Η ΕΚΤ ζητεί εξώσεις δανειοληπτών από εκπλειστηριασμένα ακίνητα

Εντονη ανησυχία για ενδεχόμενες πολιτικές αναταράξεις, εν μέσω της διαδικασίας των stress tests, λόγω των αντιδράσεων που θα προκαλέσουν οι αναγκαστικές εξώσεις δανειοληπτών από τα ακίνητα που θα αποκτήσουν μέσω των πλειστηριασμών οι τράπεζες, επικρατεί στα ανώτερα διοικητικά τους κλιμάκια.

Σύμφωνα με αξιόπιστη πηγή, ο εποπτικός βραχίονας της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (ΕΚΤ), ο SSM, έχει διαμηνύσει ότι δεν αρκεί η αγορά ενός σπιτιού ή μιας επαγγελματικής στέγης από τον επισπεύδοντα πιστωτή κατά τη διαδικασία του εκπλειστηριασμού, αλλά είναι απαραίτητο και το… άδειασμα του ακινήτου από τον οφειλέτη εντός τουλάχιστον δύο μηνών.

Το πολιτικό παιχνίδι

Μόνο υπό αυτή την προϋπόθεση οι αρμόδιες υπηρεσίες της ΕΚΤ στη Φρανκφούρτη θα θεωρήσουν ότι το ακίνητο είναι αξιοποιήσιμο και θα δοθεί το απαραίτητο χρονικό περιθώριο για τη ρευστοποίησή του, χωρίς να μειωθεί η αξία του στον ισολογισμό του πιστωτικού ιδρύματος. Σε διαφορετική περίπτωση, εάν δηλαδή δεν γίνουν οι απαραίτητες ενέργειες, ο SSM θα θεωρήσει ότι η τράπεζα κωλυσιεργεί και θα την υποχρεώσει σε αναπροσαρμογές στο ενεργητικό της.

Αυτό θα οδηγήσει αναπόφευκτα στον σχηματισμό πρόσθετων προβλέψεων για την κάλυψη του εκάστοτε μη εξυπηρετούμενου ανοίγματος. Εάν διαπιστωθεί δε ότι υπάρχει μεγάλος αριθμός τέτοιων περιπτώσεων, δεν αποκλείεται η εποπτική αρχή να ζητήσει οριζόντιες αναπροσαρμογές στο σύνολο του χαρτοφυλακίου ακινήτων που διαθέτουν οι τράπεζες. Πρόκειται για επιβαρύνσεις ικανές να οδηγήσουν ακόμα και σε αναγκαστικές αυξήσεις κεφαλαίου.

Συνεχής παρακολούθηση

Οπως εκτιμά κορυφαίο τραπεζικό στέλεχος, κάποια στιγμή μέσα στο 2018, κατά πάσα πιθανότητα την άνοιξη, οι εξώσεις δανειοληπτών από την απολεσθείσα περιουσία τους θα κυριαρχήσουν στην επικαιρότητα. «Το πολιτικό σύστημα για πρώτη φορά θα αντιμετωπίσει μια τέτοια κατάσταση, καθώς θα κυριαρχήσουν στα μέσα ενημέρωσης εικόνες όπως αυτές που είδαμε τα προηγούμενα χρόνια στην Ισπανία, με πολίτες να αναγκάζονται σε έξωση από το σπίτι τους. Αυτό αναμφίβολα θα δοκιμάσει τις αντοχές της σημερινής κυβέρνησης, που από το “κανένα σπίτι στα χέρια τραπεζίτη” θα κληθεί να διαχειριστεί τις κοινωνικές αντιδράσεις για την απομάκρυνση οφειλετών από κατοικίες ή καταστήματα που μόλις έχουν χάσει» υπογραμμίζει ο ίδιος.

Και προσθέτει πως «αν η κυβέρνηση δεν αντέξει και υπάρξουν πολιτικές εξελίξεις πριν ολοκληρωθούν οι διαπραγματεύσεις με τους δανειστές για την έξοδο από το τρέχον πρόγραμμα, η αβεβαιότητα θα επανέλθει και το κλίμα στην οικονομία θα επιβαρυνθεί σημαντικά, ανακόπτοντας την πορεία ανάκαμψης του τραπεζικού κλάδου και θέτοντας εν αμφιβόλω την κεφαλαιακή του ισχύ. Από την άλλη, εάν υπάρξει πολιτική παρέμβαση για την αναστολή των εξώσεων, η ΕΚΤ δεν πρόκειται να μας χαριστεί. Θα μας υποχρεώσει σε νέα ανακεφαλαιοποίηση».

Σύμφωνα με έμπειρο τραπεζικό στέλεχος, «βρισκόμαστε υπό τη συνεχή παρακολούθηση του SSM, για να διασφαλιστεί ότι ακολουθούμε πιστά το σχέδιο δράσης που έχει συμφωνηθεί για τη μείωση των μη εξυπηρετούμενων χορηγήσεων και ότι οι εξασφαλίσεις που τις συνοδεύουν είναι σωστά αποτιμημένες στα βιβλία μας».

Στο πλαίσιο αυτό, εξηγεί ο ίδιος, «το “τρενάκι” ενός κόκκινου δανείου καλείται να περάσει από πολλούς σταθμούς, προτού μπει στο… χρονοντούλαπο της Ιστορίας: από την προσπάθεια αναδιάρθρωσής του, τις νομικές ενέργειες για την ανάκτησή του εάν δεν υπάρχει άλλος τρόπος θεραπείας, μέχρι και την πώλησή των εγγυήσεων του δανειολήπτη είτε μέσω πλειστηριασμού ή σε δεύτερο χρόνο με άλλη διαδικασία, εφόσον αυτές αποκτηθούν από τις τράπεζες».

Προσθέτει ωστόσο ότι, με δεδομένο πως η πλειονότητα των εξασφαλίσεων στα στεγαστικά και επαγγελματικά δάνεια είναι ακίνητα, τα πράγματα περιπλέκονται. Τα δάνεια αυτά καλύπτονται από τις προβλέψεις που έχει διενεργήσει η τράπεζα και την αξία των ρευστοποιήσιμων στοιχείων του οφειλέτη. Εάν η τελευταία υποχωρήσει, οι τράπεζες είναι υποχρεωμένες να διενεργήσουν πρόσθετες προβλέψεις, επιβαρύνοντας τα αποτελέσματά τους και υπό προϋποθέσεις και την καθαρή τους θέση.

Σήμερα, με την κτηματαγορά ουσιαστικά νεκρή, τα δεσμευμένα ακίνητα αποτιμώνται στις θεωρητικές εμπορικές αξίες που εκτιμά η Τράπεζα της Ελλάδος. Με την έναρξη ωστόσο των πλειστηριασμών, οι τιμές αυτές θα αναπροσαρμοστούν στη βάση των μεταβιβάσεων που θα γίνουν. Το 2018 δεν αναμένεται αξιόλογο αγοραστικό ενδιαφέρον για τα ακίνητα που θα βγουν στο σφυρί. Για τον λόγο αυτόν οι τράπεζες προβαίνουν στην απόκτηση των ακινήτων που διατίθενται μέσω των πλειστηριασμών, από τον πρώτο γύρο εκποίησής τους, στην τρέχουσα εμπορική τους τιμή.

Ουδέτερο αποτέλεσμα

Αν δεν προχωρήσουν στην αγορά, η ελάχιστη τιμή μπορεί να διαμορφωθεί στους επαναληπτικούς πλειστηριασμούς σε οποιαδήποτε επίπεδα. Αν το τίμημα πέσει χαμηλότερα από την εμπορική αξία, τότε η τράπεζα που πουλά θα γράψει ζημιές ίσες με τη διαφορά αυτή. Το ενδεχόμενο αυτό ωστόσο αποφεύγεται, τουλάχιστον σε πρώτη φάση, με το «σκούπισμα» των ακινήτων από τα ίδια τα πιστωτικά ιδρύματα στην τιμή πρώτης προσφοράς, που είναι ίση με αυτήν που φαίνεται στα βιβλία τους. Ετσι, το αποτέλεσμα είναι κεφαλαιακά ουδέτερο.

«Ωραίο το κόλπο για να μην επηρεαστούν τα αποτελέσματά μας, ωστόσο η ΕΚΤ δεν θα σταματήσει εκεί. Για να διατηρήσουμε την αξία του ακινήτου που αποκτήσαμε μέχρι να το πουλήσουμε, στα ίδια επίπεδα, θα πρέπει να παρουσιάσουμε ένα αξιόπιστο σχέδιο για την αξιοποίησή του» σημειώνει αναπληρωτής διευθύνων σύμβουλος συστημικού ομίλου.

Και προσθέτει πως «σχέδιο με τον δανειολήπτη να παραμένει μέσα στο ακίνητο που μόλις αγοράσαμε, απλώς δεν… περνάει από τη Φρανκφούρτη. Αν δε δείξουμε αποφασιστικότητα για τη ρευστοποίησή του σε ένα βάθος χρόνου που μπορεί να κυμαίνεται έως και δύο έτη, οι ζημιές από τις προβλέψεις που θα κληθούμε να διενεργήσουμε μπορεί να οδηγήσουν ακόμα και σε νέες αυξήσεις κεφαλαίου».

Στον SSM ως τον Μάρτιο τα στοιχεία με τις επιδόσεις

Μέχρι και το τέλος Μαρτίου θα πρέπει να επιδώσουν στον SSM οι ελληνικές τράπεζες έκθεση με τις επιδόσεις τους στους πλειστηριασμούς, προς συναξιολόγηση με τα οικονομικά τους μεγέθη, κατά τη διαδικασία των stress tests.
Με δεδομένο ότι στα ειρηνοδικεία οι περισσότεροι πλειστηριασμοί δεν διεξάγονται και εν όψει της οριστικής κατάργησής τους από τις 21/2, οι τέσσερις συστημικοί όμιλοι σκοπεύουν να παρουσιάσουν στοιχεία για τις πωλήσεις ενεχύρων που γίνονται μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας.

Εκτιμάται ότι οι σχετικοί φάκελοι θα υπερβούν τις 2.500. Με τον τρόπο αυτόν, ο επόπτης θα εξετάσει εάν οι εγχώριοι όμιλοι κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση, αξιοποιώντας τις εγγυήσεις που έχουν λάβει από τους δανειολήπτες τους για την ανάκτηση μέρους των ανεξόφλητων οφειλών.

Εάν από τις παρουσιάσεις αυτές οι αρμόδιες υπηρεσίες στη Φρανκφούρτη πειστούν ότι τα πράγματα, ύστερα από πολλά χρόνια αναστολής των εκποιήσεων ακινήτων, έχουν μπει σε τροχιά προς την κανονικότητα, δεν θα υπάρξει σημαντική επιβάρυνση στις ασκήσεις προσομοίωσης.

Τραπεζικές πηγές πάντως, με δεδομένο το μικρό δείγμα πλειστηριασμών που θα αξιολογηθεί, χαρακτηρίζουν την οποιαδήποτε απόφαση ληφθεί στο πλαίσιο των stress tests πολιτική. Προσθέτουν δε πως τεχνικά δεν δικαιολογείται σε αυτή τη φάση μια νέα ανακεφαλαιοποίηση του συστήματος.