Σε μια ιδιότυπη «ομηρία» βρίσκονται επί σειράν ετών χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων ανά την επικράτεια, οι οποίοι είχαν την ατυχία να δουν τις περιουσίες τους να κηρύσσονται απαλλοτριωτέες από τους δήμους, ή ακόμα και από άλλες δημόσιες υπηρεσίες, όπως για παράδειγμα το υπ. Πολιτισμού, που μπορεί να δεσμεύσει ακίνητα για την προστασία των αρχαιοτήτων. Το πρόβλημα δεν αφορά μόνο το ότι δεσμεύονται εκατοντάδες χιλιάδες στρέμματα σε όλη τη χώρα, που θα μπορούσαν να λειτουργήσουν ως εφαλτήριο οικονομικής ανάπτυξης και δημιουργίας θέσεων εργασίας, αλλά στο ότι η Τοπική Αυτοδιοίκηση ή όποιος άλλος φορέας δεσμεύει ένα ακίνητο ιδιώτη, συνήθως είτε δεν έχει την οικονομική δυνατότητα να αποζημιώσει τους ιδιοκτήτες είτε δεν έχει καμία πρόθεση να το αξιοποιήσει για τους σκοπούς που το δέσμευσε.
Το αποτέλεσμα είναι χιλιάδες ιδιοκτήτες να βρίσκονται σε ατέρμονες δικαστικές διαμάχες για να διεκδικήσουν τις αποζημιώσεις που τους οφείλονται και οι οποίες διαρκούν ακόμα κι επί δεκαετίες, ενώ και η πλειονότητα των δήμων σπανίως προχωρά σε άρσεις απαλλοτρίωσης ως οφείλουν διά νόμου. Σημειωτέον, ότι βάσει του υφιστάμενου νομοθετικού πλαισίου, εφόσον παρέλθουν 18 μήνες από την ημερομηνία προσδιορισμού της τιμής απαλλοτρίωσης ενός ακινήτου και δεν αποζημιωθεί ο ιδιοκτήτης, η απαλλοτρίωση αυτή αίρεται και η κατοχή επιστρέφει στα χέρια του νόμιμου ιδιοκτήτη του.
Από 18μηνο σε 18μηνο
Στην πράξη συμβαίνει κάτι εντελώς διαφορετικό. Οπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς ακινήτων, κατά κανόνα αυτό που παρατηρείται είναι ότι μόλις παρέλθει το 18μηνο, ο δήμος προχωρά σε εκ νέου κήρυξη της απαλλοτρίωσης, ξαναδεσμεύοντας το ακίνητο. Με τον τρόπο αυτό παρακάμπτεται ουσιαστικά και η νομοθεσία. Το ακόμα πιο εξωφρενικό είναι ότι τα οικόπεδα που έχουν κηρυχθεί απαλλοτριωτέα δεν απαλλάσσονται πλήρως από τις φορολογικές υποχρεώσεις, που απορρέουν από την κατοχή τους, καθώς σε πολλές περιπτώσεις συνεχίζουν να επιβαρύνονται με το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας που εισπράττεται από τους δήμους, ενώ μέχρι και το 2012 τα πολεοδομικά δεσμευμένα κτίσματα (όχι όμως και τα οικόπεδα) επιβαρύνονταν και με ΕΝΦΙΑ!
Σύμφωνα με τον κ. Δημήτρη Ανδριόπουλο, επικεφαλής της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων Dimand Real Estate, «έπειτα από 20 χρόνια εμπειρίας στον χώρο, εκτιμώ ότι το 90% των περιπτώσεων ακινήτων που τελεί υπό καθεστώς απαλλοτρίωσης που ποτέ δεν υλοποιείται, οφείλεται σε άσκηση μικροπολιτικής από την πλευρά της εκάστοτε δημοτικής αρχής εν όψει επικείμενων εκλογών και δήθεν φιλοπεριβαλλοντικών ανησυχιών. Παράλληλα, σε ένα μέρος αυτού του ποσοστού θα πρέπει να εντάξουμε και τις περιπτώσεις εκβιασμών προς ιδιώτες επενδυτές ακινήτων, προκειμένου να προκύψει οικονομικό όφελος». Μόλις το 10% των απαλλοτριώσεων γίνεται με σχεδιασμό και δεσμευμένους πόρους των δήμων για τον σκοπό αυτό, συμπληρώνει ο κ. Ανδριόπουλος.
Διώχνουν επενδύσεις
Στελέχη του κλάδου τονίζουν ότι πολλές φορές, ακόμα και η απειλή της απαλλοτρίωσης από την τεχνική υπηρεσία του δήμου, αρκούσε για την υποχώρηση του ιδιώτη κατασκευαστή/επενδυτή, προκειμένου να μπορέσει να αναπτύξει το οικόπεδό του. Εν ολίγοις, οι απαλλοτριώσεις, ένα βασικό εργαλείο που προβλέπει το Σύνταγμα της χώρας (άρθρο 17) για τη δέσμευση ακινήτων για λόγους δημόσιας ωφέλειας, με την προϋπόθεση να αποζημιωθεί πλήρως ο ιδιοκτήτης, έχει απαξιωθεί κι έχει μετατραπεί σε ένα μέσο εκβιασμού ιδιοκτητών από διεφθαρμένους δημόσιους λειτουργούς, προκειμένου να καρπώνονται οικονομικά και πολιτικά οφέλη.
Οπως αναφέρει ο κ. Παναγιώτης Μερεκούλιας, επικεφαλής του τομέα Μελετών και Εκτιμήσεων της Δανός/BNP Paribas Real Estate, «σύμφωνα με νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας οι ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις δεν επιτρέπεται να διατηρούνται για μεγάλο χρονικό διάστημα. Εντούτοις, στην πραγματικότητα οι περισσότεροι δήμοι έχουν δεσμεύσει ιδιόκτητα ακίνητα για πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα – αρκετές περιπτώσεις ξεπερνούν ακόμη και τα 80 χρόνια– χωρίς να έχουν αποζημιώσει τους ιδιοκτήτες και μάλιστα πολλές φορές χωρίς καν να έχουν αξιοποιήσει τα εν λόγω ακίνητα με τη δικαιολογία ότι δεν έχουν τους οικονομικούς πόρους για να προχωρήσουν στην αποζημίωση».
Ο ίδιος προσθέτει ότι «συνιστά σοβαρή παράβαση της νομιμότητας και το ότι σε ορισμένες περιπτώσεις η Τοπική Αυτοδιοίκηση δεν εφαρμόζει δικαστικές αποφάσεις για άρση της απαλλοτρίωσης, λόγω υπέρβασης των χρονικών ορίων που θέτει για την απαλλοτρίωση η νομοθεσία. Στις διατάξεις του Συντάγματος περί «Προστασίας της Ιδιοκτησίας και Απαλλοτρίωσης» γίνεται σαφές ότι η δημόσια διοίκηση δεν μπορεί πλέον να δεσμεύει αν προηγουμένως δεν είναι σε θέση να εγγράψει το αντίστοιχο κονδύλι για την αποζημίωση του πολίτη.
Ξαφνικός θάνατος επενδυτικών σχεδίων που έχουν εγκριθεί
Οσο πιο μεγάλο και δυνητικά προσοδοφόρο μέσω μιας μελλοντικής επένδυσης ανάπτυξης είναι ένα ακίνητο, τόσο πιο πιθανή είναι η αντιμετώπιση ενός εχθρικού περιβάλλοντος από την πλευρά της Τοπικής Αυτοδιοίκησης ή άλλων φορέων του Δημοσίου.
Ακόμα και όμιλοι που δεν έχουν άμεση σχέση με την ανάπτυξη ακινήτων έχουν βρεθεί στο στόχαστρο. Πριν από 28 χρόνια, στις αρχές της δεκαετίας του ’90, έκταση 17 στρεμμάτων της καπνοβιομηχανίας Παπαστράτος Α.Ε. στην περιοχή του Αγ. Διονυσίου Πειραιά χαρακτηρίστηκε κατά 50% ως κοινόχρηστο πράσινο και το υπόλοιπο 50% ως χώρος αθλητισμού. Η χρήση του ακινήτου δεσμεύτηκε πολεοδομικά, χωρίς όμως ποτέ να ολοκληρωθεί η απαλλοτρίωση. Το ζήτημα εξακολουθεί να εκκρεμεί στις δικαστικές αίθουσες.
Επίσης, στον Δήμο Πειραιά, αλλά πολύ πιο πρόσφατα, το 2009, δημοτικό συμβούλιο αποφασίζει ομόφωνα να κηρύξει τα τρία όμορα οικόπεδα της πρώην βιομηχανίας ΧΡΩΠΕΙ, ιδιοκτησίας του ομίλου ανάπτυξης ακινήτων Χαραγκιώνη, συνολικής επιφάνειας 45 στρεμμάτων, σε κοινόχρηστους χώρους πρασίνου, αλλάζοντας το ρυμοτομικό σχέδιο της περιοχής. «Επρόκειτο για πλήρη αιφνιδιασμό μας, καθώς είχαμε εξασφαλίσει προέγκριση από τον ίδιο τον Δήμο Πειραιά για τη χωροθέτηση μαιευτηρίου. Εκτοτε και χωρίς να έχει ποτέ υλοποιηθεί η απαλλοτρίωση, το ακίνητο παραμένει δεσμευμένο και βρισκόμαστε σε δικαστική διαμάχη για την αποζημίωσή μας», σημειώνει στην «Κ», ο κ. Θεόφιλος Χαραγκιώνης, επικεφαλής του ομίλου. Πάντως, πρόθεση της εταιρείας παραμένει η ανάπτυξη εμπορικού κέντρου και ενός μεγάλου ανοιχτού πάρκου, που θα καταλαμβάνει περίπου 50% της έκτασης.
Σχεδόν τρεις δεκαετίες έχουν παρέλθει από την απαλλοτρίωση του Κτήματος Αλυκών Αναβύσσου, 1.600 στρεμμάτων, στις αρχές της δεκαετίας του 1970. Το 1994, οι πρώτοι ιδιοκτήτες προσφεύγουν στο ΣτΕ για την άρση της απαλλοτρίωσης, καθώς παρά την παρέλευση 20ετίας δεν εκπληρώθηκε ο όρος αυτής, που ήταν η ανάπτυξη τουριστικών υποδομών από τον ΕΟΤ. Το ΣτΕ τους δικαίωσε σχεδόν 10 χρόνια μετά και πλέον ένα σημαντικό τμήμα του ακινήτου έχει επιστρέψει στα χέρια των αρχικών ιδιοκτητών του!
Ασφαλώς, ζητήματα προκύπτουν και σε μικρότερα ακίνητα. Η REDS, εισηγμένη εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων, εξασφάλισε οικοδομική άδεια το 2008 για την ανέγερση κτιρίου γραφείων στην περιοχή της Ακαδημίας Πλάτωνος (Φάωνος και Διονύσου), σε ιδιόκτητο οικόπεδο επιφάνειας οκτώ στρεμμάτων. Μάλιστα, η εταιρεία ξεκίνησε τις αρχικές εργασίες εκσκαφών και τη θεμελίωση του ακινήτου, υπό την επίβλεψη μάλιστα αρμόδιας ομάδας αρχαιολόγων, χωρίς να εντοπιστεί κάποιο αρχαιολογικό εύρημα.
Λίγο αργότερα, και συγκεκριμένα το 2011, το Κεντρικό Αρχαιολογικό Συμβούλιο (ΚΑΣ), το οποίο νωρίτερα είχε γνωμοδοτήσει θετικά, με έτερη απόφασή του, η οποία υιοθετήθηκε και από το υπ. Πολιτισμού, κατέστησε ανενεργή την οικοδομική άδεια της REDS. Η αιτιολογία ήταν ότι το οικόπεδο θα έπρεπε να απαλλοτριωθεί ή να εξαγοραστεί για αρχαιολογικούς σκοπούς.
Η απαλλοτρίωση ουδέποτε προχώρησε και η REDS διεκδικεί μέχρι και σήμερα αποζημίωση της τάξεως των 25 εκατ. ευρώ.
Κλήθηκαν να καταβάλουν και φόρο κληρονομίας
Προβληματική δεν είναι μόνον η πρακτική των απαλλοτριώσεων ακινήτων για κοινωφελείς χρήσεις, αλλά και για την ένταξη περιοχών στο σχέδιο πόλης. Οπως αναφέρει ο κ. Μερεκούλιας, προκειμένου να υλοποιήσει το εγκεκριμένο σχέδιο πόλης, ο Δήμος Πατρέων θα πρέπει να προχωρήσει σε απαλλοτριώσεις περίπου 2.200 στρεμμάτων, ενώ από διαταγές πληρωμών και αποφάσεις άρσεων απαλλοτριώσεων που έχουν εκδοθεί έχει βεβαιωθεί στον δήμο ποσό που συνολικά ανέρχεται στο ύψος περίπου των 28 εκατ. ευρώ. Εν ολίγοις, ο δήμος θα πρέπει άμεσα ή να καταβάλει τις εν λόγω αποζημιώσεις ή να αποδεσμεύσει τα ακίνητα, προκειμένου αυτά να αξιοποιηθούν από τους ιδιοκτήτες τους. Ανάλογη εικόνα καταγράφεται και στον Δήμο Λάρισας, όπου εντοπίζονται, σύμφωνα με τον κ. Μερεκούλια, 524 στρέμματα δεσμευμένων χώρων. Η δε εκτιμώμενη αξία για την απαλλοτρίωσή τους ξεπερνά το ποσό των 150 εκατ. ευρώ.
Ενδεικτικό του «παραλογισμού» του ελληνικού κράτους στο θέμα των απαλλοτριώσεων είναι και η απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ, που έκρινε πριν από λίγα χρόνια αντισυνταγματικές τις διατάξεις του Ν. 3842/10 που επέβαλαν την άμεση καταβολή φόρου κληρονομίας σε υπό απαλλοτρίωση ακίνητα, μολονότι αυτά παρέμεναν επί χρόνια δεσμευμένα, χωρίς να μπορούν να αξιοποιηθούν.
Η Δικαιοσύνη
Το θετικό για τους ιδιοκτήτες είναι ότι έχουν με το μέρος τους τη Δικαιοσύνη, η οποία ως επί το πλείστον δικαιώνει τις αγωγές πολιτών εναντίον δήμων. Σύμφωνα με τον κ. Μερεκούλια, «οι ιδιοκτήτες τα ακίνητα των οποίων έχουν δεσμευθεί και είχαν χαρακτηριστεί δρόμος, παιδική χαρά, πάρκο, αθλητικές εγκαταστάσεις, νοσοκομείο, σχολείο κ.ά. μπορούν πλέον να πάρουν πίσω τις ιδιοκτησίες τους ή να αποζημιωθούν με απευθείας αίτηση προς τον δήμο, χωρίς να χρειάζεται προσφυγή στη Δικαιοσύνη. Ο εκάστοτε ιδιοκτήτης δηλαδή μετά την παρέλευση δεκαπενταετίας από την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου, με το οποίο επιβλήθηκε για πρώτη φορά η ρυμοτομική απαλλοτρίωση ή δέσμευση του ακινήτου, ή την παρέλευση πενταετίας από την κύρωση της σχετικής πράξης εφαρμογής ή της πράξης αναλογισμού, μπορεί να ζητήσει από τον δήμο την άρση της απαλλοτρίωσης/δέσμευσης και την τροποποίηση του σχεδίου πόλης που θα χαρακτηρίζει το οικόπεδο οικοδομήσιμο», καταλήγει ο ίδιος.
