Aκυρες όλες οι δικαιοπραξίες σε ακίνητα που υφαρπάχθηκαν από το δημόσιο!

Μια νέα κατάσταση πραγμάτων στην αντιδικία του Ελληνικού Δημοσίου με τους ιδιοκτήτες, ακόμη και τους καλόπιστους τρίτους, που αγόρασαν ακίνητα τα οποία είχαν περιέλθει στην ιδιοκτησία Ροδιτών με τη χρήση ανυπόστατων αποφάσεων εκποίησης του Νόμου 719/77- δημιούργησε, λόγω δεδικασμένου, η υπ΄αριθμ. 161/2013 απόφαση του Εφετείου Δωδεκανήσου και η υπ’ αρίθμ. 295/2017 όμοια που δημοσιεύθηκε την 8η Δεκεμβρίου 2017.
Πέραν των δύο ως άνω υποθέσεων το μέλλον των αστικών δικών του Ελληνικού Δημοσίου κατά των ιδιοκτητών ακινήτων, που υφαρπάχθηκαν με την χρήση ανυπόστατων αποφάσεων εκποίησής τους και συγκεκριμένα η καλοπιστία εκείνων που τα αγόρασαν από τους προηγούμενους ιδιώτες – ιδιοκτήτες τους, κρίθηκε με την υπ’ αρίθμ. 292/2017 απόφαση «βόμβα» που εξέδωσε το Εφετείο Δωδεκανήσου και απεκάλυψε χθες η «δημοκρατική».
Το Πολυμελές Πρωτοδικείο ανέμενε τελεσίδικη απόφαση, που θα έκρινε το θέμα του «καλόπιστου τρίτου» για τα επίδικα ακίνητα και ανέστειλε την έκδοση αποφάσεών του επί άλλων αγωγών, πλέον όπως όλα δείχνουν, αν δεν υπάρξει αναίρεση τους, το θέμα που ανακύπτει για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που υφαρπάχθηκαν από το Ελληνικό Δημόσιο ακόμη κι αν τα αγόρασαν καλόπιστα είναι εξαιρετικά σοβαρό.
Πιο συγκεκριμένα το Εφετείο Δωδεκανήσου με την υπ’ αρίθμ. 295/2017 απόφασή του επιλήφθηκε εφέσεως επί της 907/2009 απόφασης, του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Ρόδου.
Το ακίνητο στην κτηματομερίδα ΚΜ 1028Α, Γαιών Κοσκινού, εκτάσεως 40.640 τ.μ., που βρίσκεται στη θέση «Αντζέλι» της κτηματικής περιφέρειας Κοσκινού, είναι εγγεγραμμένο κατά αρχική θεμελιώδη εγγραφή υπέρ της Κυβέρνησης των Νήσων του Αιγαίου.
Το ακίνητο αυτό περιήλθε στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου ως διαδόχου του Ιταλικού Δημοσίου.
Σύμφωνα με την υπ’ αριθμ. 9194/24.11.2000 κτηματολογική εγγραφή, δυνάμει της υπ’ αριθμ. ΔΚ 1818/25-07-2000 αποφάσεως του Προϊσταμένου της Κτηματικής Υπηρεσίας Δωδεκανήσου, το ακίνητο αποδόθηκε, σύμφωνα με το άρθρο 16 του Ν. 719/1977, σε 16 ιδιώτες.
Δυνάμει του υπ’ αριθμ. 20581/29.12.2000 συμβολαίου του συμβολαιογράφου Ρόδου Δημητρίου Γιώρτσου, το ως άνω ακίνητο μεταβιβάστηκε λόγω πωλήσεως σε ανώνυμη εταιρεία (κτηματολογική εγγραφή 5373/12.04.2001).
Ακολούθως δυνάμει του υπ’ αριθμ. 27400/11.02.2005 συμβολαίου του ίδιου ως άνω συμβολαιογράφου το παραπάνω ακίνητο μεταβιβάστηκε λόγω πωλήσεως, σε έναν ιδιώτη (κτηματολογική εγγραφή 1490/16-02-2005).
Στη συνέχεια με τα με αριθμ. 27490,27491,27492 και 27493/03-03-2005 συμβόλαια του ίδιου συμβολαιογράφου Ρόδου ποσοστό 1/1000 εξ αδιαιρέτου τμημάτων του ακινήτου, εμβαδού 5.588 τ.μ., 11.052 τ.μ., 4.000 τ.μ και 4.000 τ.μ. αντίστοιχα μεταβιβάστηκε σε αλλον ιδιώτη και αποτέλεσε τις κτηματολογικές μερίδες 1028ΑΑ, 1028ΑΒ, 1028ΑΓ και 1028ΑΔ Γαιών Κοσκινού (κτηματολογικές εγγραφές 2200,2201,2202 και 2203/04-03-2005). Με το δε με αριθμό 25204/04-05-2005 συμβόλαιο, ποσοστό 1/1000 εξ αδιαιρέτου επί τμήματος έκτασης 4.000 τ.μ. του παραπάνω ακινήτου μεταβιβάστηκε επίσης σε ιδιώτγ και αποσπάσθηκε αποτέλεσαν την KM. 1028ΑΕ Γαιών Κοσκινού (κτηματολογική εγγραφή 4823/05-05-2005).
Στη συνέχεια με τα με αριθμ. 130 και 131/ 2005 πρακτικών συμβιβαστικής επίλυσης διαφροάς του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Ρόδου πέντε τμήματα του άνω ακινήτου εκτάσεως 2.000 τ.μ έκαστο μεταβιβάστηκαν στον ίδιο ιδιώτη λόγω κτητικής παραγραφής αποσπάστηκαν και αποτέλεσαν τις KM 1028 ΑΖ 1028 ΑΗ 1028ΑΘ, 1028Α, και 1028 ΑΚ Γαιών Κοσκινού (κτηματολογικές εγγραφές 5323,5324,5325,5327 κα, 5328/20-05-2005).
Εξ αυτών η KM. 1028ΑΘ υπήχθη στις διατάξεις περί οριζοντίου ιδιοκτησίας και επ’ αυτού ανεγέρθησαν τρεις αυτοτελείς και ανεξάρτητες κατοικίες.
Με το με αριθμό 26601/20-04-2006 συμβόλαιο η με στοιχείο πίνακα Μ2 κατοικία μεταβιβάστηκε λόγω πώλησης στους προσφεύγοντες (κτηματολογική εγγραφή 5926/26-04-2006).
Περί το χρονικό διάστημα Φεβρουαρίου -Αυγούστου του έτους 2007 περιήλθε σε γνώση της Κτηματικής Υπηρεσίας Δωδεκανήσου ότι με ανυπόστατες πλαστές αποφάσεις του Νομάρχη Δωδεκανήσου, που φέρονται να εκδόθηκαν κατ’ εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 4 κα, 16 του Ν. 719/1977, παραχωρήθηκαν σε ιδιώτες δημόσια κτήματα.
Κατόπιν εντολής του Προϊσταμένου της άνω Υπηρεσίας, διενεργήθηκε έλεγχος και κτηματολογική έρευνα, μεταξύ άλλων ακινήτων, και στο ακίνητο με KM. 1028ΑΘ, προέκυψε δε ότι η προαναφερθείσα υπ’ αριθμ. ΔΚ 1818/25-07-2000 απόφαση του Προϊσταμένου της Κτηματικής Υπηρεσίας Δωδεκανήσου, δυνάμει της οποίας φέρεται ότι το μείζον ακίνητο αποδόθηκε, είναι ανυπόστατη και δεν αποτελεί τίτλο δεκτικό μεταγραφής, αφού ουδέποτε εκδόθηκε από τον Προϊστάμενο της Κτηματικής Υπηρεσίας Δωδεκανήσου, το δε σώμα αυτής δεν ανευρέθη ώστε να προσβληθεί ως πλαστή.
Το Εφετείο Δωδεκανήσου έκρινε ότι εφόσον η ανωτέρω απόφαση ουδέποτε εκδόθηκε από τον Προϊστάμενο της Κτηματικής Υπηρεσίας Δωδεκανήσου, που ήταν το αρμόδιο για την έκδοσή της διοικητικό όργανο, ως διοικητική πράξη είναι ανυπόστατη από την άποψη του διοικητικού δικαίου και δεν καλύπτεται από το τεκμήριο της νομιμότητας.
Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι υποβλήθηκε από την ΑΤΕ Α.Ε. προς το Κτηματολόγιο Ρόδου η από 16-07-2009 και με αριθμ. 7223/2009 αίτηση, με την οποία ζητούσε να εγγραφεί στη μερίδα 1028ΑΘ του ακινήτου, στα οικεία κτηματολογικά βιβλία προσημείωση υποθήκης στο εν λόγω ακίνητο, ποσού 37.500 ευρώ, υπέρ της Τράπεζας προς διασφάλιση απαίτησής της σε βάρος των προσφευγόντων απορρέουσας από την με αριθμ. 388-2009-296 σύμβαση δανείου ποσού 30.000 ευρώ.
Ο Κτηματολογικός Δικαστής, με την αίτηση (7223) και με ημερομηνία 23.07.2009 διάταξη του, απέρριψε την αίτηση.
Οι προσφεύγοντες ισχυρίστηκαν, ότι ισχύει υπέρ τους το τεκμήριο ακριβείας των κτηματολογικών εγγραφών, ότι, ακόμη και αν η ανωτέρω εγγραφή ελεγχθεί ως ανακριβής και καταρριφθεί το τεκμήριο, αυτοί προστατεύονται, σε κάθε περίπτωση, ως καλόπιστοι τρίτοι, εφόσον δεν υπάρχει δικαστική απόφαση που να αποφαίνεται ότι οι αποκτήσαντες διαδοχικά εμπράγματα δικαιώματα τόσο επί του αρχικού μείζονος ακινήτου όσο και επί του αποσπασθέντος ενδίκου ακινήτου ήταν κακής πίστεως και ότι, κατά συνέπεια, ο κτηματολογικός δικαστής εσφαλμένα διαμόρφωσε την κρίση του προβαίνοντας σε ανεπίτρεπτο έλεγχο της γνησιότητας προγενέστερης της αιτούμενης προς καταχώριση πράξεως, ενώ όφειλε να ερευνήσει μόνο τη νομιμότητα της αιτούμενης προς καταχώριση αποφάσεως περί εγγραφής προσημείωσης υποθήκης.
Το Εφετείο έκρινε μεταξύ άλλων ότι δεν τίθεται ζήτημα εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 41 του Κτηματολογικού Κανονισμού, που ορίζει ότι οι αγωγές δεν μπορούν να βλάψουν τους τρίτους, οι οποίοι απέκτησαν το ακίνητο ή δικαιώματα επ’ αυτού από επαχθή αιτία και με καλή πίστη με βάση τα δεδομένα της κτηματολογικής εγγραφής που υπήρχε πριν από την έγερση και καταχώριση της αγωγής, καθόσον με τη διάταξη αυτή προστατεύεται ο καλοπίστως αποκτήσας με επαχθή αιτία εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, έναντι του τρίτου που ασκεί πράξεις νομής με διάνοια κυρίου αξιώνοντας δικαίωμα κυριότητας σ’ αυτό.
Εκρινε ότι στην προκειμένη περίπτωση δεν υφίσταται διαφορά μεταξύ τιτλούχου και τρίτου αλλά ζήτημα καταχώρισης πράξεως στα κτηματολογικά βιβλία, στα οποία, σύμφωνα με την καθιερούμενη στα άρθρα δ3 επ. και δ7 του Κτηματολογικού Κανονισμού αρχή της νομιμότητας, πρέπει να εξασφαλίζεται η ουσιαστική αλήθεια των καταχωρίσεων, ώστε να υπάρχει συμφωνία μεταξύ της πραγματικής εμπράγματης έννομης κατάστασης των ακινήτων και της καταχωρισμένης στα κτηματικά βιβλία.
Επομένως, εφόσον ο χαρακτήρας των διατάξεων του Κτηματολογικού Κανονισμού είναι προδήλως δημοσίας τάξεως, ο Κτηματολογικός Δικαστής δεν είναι απλό όργανο τακτοποίησης των κατατεθέντων εγγράφων αλλά δικαιοδοτικό όργανο με ευρύτατη εξουσία ελέγχου, όχι μόνο του τύπου αλλά και της ουσίας των καταχωριστέων πράξεων, τίτλων και εγγράφων, ορθώς ο τελευταίος ερεύνησε το υποστατό της αίτησης προς μεταγραφή με βάση την πραγματική κατάσταση, όπως αυτή απεικονίζεται στα κτηματολογικά βιβλία, ορθώς ερεύνησε τις μεταγενέστερες (πλην της θεμελιώδους) εγγραφές επί του ακινήτου και εναρμονίστηκε με τα αναμφισβήτητης γνησιότητας και απόλυτης αποδεικτικής δυνάμεως έγγραφα, μετά ταύτα δε ορθώς απέρριψε την αίτηση με την προσβαλλόμενη διάταξη του.
Σημειώνεται ότι το Εφετείο Δωδεκανήσου με την υπ’ αρίθμ. 161/2013 απόφασή του επιλήφθηκε της από 10 Ιανουαρίου 2011 έφεσης του Ελληνικού Δημοσίου και Διευθυντή του Κτηματολογίου Ρόδου κατά της Ανώνυμης Τραπεζικής Εταιρείας με την επωνυμία «ΑΤΤΙΚA BANK» και κατά της υπ΄αριθμ. 489/2010 οριστικής αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ρόδου, εκδοθείσας κατά τη διαδικασία της εκουσίας δικαιοδοσίας, αντιμωλία των διαδίκων, με την οποία έγινε δεκτή η από 18-1-2010 προσφυγή της τράπεζας κατά των υπ’ αριθμ. 3527/10-11-2009 και 3535/10-11-2009 απορριπτικών διατάξεων του Δικαστή του Κτηματολογίου Ρόδου.
Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την εκκαλουμένη απόφαση δέχθηκε την προσφυγή ως ουσία βάσιμη για τους ίδιους λόγους και για ο ίδιο ακίνητο.