Aκίνητα: Πώς οι νέες αντικειμενικές θα επηρεάσουν εκατομμύρια ιδιοκτήτες και ποια σενάρια εξετάζει η κυβέρνηση
Μήνας ανατροπών για εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων και την κτηματαγορά είναι ο Μάιος που αρχίζει αύριο, καθώς η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών αναμένεται έως το τέλος του να «κλειδώσει» τις νέες αντικειμενικές αξίες ώστε εγκαίρως να αποφασίσει τις παρεμβάσεις στον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ).
Ο καθορισμός ή η «επικαιροποίηση» των νέων αντικειμενικών αξιών αποτελεί ένα από τα βασικά πλέον προαπαιτούμενα στη διαπραγμάτευση για την ολοκλήρωση της τέταρτης αξιολόγησης και ως εκ τούτου ένα δύσκολο εγχείρημα για την κυβέρνηση, που απαιτεί συγκεκριμένους ελιγμούς και προσεκτικό πολιτικό χειρισμό.
Συγκεκριμένα, ουδείς στην κυβέρνηση επιθυμεί τον Αύγουστο, που θα είναι ο μήνας εξόδου από τα μνημόνια, να καταφθάνουν «φουσκωμένα» εκκαθαριστικά ΕΝΦΙΑ στους φορολογούμενους, πολλώ δε μάλλον εάν υπάρχουν σκέψεις και για άλλες πολιτικές κινήσεις το φθινόπωρο.
Στο πλαίσιο αυτό, τα «σενάρια» που εξετάζονται και έχουν ήδη πέσει στο τραπέζι των συσκέψεων του οικονομικού επιτελείου είναι πολλά, προκειμένου οι επικείμενες αλλαγές να μη φέρουν αναταράξεις εντός και εκτός του κυβερνητικού συνασπισμού.
Το σίγουρο σε κάθε περίπτωση, όπως έχει ήδη επισημάνει η «Ν», είναι ότι και ο φετινός εισπρακτικός στόχος παραμένει αμετάβλητος στα 2,65 δισ. ευρώ και αυτή θα είναι η βάση των συζητήσεων με τους δανειστές που θα ξεκινήσουν τις επόμενες ημέρες, ενώ με το δεδομένο αυτό η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών θα παρουσιάσει τις εναλλακτικές προτάσεις που μπορούν να ικανοποιήσουν όλες τις πλευρές.
Αυξομειώσεις
Με τα μέχρι στιγμής δεδομένα η Δευτεροβάθμια Επιτροπή, η οποία εξετάζει τις προτάσεις των εκτιμητών των ακινήτων, βρίσκεται στην τελική ευθεία για να παρουσιάσει το πόρισμά της στο οικονομικό επιτελείο που θα κληθεί να λάβει την τελική πολιτική απόφαση.
Η υφυπουργός Οικονομικών Κ. Παπανάτσιου έχει ήδη αποκαλύψει ότι οι εισηγήσεις των εκτιμητών φέρνουν αυξήσεις στο 60% των περιοχών (περίπου 6.000 τιμές ζώνης σε σύνολο 10.000), μειώσεις στο 23%, ενώ για το 17% των περιοχών έχουν προτείνει να μη γίνει καμία μεταβολή.
Αυτό ουσιαστικά σημαίνει ότι η εικόνα που διαμορφώνεται έχει ως εξής:
1. Οι προτάσεις περιλαμβάνουν αυξήσεις στις λεγόμενες «φθηνές» ή «λαϊκές» περιοχές, όπως το Πέραμα, η Ελευσίνα, η Δραπετσώνα, το Κερατσίνι, η Νίκαια, ακόμη και πάνω από 20% έως και 30%. Γεγονός που φέρνει ανατροπές προς τα πάνω σε περισσότερους από 70 δήμους και οικισμούς στην Αττική, όπως σε Αγία Βαρβάρα, Αιγάλεω, Ίλιον, Καματερό, Νέα Φιλαδέλφεια, Περιστέρι.
2. Αυξήσεις πάνω από 40% προτείνονται για τιμές ζώνης σε νησιά των Κυκλάδων με έντονη τουριστική δραστηριότητα όπως η Μύκονος και η Σαντορίνη, η Κρήτη, αλλά και σε περιοχές που προσελκύουν επενδύσεις στον χώρο του real estate όπως ο Λαιμός της Βουλιαγμένης και η Γλυφάδα.
3. Σε συνοικίες όπως το Κουκάκι, τα Πετράλωνα, το Μετς, που την τελευταία διετία έχουν αναβαθμιστεί λόγω και του φαινόμενου Airbnb, προτείνονται αυξήσεις στις αξίες των ακινήτων, σε αντίθεση με ορισμένες υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου (Πατησίων, Κυψέλη, Αχαρνών) όπου το αγοραστικό ενδιαφέρον είναι ιδιαίτερα περιορισμένο.
Θα πρέπει, πάντως, να αναφερθεί ότι στις περισσότερες περιοχές προτείνονται μικρές αυξομειώσεις 10% έως 15% και κυρίως στα «μεσαία» προάστια όπως το Μαρούσι, τα Μελίσσια, τα Βριλήσσια, το Χαλάνδρι, η Ηλιούπολη.
Τα εναλλακτικά σχέδια
Η λύση της εξίσωσης των νέων αντικειμενικών αξιών θεωρείται ιδιαίτερα δύσκολη για το οικονομικό επιτελείο, που εναγωνίως επεξεργάζεται σχέδια επί χάρτου για να πετύχει τριπλό στόχο. Να απεμπλακεί από την επικείμενη πίεση των δανειστών υλοποιώντας το εν λόγω βασικό προαπαιτούμενο, να μη δημιουργηθεί «μαύρη τρύπα» στα έσοδα, αλλά και να μην προκαλέσει δυσαρέσκεια και αντιδράσεις εντός και εκτός Βουλής.
Έτσι, προς το παρόν, δύο είναι τα εναλλακτικά σχέδια που έχουν πέσει επί τάπητος και εξετάζονται σε ανώτερο επίπεδο στο υπουργείο Οικονομικών:
1. Το πρώτο προβλέπει να υπάρξουν μικρές αυξομειώσεις στις αντικειμενικές αξίες, ώστε να μην υπάρξουν αλλαγές στα κλιμάκια υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ. Αυτό ουσιαστικά μπορεί να επιτευχθεί, όπως υποστηρίζουν και οι παράγοντες της κτηματαγοράς, μόνο υπό την προϋπόθεση ότι σε περιοχές, π.χ., με σημερινή τιμή ζώνης 550 – 600 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, οι νέες αξίες αυξηθούν το πολύ 20% έως 30% και να μην ξεπεράσουν τα 750 ευρώ. Μόνο έτσι ο ΕΝΦΙΑ θα παραμείνει στα 2,8 ευρώ ανά τ.μ.
Από την άλλη πλευρά, σε περιοχές που σήμερα η τιμή κυμαίνεται από 750 έως 850 ευρώ η αύξηση δεν πρέπει να ξεπεράσει το 20% ή τα 1.000 ευρώ, ώστε ο ΕΝΦΙΑ να παραμείνει ως έχει, στα 2,9 ευρώ ανά τ.μ.
Πρόβλημα δεν υπάρχει μόνο στις πολύ ακριβές περιοχές (Βουλιαγμένη, Ηρώδου Αττικού κ.ά.), όπου όσο και να αυξηθεί η τιμή ζώνης (άνω των 5.000 ευρώ) ο φόρος που επιβάλλεται δεν αλλάζει, καθώς παραμένει στα 13 ευρώ ανά τ.μ., ενώ αν υπάρξει μείωση και είναι μικρή πάλι δεν θα μειωθεί ο ΕΝΦΙΑ. Στόχος της κίνησης αυτής θα είναι ναι μεν η τιμή ζώνης του ακινήτου να αυξηθεί, όμως τελικά δεν θα αλλάξει ο φόρος που θα κληθεί να πληρώσει ο ιδιοκτήτης ακινήτου.
2. Το δεύτερο σενάριο προβλέπει και ο φετινός ΕΝΦΙΑ να υπολογιστεί με βάση τις ισχύουσες αντικειμενικές αξίες και όχι με βάση τις νέες που θα αποφασιστούν. Ως βάση για το επιχείρημα αυτό έναντι των δανειστών η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών θα έχει ότι το εισπρακτικό «στοίχημα» με την κίνηση αυτή δεν θα χαθεί, ενώ και η κυβέρνηση θα μπορεί να διαχειριστεί το θέμα επικοινωνιακά.
Πάντα, βέβαια, υπάρχει το ενδεχόμενο οι δανειστές να μη δεχθούν καμία από τις δύο ανωτέρω εισηγήσεις και να ζητήσει την άμεση εφαρμογή των αυξήσεων και για τον φετινό ΕΝΦΙΑ, οπότε αυτό αναπόφευκτα θα φέρει αλλαγές στους συντελεστές του ΕΝΦΙΑ, στα όρια του συμπληρωματικού φόρου, ενώ δεν αποκλείεται σε αυτόν να πρέπει να προσμετρηθούν τα αγροτεμάχια που πέρυσι εξαιρέθηκαν.
Νομοθετική ρύθμιση
Ο σκόπελος, πάντως, να ισχύουν οι νέες αντικειμενικές από την 1η Ιανουαρίου 2018 και βάσει αυτών να υπολογιστεί φέτος ο ΕΝΦΙΑ, μπορεί εύκολα να ξεπεραστεί με την κατάθεση μεταβατικής νομοθετικής ρύθμισης στη Βουλή, η οποία θα ορίζει ότι ειδικά για φέτος ο ΕΝΦΙΑ θα υπολογιστεί όχι με βάση τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων κατά την 1η Ιανουαρίου του έτους, αλλά με τις νέες αξίες που θα οριστούν.
Όσον αφορά τις μεταβιβάσεις (αγοραπωλησίες, δωρεές, γονικές παροχές), αυτές θα υπολογίζονται με βάση τις νέες αξίες από την ημέρα της ενεργοποίησής τους και όχι νωρίτερα.
Είναι δεδομένο, πάντως, ότι οι νέες αντικειμενικές αξίες θα αλλάξουν τον χάρτη της κτηματαγοράς, αλλά και το φορολογικό τοπίο, αφού θα φέρουν ανατροπές στις μεταβιβάσεις και θα προκαλέσουν σημαντικές αλλαγές σε 20 φόρους και τέλη που επιβαρύνουν τα ακίνητα.
Στις περιοχές οι οποίες θα δουν αύξηση των αντικειμενικών αξιών, οι φορολογούμενοι θα πληρώνουν υψηλότερο Τέλος Ακίνητης Περιουσίας το οποίο εισπράττουν οι δήμοι μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος, θα αυξηθούν επίσης οι φόροι στις μεταβιβάσεις ακινήτων (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές), ενώ το τεκμήριο της κατοικίας θα «φουσκώσει».
