 4839/21.06.1996 διάταξη του κτηματολογικού δικαστή με την οποία περιήλθε το ακίνητο στην ιδιοκτησία των υπόλοιπων και τους διέταξε να καταβάλουν ως αποζημίωση στο Ελληνικό Δημόσιο το ποσό των 663.440,20 ευρώ!
Ο 7ος εναγόμενος είναι το άτομο εκείνο που αγόρασε το ακίνητο από τους υπόλοιπους και το πρωτόδικο δικαστήριο, αποδεχόμενο τις προτάσεις του δικηγόρου κ. Στ. Στεφανίδη, έκρινε ότι ενήργησε καλόπιστα.
Κατά την κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ο έβδομος εναγόμενος, προέβη πριν την αγορά του επίδικου ακινήτου στον έλεγχο που συνηθίζεται κατά τη συναλλακτική πρακτική σε περιπτώσεις μεταβίβασης ακινήτου.
Ειδικότερα, όπως τονίζεται στην πρωτόδικη απόφαση, με δεδομένο ότι οι εγγραφές στα Κτηματολογικά βιβλία προσδίδουν τη βεβαιότητα τόσο για τον τύπο όσο και για τη νομιμότητα των εγγραπτέων πράξεων, και συνακόλουθα τη βεβαιότητα ότι οι αναγραφόμενοι ως δικαιούχοι είναι και πράγματι δικαιούχοι του εγγραπτέου δικαιώματος, ο έβδομος εναγόμενος είχε τη βεβαιότητα ότι οι προαναφερόμενοι εναγόμενοι (δεύτερη έως και έκτος) είχαν δικαίωμα κυριότητας επί του επιδίκου.
Όπως προκύπτει από το προσκομιζόμενο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας την ίδια ημέρα, ήτοι στις 21.06.1996 μεταγράφηκαν τόσο η φερόμενη ως απόφαση του νομάρχη Δωδεκανήσου όσο και το υπ’ αριθ. 5591/06.05.1996 συμβόλαιο, με το οποίο μεταβιβάσθηκε το επίδικο στον έβδομο των εναγομένων.
Από το γεγονός ότι οι δύο ως άνω πράξεις μετεγγράφησαν την ίδια ημέρα (με προγενέστερη, υποχρεωτικά για τη νόμιμη αλληλουχία, μεταγραφείσα την απόφαση του νομάρχη Δωδεκανήσου) είχε κριθεί πρωτοδίκως ότι δεν συνάγεται, δίχως άλλο, ότι ο έβδομος των εναγομένων γνώριζε ότι η εν λόγω πράξη, με την οποία φερόταν να παραχωρείται η κυριότητα του επίδικου ακινήτου στους δεύτερη έως και έκτο των εναγομένων, στην πραγματικότητα δεν είχε εκδοθεί από το νομάρχη Δωδεκανήσου.
Τούτο, όπως τόνισε η πρωτόδικη απόφαση, διότι το βάρος της νομιμότητας της ως άνω πράξης το έφεραν οι προαναφερόμενοι εναγόμενοι – πωλητές του επίδικου ακινήτου και η συγκεκριμένη πρακτική, ήτοι η την ίδια ημέρα μετεγγραφή τόσο του συμβολαίου μεταβίβασης ενός ακινήτου, προς τον αγοραστή με την (προγενέστερη) μετεγγραφή της πράξης νομιμοποίησης του πωλητή, είναι γεγονός που παρατηρείται στις συναλλαγές, όπως για παράδειγμα στις περιπτώσεις όπου ο πωλητής έχει αποκτήσει την κυριότητα ακινήτου λόγω κληρονομικής διαδοχής, οπότε μετεγγράφονται την ίδια ημέρα αφ’ ενός η πράξη αποδοχής κληρονομιάς με την οποία αποκτά ο πωλητής την κυριότητα του ακινήτου αφ’ ετέρου το αγοραπωλητήριο συμβόλαιο με το οποίο μεταβιβάζεται η κυριότητα του ακινήτου στον αγοραστή.
Στην προκειμένη περίπτωση, η επίμαχη απόφαση του νομάρχη Δωδεκανήσου υποβλήθηκε, μετά τον προαναφερόμενο έλεγχο, σε μετεγγραφή, χωρίς να αποδειχτεί, όπως δέχτηκε το πρωτόδικο δικαστήριο, ότι ο έβδομος των εναγομένων είχε γνώση για το ότι αυτή στην πραγματικότητα δεν είχε ποτέ εκδοθεί, και ενεργώντας με καλή πίστη με βάση την υπ’ αριθ. 4839/21.06.1996 Διάταξη του Κτηματολογικού Δικαστή με την οποία η ως άνω πράξη καταχωρήθηκε στα βιβλία του Κτηματολογίου Ρόδου και προέβη στην αγορά του επίδικου ακινήτου.
Θυμίζουμε ότι το συγκεκριμένο ακίνητο εμβαδού 9.375 τ.μ. σύμφωνα με την με αριθμ. 4839/21-6-1996 κτηματολογική εγγραφή δυνάμει της με αριθμ. ΔΚ 1467/1985/5-9-93 πλαστής απόφασης νομάρχη Δωδεκανήσου και σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 16 του Ν. 719/77 αποδόθηκε στους 6 πρώτους εναγόμενους.
Το Εφετείο Δωδεκανήσου αφού εξέτασε την έφεση του Ελληνικού Δημοσίου έκρινε ωστόσο ότι θεσπίζεται αμάχητο τεκμήριο για το δικαίωμα επί του ακινήτου μόνον για την αρχική και θεμελιώδη κτηματολογική εγγραφή, ενώ για τις μεταγενέστερες εγγραφές το τεκμήριο είναι μαχητό και κατ’ αυτού αντιτάσσεται η ακυρότητα ή το ανίσχυρο της αιτίας της εγγραφής.
Εκρινε ότι το αμάχητο τεκμήριο καλύπτει την αρχική (θεμελιώδη) εγγραφή του ακινήτου, η οποία, είναι υπέρ της Κυβέρνησης των Νήσων του Αιγαίου, της οποίας διάδοχος αποτελεί το Ελληνικό Δημόσιο, ενώ επιδέχονται ανταπόδειξη οι μεταγενέστερες εγγραφές, εκ των οποίων και η υπ αριθμ. 4840/21.06.1996 κτηματολογική εγγραφή, η οποία, εφόσον βασίζεται στην προαναφερθείσα ανυπόστατη νομαρχιακή απόφαση, η οποία, όπως τονίζεται, δεν παράγει έννομα αποτελέσματα.
Το Εφετείο Δωδεκανήσου έκρινε παραπέρα ότι δεν τίθεται ζήτημα εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 41 του Κτηματολογικού Κανονισμού, που ορίζει ότι οι αγωγές δεν μπορούν να βλάψουν τους τρίτους, οι οποίοι απέκτησαν το ακίνητο ή δικαιώματα επ’ αυτού από επαχθή αιτία και με καλή πίστη με βάση τα δεδομένα της κτηματολογικής εγγραφής που υπήρχε πριν από την έγερση και καταχώριση της αγωγής, καθόσον με τη διάταξη αυτή προστατεύεται ο καλοπίστως αποκτήσας με επαχθή αιτία εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, έναντι του τρίτου που ασκεί πράξεις νομής με διάνοια κυρίου αξιώνοντας δικαίωμα κυριότητας σ’ αυτό.
Ο ισχυρισμός του έβδομου των εναγομένων, ως εγγεγραμμένου τιτλούχου, περί καλόπιστης και από επαχθή αιτία κτήσης του δικαιώματος του στο ακίνητο με βάση τα δεδομένα της προϋπάρχουσας στο ακίνητο κτηματολογικής εγγραφής, όπως τονίζει η απόφαση του Εφετείου, δεν βρίσκει εφαρμογή καθώς δεν υφίσταται διαφορά μεταξύ τιτλούχου και τρίτου αλλά ζήτημα καταχώρισης πράξεως στα κτηματολογικά βιβλία στα οποία πρέπει να εξασφαλίζεται η ουσιαστική αλήθεια των καταχωρίσεων ώστε να υπάρχει συμφωνία μεταξύ της πραγματικής εμπράγματης έννομης κατάστασης των ακινήτων και της καταχωρισμένης στα κτηματική βιβλία.
Θεωρεί μάλιστα ότι ο έβδομος εναγόμενος ενήργησε κακόπιστα γιατί εδύνατο να διαπιστώσει την έλλειψη κυριότητας των δικαιοπάροχων του αφού δεν είχε μεταγραφεί η απόφαση του νομάρχη περί απόδοσης του ακινήτου σ’ αυτούς.
Το Εφετείο Δωδεκανήσου ακύρωσε την διάταξη του κτηματολογικού δικαστή με την οποία ο έβδομος εναγόμενος κατέστη κύριος του ακινήτου, αναγνώρισε την κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου σ’ αυτό και τον υποχρεώνει να καταβάλει στο Ελληνικό Δημόσιο 183000 ευρώ ως διαφύγον κέρδος και 150.000 ευρώ για ηθική βλάβη.