Δέσμευση για την υλοποίηση 4.000 έως 6.000 προγραμμάτων πλειστηριασμών εντός του 2018 ανέλαβαν έναντι του SSM οι τράπεζες.
Σύμφωνα με πληροφορίες του “Κεφαλαίου”, στις συναντήσεις των τραπεζιτών με την επικεφαλής του SSM, Ντανιέλ Νουί, και το εκτελεστικό μέλος του δ.σ. της ΕΚΤ, Μπενουά Κερέ, που πραγματοποιήθηκαν τη Δευτέρα στη Φρανκφούρτη, το θέμα των πλειστηριασμών παρέμεινε στην κορυφή της ατζέντας. Εν όψει της έναρξης αποκλειστικά των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών από τις 21 Φεβρουαρίου, οι εκπρόσωποι των εποπτικών Aρχών ζήτησαν από τις τράπεζες συγκεκριμένους ποσοτικούς στόχους για το τρέχον έτος, καταλήγοντας ότι θα πρέπει να υλοποιηθούν τουλάχιστον 4.000-6.000 προγράμματα πλειστηριασμών. Με το δεδομένο ότι το κάθε πρόγραμμα πλειστηριασμού δεν αφορά μόνο ένα ακίνητο, αλλά συνήθως περιλαμβάνει 2-3 ή και περισσότερα ακίνητα, ένας μέσος όρος στην “κατεύθυνση” που έδωσε ο SSM στις τράπεζες οδηγεί στην εκτίμηση ότι τουλάχιστον 15.000-18.000 ακίνητα θα βγουν φέτος στο “σφυρί”.
Ανησυχίες και ζητούμενα
Ο “εκνευρισμός” που έχει προκαλέσει στους “θεσμούς”, ειδικότερα στην ΕΚΤ (SSM), που είναι υπεύθυνη για τη διασφάλιση της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, αλλά ακόμα και στους διεθνείς επενδυτές, η κωλυσιεργία στην εκτέλεση των πλειστηριασμών δεν φαίνεται να έχει ξεπεραστεί. Η ψήφιση των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών στο πολυνομοσχέδιο για την ολοκλήρωση της τρίτης αξιολόγησης το βράδυ της ίδιας ημέρας που οι τραπεζίτες συναντούσαν την επικεφαλής του SSM στη Φρανκφούρτη έκλεισε μια χρονίζουσα εκκρεμότητα, αλλά δεν καταλαγιάζει τις ανησυχίες. Οι πλειστηριασμοί θα έπρεπε να έχουν ξεκινήσει από τον περασμένο Σεπτέμβριο και η εκκίνησή τους αναμένεται τον ερχόμενο μήνα, με ένα εξάμηνο καθυστέρηση.
Πρόκειται για πολύτιμο χρόνο που έχει χαθεί και ο οποίος, αν δεν καλυφθεί αποφασιστικά, θα οδηγήσει τις τράπεζες σε νέες κεφαλαιακές ανάγκες. Στο πλαίσιο αυτό, ο SSM φαίνεται ότι κρατά ακόμη θολή την εικόνα για τις συνθήκες και τις παραδοχές που θα ισχύσουν στο βασικό και το δυσμενές σενάριο των stress tests για τις ελληνικές τράπεζες.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες του “Κ”, ο SSM εμφανίζεται υποστηρικτικός, αλλά όχι και καθησυχαστικός στις ελληνικές τράπεζες εν όψει των τεστ αντοχής. Μάλιστα, το σενάριο δύσκολων τεστ αντοχής, το οποίο μπορεί να οδηγήσει σε νέες κεφαλαιακές ανάγκες τις τράπεζες, χωρίς να είναι καθόλου βέβαιο ότι αυτές θα μπορέσουν να τις καλύψουν από τους υφιστάμενους μετόχους (ή από νέα ιδιωτικά κεφάλαια με τους επιθυμητούς όρους), παραμένει στο τραπέζι.
Στο πλαίσιο αυτό, η διενέργεια των πλειστηριασμών θα αποβεί καταλυτική. Το ζητούμενο από τον SSM είναι οι πλειστηριασμοί να επιτύχουν τη δραστική μείωση των “κόκκινων” δανείων των τραπεζών, με παράλληλη διαφύλαξη της κεφαλαιακής τους επάρκειας. Στο μέτρο αυτό, το ενδιαφέρον του επόπτη επικεντρώνεται στις τιμές ανάκτησης των ενεχύρων από τις τράπεζες μέσω των πλειστηριασμών, οι οποίες πρέπει να είναι αντίστοιχες με αυτές στις οποίες αποτυπώνεται η αξία των ενεχύρων στους ισολογισμούς τους.
Ειδικότερα, κρίσιμο είναι το κομμάτι των δανείων που δεν καλύπτεται από προβλέψεις και στο οποίο δεν πρέπει να σημειωθούν “επικίνδυνες” αποκλίσεις στις τιμές μεταξύ εγγεγραμμένης αξίας και αξίας ανάκτησης. Στην περίπτωση που θα υπήρχαν αποκλίσεις άνω του 20%, αυτό θα αποτελούσε αρνητικό οιωνό για το αποτέλεσμα των stress tests και θα ήγειρε την ανάγκη σχηματισμού πρόσθετων προβλέψεων από τις τράπεζες. Κάτι τέτοιο δεν είναι επιθυμητό, καθώς θα λειτουργούσε εις βάρος της κερδοφορίας των τραπεζών, αφήνοντας ανοιχτό το ενδεχόμενο ζημιών και ενεργοποίησης των διατάξεων για τον αναβαλλόμενο φόρο και την αναγκαστική συμμετοχή του Δημοσίου στο μετοχικό τους κεφάλαιο.
Η διαχείριση του στοκ
Όπως αποκάλυψε το “Κ”, προκειμένου να προχωρήσουν οι πλειστηριασμοί με παράλληλο “δίχτυ ασφαλείας” για τις τράπεζες, ο SSM έχει συμφωνήσει μεγάλο μέρος των ακινήτων που θα τεθούν σε πλειστηριασμό να καταλήξει στις ίδιες τις τράπεζες. Σύμφωνα με το “deal” των δύο πλευρών, υπολογίζεται ότι το 75% των ακινήτων που θα τεθούν σε πλειστηριασμό μέχρι και μέσα στην επόμενη χρονιά θα αγοραστούν από τις ίδιες τις τράπεζες, μέσω της επιτρεπόμενης τακτικής των credit bids. Αυτό σημαίνει ότι στις ελληνικές τράπεζες θα επιτραπεί να αποκτήσουν ενδεχομένως πάνω από 10.000 ακίνητα από αυτά που θα βγάλουν σε πλειστηριασμό, αγοράζοντάς τα στην τιμή πρώτης εκκίνησης.
Καθώς το στοκ των ακινήτων θα καταστεί υπέρογκο και πανάκριβο για τις τράπεζες, οι τελευταίες έχουν ζητήσει φορολογικά κίνητρα διακράτησης αντίστοιχα με αυτά που ίσχυσαν σε Κύπρο και Ισπανία. Σύμφωνα με τις προτάσεις της ΕΕΤ προς το υπουργείο Οικονομικών, τις οποίες οι τράπεζες έχουν συζητήσει και με τους “θεσμούς”, ζητείται μείωση του ΕΝΦΙΑ για το διάστημα διακράτησης των ακινήτων και υπολογισμός του φόρου μεταβίβασης στη βάση της εμπορικής και όχι της αντικειμενικής αξίας. Το τελευταίο, όπως συνέβη στην Κύπρο, θα λειτουργήσει ενθαρρυντικά και στην εθελοντική παράδοση ακινήτων.
Η εθελοντική παράδοση ακινήτων επιδιώκεται να υποστηριχθεί ως πρακτική με συγκεκριμένο θεσμικό πλαίσιο, καθώς ούτε οι τράπεζες ούτε η κυβέρνηση επιθυμούν να δημιουργηθεί κοινωνικό πρόβλημα με τις εξώσεις που συνεπάγονται οι πλειστηριασμοί. Σημειώνεται ότι η εθελοντική παράδοση ακινήτου για τη διαγραφή χρέους, όπως και η μετεγκατάσταση σε φθηνότερο ακίνητο ή η ενοικίαση του ακινήτου από τον δανειολήπτη εφαρμόζονται στο εξωτερικό και προβλέπονται στον Κώδικα Δεοντολογίας της ΤτΕ στο σκέλος των μακροπρόθεσμων λύσεων διευθέτησης μη εξυπηρετούμενων δανείων.
Προκειμένου να ενθαρρυνθεί η ανταλλαγή ακινήτων για τη διαγραφή χρέους, κυβέρνηση και τράπεζες συζητούν επιπλέον να ισχύσει η διαμόρφωση “αποδεδειγμένης τιμής αγοράς” που θα προκύπτει βάσει δεικτών τιμών ακινήτων της ΤτΕ. Επίσης συζητείται η ανταλλαγή να έχει τη σύμφωνη γνωμοδότηση δύο πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων, κοινής αποδοχής μεταξύ δανειολήπτη και τράπεζας. Και η συμφωνία για την εθελοντική παράδοση του ακινήτου με διαγραφή του χρέους να αποτυπώνεται σε τυποποιημένης μορφής συμβόλαιο που θα ισχύει σε όλες τις περιπτώσεις εφαρμογής της συγκεκριμένης ρύθμισης χωρίς εξαιρέσεις.
