Ορέστης Σεϊμένης – Αλεξάνδρα Γεράγγελου
1. Τι είναι και από ποιόν εκδίδεται το Πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α.:
Το πιστοποιητικό του ΕΝ.Φ.Ι.Α. είναι ένα δημόσιο έγγραφο που συντάσσεται και εκδίδεται από την Φορολογική Διοίκηση και πιστοποιεί ότι το ίδιο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων, καθώς και ότι ο φορολογούμενος έχει καταβάλει, ή έχει απαλλαγεί νόμιμα από τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. για το συγκεκριμένο ακίνητο και έχει καταβάλει τις ληξιπρόθεσμες δόσεις, ή έχει ρυθμίσει ή έχει νόμιμα απαλλαγεί από τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. για τα υπόλοιπα ακίνητα, για τα οποία είναι υπόχρεος, για τα πέντε (5) προηγούμενα έτη.
2. Σε ποιες περιπτώσεις συντάσσεται το Πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α.:
Το πιστοποιητικό αυτό το ζητά ο συμβολαιογράφος πριν συντάξει το συμβόλαιο μιας μεταβίβασης γιατί είναι απαραίτητο σε κάθε υποσχετική ή εκποιητική δικαιοπραξία με την οποία συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται, από οποιαδήποτε αιτία δικαιώματα επί ακινήτου ή παρέχεται δικαίωμα προσημείωσης ή υποθήκης σε αυτό
3. Ο συμβολαιογράφος πρέπει να επισυνάπτει το πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. στο συμβόλαιο:
Το πιστοποιητικό της φορολογικής διοίκησης πρέπει να μνημονεύεται και να επισυνάπτεται από το συμβολαιογράφο στο συμβόλαιο που συντάσσει
4. Το πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. στην περίπτωση Εκουσίου Πλειστηριασμού:
Τα παραπάνω ισχύουν και για τη σύνταξη περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης επί εκούσιου πλειστηριασμού. Στην περίπτωση αυτή το πιστοποιητικό προσκομίζεται μόνον από τον επισπεύδοντα τον εκούσιο πλειστηριασμό.
5. Το πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. που αφορά ακίνητο «πτωχού»:
Το πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α., που αφορά ακίνητο πτωχού, χορηγείται στον κατά το χρόνο χορήγησης αυτού σύνδικο της πτώχευσης εφόσον το ίδιο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝ.Φ.Ι.Α. και εφόσον έχει καταβληθεί ή νόμιμα απαλλαγεί από το φόρο για τα πέντε (5) προηγούμενα έτη.
6. Ο σύνδικος της πτώχευσης δεν είναι υποκείμενος στον ΕΝ.Φ.Ι.Α.:
Θυμίζομε ότι, α) μετά τον νόμο 4474/2017, ο σύνδικος της πτώχευσης δεν είναι πλέον υποκείμενος στον ΕΝ.Φ.Ι.Α., παραμένει όμως υπόχρεος σε υποβολή της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) στο όνομα του πτωχού
β) Η δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) υποβάλλεται από το σύνδικο της πτώχευσης στο όνομα του πτωχού
7. Δεν ρυθμίζονται οφειλές για τα άλλα ακίνητα του πτωχού, αλλά μόνο για εκείνο για το οποίο ζητείται πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. για την μεταβίβασή του:
Κατά τη χορήγηση του πιστοποιητικού του ΕΝ.Φ.Ι.Α. του ν. 4174/2013 για ακίνητο, το οποίο ανήκει σε πτωχό, καταργείται η υποχρέωση ρύθμισης οφειλών ΕΝ.Φ.Ι.Α. ή Φ.Α.Π. για τυχόν άλλα ακίνητα πλην εκείνων για τα οποία ζητείται το πιστοποιητικό. Διατηρείται όμως η υποχρέωση εξόφλησης του επιμεριστικά αναλογούντος φόρου του συγκεκριμένου ακινήτου πριν την εκποίησή του.
8. Περίπτωση κατά την οποία ο νέος σύνδικος πτώχευσης δήλωσε στο Ε9 ένα ακίνητο το οποίο ο προηγούμενος σύνδικος πτώχευσης δεν το είχε δηλώσει:
(Προς διευκόλυνση των συναλλαγών, ειδικά για τα έτη 2012 έως και 2016 για τη χορήγηση του πιστοποιητικού του ΕΝ.Φ.Ι.Α. εφόσον δεν είχε υποβληθεί δήλωση για ακίνητο από τον υπόχρεο σε δήλωση, η δήλωση για το ακίνητο αυτό υποβλήθηκε από τον κατά το χρόνο χορήγησης του πιστοποιητικού σύνδικο της πτώχευσης στο όνομα του πτωχού, και για τα έτη για τα οποία δεν είχε ακόμα διοριστεί ως σύνδικος).
9. Το πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. για τη σύνταξη του συμβολαίου είναι απαραίτητο για τα πέντε προηγούμενα της μεταβίβασης έτη (περίπτωση εξ αδιαθέτου διαδοχής ή διαδοχής με διαθήκη):
Κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης αποδοχής κληρονομιάς μνημονεύεται και επισυνάπτεται από το συμβολαιογράφο το πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. για τα πέντε (5) προηγούμενα της μεταβίβασης έτη. Για τα έτη κατά τα οποία υπόχρεος ήταν ο κληρονομούμενος το πιστοποιητικό χορηγείται εφόσον έχει καταβληθεί ο φόρος που αναλογεί στο ποσοστό και στο δικαίωμα επί του ακινήτου που κληρονομείται ή εφόσον ο κληρονομούμενος έχει νόμιμα απαλλαγεί από το φόρο γι’ αυτό.
Ειδικά κατά το έτος 2015, το πιστοποιητικό χορηγήθηκε για τα έτη 2011, 2012, 2013 και 2014.
Δηλαδή: Κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης αποδοχής κληρονομιάς, για τα έτη κατά τα οποία υπόχρεος ήταν ο κληρονομούμενος, το πιστοποιητικό χορηγείται εφόσον έχει καταβληθεί ο φόρος, ΕΝ.Φ.Ι.Α. ή/και Φ.Α.Π., που αναλογεί στο ποσοστό ή στο δικαίωμα του ακινήτου που κληρονομείται ή εφόσον ο κληρονομούμενος έχει νόμιμα απαλλαγεί από το φόρο γι’ αυτό. Σε αυτές τις περιπτώσεις για τη χορήγηση του πιστοποιητικού πρέπει να έχει καταβληθεί ο φόρος που αναλογεί στο κληρονομιαίο ποσοστό (π.χ. ο φόρος που αναλογεί στο 75% επί όλων των ακινήτων σε περίπτωση εξ αδιαθέτου διαδοχής) ή στο δικαίωμα (π.χ. ο φόρος που αναλογεί στην αξία ενός μόνο ακινήτου σε περίπτωση διαδοχής με διαθήκη) που κληρονομείται από τον κληρονόμο, χωρίς να απαιτείται η ρύθμιση του φόρου για τα υπόλοιπα ακίνητα ή ποσοστά ακινήτων ή δικαιώματα του κληρονομούμενου
10. Πότε δεν απαιτείται η έκδοση του πιστοποιητικού ΕΝ.Φ.Ι.Α.:
Δεν απαιτείται η μνημόνευση, επισύναψη ή προσκόμιση του πιστοποιητικού ΕΝ.Φ.Ι.Α.
– στη μονομερή εξάλειψη υποθήκης ή
– στην άρση κατάσχεσης ή
– στην παραχώρηση υποθήκης ή προσημείωσης για εξασφάλιση δικαιωμάτων του Ελληνικού Δημοσίου.
11. Εάν η επιφάνεια των κτισμάτων ή του γηπέδου είναι διαφορετική στο πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α., ποια απόκλιση είναι ανεκτή για να θεωρείται έγκυρο το πιστοποιητικό αυτό:
Σε κάθε περίπτωση θεωρείται έγκυρη η μνημόνευση, επισύναψη ή προσκόμιση του πιστοποιητικού ΕΝ.Φ.Ι.Α., στο οποίο το κτίσμα αποτυπώνεται με απόκλιση της επιφάνειάς του μέχρι πέντε (5) τετραγωνικά μέτρα και το γήπεδο ή το οικόπεδο αποτυπώνονται με απόκλιση μέχρι δύο τοις εκατό (2%) της επιφάνειάς τους ή παραλείπονται ή αναγράφονται εσφαλμένα στοιχεία που δεν επηρεάζουν τη φορολογική ταυτότητα του ακινήτου και δεν συνεπάγονται την επιβολή μειωμένου φόρου.
12. Το πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. είναι απαραίτητο και στην περίπτωση κατά την μεταγραφή στο κτηματολογικό γραφείο σε περιπτώσεις μεταβιβάσεων, κ.λπ.:
Οι φύλακες μεταγραφών και οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων υποχρεούνται να αρνηθούν τη μεταγραφή ή την καταχώρηση στα κτηματολογικά βιβλία συμβολαιογραφικού εγγράφου, με το οποίο συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται από οποιαδήποτε αιτία δικαιώματα επί ακινήτου ή παρέχεται δικαίωμα προσημείωσης ή υποθήκης σε αυτό, αν δεν μνημονεύεται και δεν επισυνάπτεται το πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α.
13. Το πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. είναι απαραίτητο και στην περίπτωση κατά την μεταγραφή στο κτηματολογικό γραφείο σε περίπτωση καταχώρησης της κατακυρωτικής έκθεσης επί εκούσιου πλειστηριασμού ή της αποδοχής της κληρονομάς:
Το προηγούμενο εδάφιο ισχύει και για τη μεταγραφή ή καταχώρηση της κατακυρωτικής έκθεσης επί εκούσιου πλειστηριασμού, καθώς και για τη μεταγραφή ή καταχώρηση της αποδοχής κληρονομιάς.
14. Το πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α.-το πιστοποιητικό Φ.Α.Π.:
Εάν δεν είναι δυνατή η επισύναψη στο συμβολαιογραφικό έγγραφο του πιστοποιητικού του ΕΝ.Φ.Ι.Α. για τα πέντε (5) προηγούμενα της μεταβίβασης έτη, επισυνάπτεται για τα υπόλοιπα έτη το πιστοποιητικό του άρθρου 48 του ν. 3842/2010 με το οποίο πιστοποιείται ότι το ίδιο ακίνητο, με τα ίδια στοιχεία, περιλαμβάνεται στη δήλωση φόρου ακίνητης περιουσίας (Φ.Α.Π.), καθώς και ότι ο φορολογούμενος έχει καταβάλει το Φ.Α.Π. για το συγκεκριμένο ακίνητο και ότι έχει καταβάλει τις ληξιπρόθεσμες δόσεις του Φ.Α.Π. ή έχει ρυθμίσει το Φ.Α.Π. για τα υπόλοιπα ακίνητα, για τα οποία είναι υπόχρεος για τα προηγούμενα έτη.
Στην περίπτωση του πτωχού: Το πιστοποιητικό που αφορά ακίνητο πτωχού χορηγείται στον κατά το χρόνο χορήγησης αυτού σύνδικο της πτώχευσης εφόσον το ίδιο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση Φ.Α.Π. και εφόσον έχει καταβληθεί ή νόμιμα απαλλαγεί από το φόρο για τα συγκεκριμένα έτη.
Στην περίπτωση της αποδοχής κληρονομιάς: Το πιστοποιητικό που απαιτείται για τη σύνταξη, τη μεταγραφή ή καταχώρηση αποδοχής κληρονομιάς για τα έτη κατά τα οποία υπόχρεος ήταν ο κληρονομούμενος χορηγείται εφόσον έχει καταβληθεί ο φόρος που αναλογεί στο ποσοστό και στο δικαίωμα επί του ακινήτου που κληρονομείται ή εφόσον ο κληρονομούμενος έχει νόμιμα απαλλαγεί από το φόρο γι’ αυτό.
15. Πότε χορηγείται το πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. πριν την εξόφληση ή την ρύθμιση του οφειλόμενου φόρου. Η προθεσμία των 3 ημερών για την εξόφληση αυτή, μετά την σύνταξη του συμβολαίου. Ευθύνη του Συμβολαιογράφου:
Επιτρέπεται η σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου και πριν την εξόφληση του οφειλόμενου φόρου, με την προϋπόθεση ότι επί των οικείων πιστοποιητικών αναγράφεται το συνολικά οφειλόμενο ποσό κύριων και πρόσθετων φόρων και προσαυξήσεων, για το συγκεκριμένο ακίνητο, το οποίο υποχρεούται να αποδώσει, επί ποινή ακυρότητας του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος μέσα σε αποκλειστική προθεσμία τριών (3) εργασίμων ημερών από τη σύνταξή του. Για την εφαρμογή της διάταξης αυτής, το τίμημα που θα καταβληθεί δεν μπορεί να υπολείπεται του οφειλόμενου ποσού.
Πότε χορηγείται ένα ενιαίο πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α.για όλα τα ακίνητα: Εφόσον με το αυτό συμβολαιογραφικό έγγραφο μεταβιβάζεται με αντάλλαγμα το σύνολο της ακίνητης περιουσίας φυσικού ή νομικού προσώπου και το συνολικά οφειλόμενο ποσό κύριων και πρόσθετων φόρων και προσαυξήσεων αποδίδεται, επί ποινή ακυρότητας του συμβολαίου, από το συμβολαιογράφο μέσα στην προθεσμία των τριών (3) εργασίμων ημερών, χορηγείται ένα ενιαίο πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. για το σύνολο των ακινήτων, χωρίς να απαιτείται να έχει προηγηθεί ρύθμιση των ληξιπρόθεσμων οφειλών από ΕΝ.Φ.Ι.Α. και Φ.Α.Π..
Και στην περίπτωση εγγραφής υποθήκης για διασφάλιση χορηγουμένου δανείου: Η ίδια παραπάνω διαδικασία εφαρμόζεται ανάλογα και στις συμβολαιογραφικές πράξεις εγγραφής υποθήκης για διασφάλιση χορηγούμενου δανείου από πιστωτικό ίδρυμα. Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται, επί ποινή ακυρότητας του συμβολαίου, να αποδώσει τον αναλογούντα φόρο μέσα σε αποκλειστική προθεσμία τριών (3) εργασίμων ημερών από τη σύνταξη του συμβολαιογραφικού εγγράφου και πάντως εντός τριών ημερών από την εκταμίευση του δανείου.
Και κατά την μεταγραφή των συμβολαιογραφικών εγγράφων στα κτηματολογικά γραφεία:
Κατά τη μεταγραφή ή την καταχώρηση του συμβολαιογραφικού εγγράφου στα κτηματολογικά γραφεία οι φύλακες μεταγραφών και οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων υποχρεούνται να αρνηθούν τη μεταγραφή ή την καταχώρηση, αν δεν προσκομισθεί κυρωμένο αντίγραφο του αποδεικτικού εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού.
16. Το πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. κατά την συζήτηση ενώπιον δικαστηρίου εμπράγματης αγωγής επί ακινήτου:
Είναι απαράδεκτη η συζήτηση ενώπιον δικαστηρίου εμπράγματης αγωγής επί ακινήτου, πλην της μονομερούς εγγραφής υποθήκης ή προσημείωσης υποθήκης ή της άρσης κατάσχεσης αν δεν προσκομισθεί από τον υπόχρεο σε ΕΝ.Φ.Ι.Α. πιστοποιητικό ότι το ίδιο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝ.Φ.Ι.Α. και Φ.Α.Π., κατά περίπτωση, για τα πέντε (5) προηγούμενα έτη.
17. Πως τιμωρούνται οι συμβολαιογράφοι και οι προϊστάμενοι των Κτηματολογικών Γραφείων όταν παραβαίνουν τις παραπάνω υποχρεώσεις:
Οι συμβολαιογράφοι, οι φύλακες μεταγραφών και οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων, που παραβαίνουν τις παραπάνω υποχρεώσεις, υπόκεινται σε πρόστιμο που ορίζεται σε ένα τοις χιλίοις (1‰) επί της αξίας του μεταβιβαζομένου ακινήτου ή δικαιώματος επ’ αυτού, το οποίο πρόστιμο δεν μπορεί να είναι κατώτερο από 300€ ούτε ανώτερο από 1.000€. Σε περίπτωση υποτροπής το πρόστιμο διπλασιάζεται.
Σχετικές διατάξεις
Ν. 4174/2013 άρθρο 54Α
Ν. 4474/2017 άρθρο 13
ΠΟΛ.1138/2017
