«Μπλόκο» στους σχεδιασμούς της κυβέρνησης που επιθυμούσε την αύξηση των επιβαρύνσεων στους ιδιοκτήτες με μεσαία και υψηλή ακίνητη περιουσία βάζουν οι θεσμοί. Σύμφωνα με πληροφορίες, η κυβέρνηση σκόπευε να μεταφέρει τις επιβαρύνσεις από την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών σε 500.000 ιδιοκτήτες ακινήτων με περιουσία άνω των 200.000 ευρώ. Συγκεκριμένα, η κυβέρνηση σχεδίαζε να τροποποιήσει τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ, μειώνοντας είτε το αφορολόγητο όριο είτε τους συντελεστές, με στόχο να αποφύγει αυξήσεις στον κύριο φόρο του ΕΝΦΙΑ σε περιοχές όπως το Πέραμα, το Κερατσίνι, η Δραπετσώνα κ.λπ. και γενικότερα να αποφύγει την αποστολή «φουσκωμένων» εκκαθαριστικών του ΕΝΦΙΑ σε μικροϊδιοκτήτες. Υπενθυμίζεται ότι οι προτάσεις των εισηγητών προβλέπουν αυξήσεις στο 60% των τιμών ζώνης σε όλη την επικράτεια.
Στις προθέσεις της κυβέρνησης απάντησαν οι θεσμοί, επισημαίνοντας ότι με τον ΕΝΦΙΑ δεν μπορείς να κάνεις κοινωνική πολιτική, «κόβοντας» με αυτόν τον τρόπο τις ορέξεις για μεταφορά των φορολογικών βαρών στους ιδιοκτήτες με μεσαία και μεγάλη ακίνητη περιουσία. Ετσι, το σχέδιο παραπέμπεται προς το παρόν στις ελληνικές καλένδες και πλέον το οικονομικό επιτελείο εξετάζει δύο εναλλακτικά σενάρια:
• Πρώτον, να διατηρηθούν οι τρέχουσες αντικειμενικές αξίες για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ του 2018 και οι νέες αξίες να τεθούν σε ισχύ τον Μάιο ή τον Ιούνιο, και να επιβάλλονται μόνο στις περιπτώσεις μεταβιβάσεων ακινήτων, κληρονομιών, γονικών παροχών και δωρεών. Επίσης, θα πρέπει να τροποποιηθούν και τα στοιχεία της ΔΕΗ και να αποσταλούν στην εταιρεία οι νέες αξίες για τον υπολογισμό του ΤΑΠ. Βέβαια, εάν οι δήμοι επιθυμούν να διατηρήσουν στα ίδια επίπεδα τον ΤΑΠ, θα πρέπει να προχωρήσουν στη μείωση των συντελεστών.
• Δεύτερον, να γίνουν «χειρουργικές» παρεμβάσεις σε όλους τους συντελεστές και τα κλιμάκια ή στις αντικειμενικές αξίες. Για παράδειγμα, σήμερα το δεύτερο κλιμάκιο του ΕΝΦΙΑ αφορά ακίνητα με τιμή ζώνης από 501 έως 750 ευρώ ανά τ.μ. Στην περίπτωση που η τιμή ζώνης σε κάποια περιοχή ανέρχεται σήμερα στα 550 ευρώ το τ.μ. και η πρόταση του εκτιμητή είναι να διαμορφωθεί στα 800 ευρώ ανά τ.μ., θα μπορούσε η κυβέρνηση να αποφασίσει η τιμή ζώνης να περιορισθεί στα 750 ευρώ ανά τ.μ., έτσι ώστε να μην αλλάξει κλιμάκιο και να διατηρηθεί ο φόρος στα ίδια επίπεδα. Το ίδιο θα μπορούσε να κάνει και σε άλλα κλιμάκια. Ωστόσο, ενδεχομένως να μην είναι εφικτό να γίνει σε όλα τα κλιμάκια του ΕΝΦΙΑ και για ορισμένους να προκύψουν επιβαρύνσεις.
Σημειώνεται ότι οι προτάσεις των εκτιμητών ακινήτων δεν είναι δεσμευτικές για την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών, η οποία θα έχει και τον τελικό λόγο για τις νέες αντικειμενικές αξίες ακινήτων.
Ποιες περιοχές της χώρας θα επιβαρυνθούν πιο πολύ από τις νέες αντικειμενικές
Στα χέρια της αρμόδιας επιτροπής του υπουργείου Οικονομικών βρίσκονται οι εισηγήσεις των εκτιμητών ακινήτων και, όπως όλα δείχνουν, θα παραδώσουν το έργο της στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών το δεύτερο 15ήμερο του Απριλίου. Στην καλύτερη περίπτωση οι νέες αντικειμενικές αξίες θα τεθούν σε ισχύ τον Μάιο ή στη χειρότερη περίπτωση, τον Ιούνιο και μένει να διαπιστωθεί αν θα έχουν και αναδρομική ισχύ για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ του 2018.
Σε κάθε περίπτωση, οι νέες τιμές αναμένεται να αλλάξουν ριζικά το τοπίο στην κτηματαγορά, καθώς στο 60% των περιοχών της χώρας προτείνονται αυξήσεις, κυρίως σε εκείνες όπου η τιμή ζώνης κυμαίνεται μεταξύ 500 και 800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στις περιοχές αυτές, που είναι αρκετές, οι αυξήσεις που προτείνονται είναι της τάξης του 50%, ωστόσο ακόμα δεν έχει «μιλήσει» η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών, η οποία θα λάβει και τις οριστικές αποφάσεις για τη διαμόρφωση των τιμών ζώνης. Σημειώνεται ότι στις περιοχές που θα ανεβούν οι αντικειμενικές αξίες θα αυξηθούν 20 φόροι και τέλη που επιβαρύνουν τα ακίνητα, μεταξύ των οποίων το τέλος ακίνητης περιουσίας και ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων. Από την άλλη, εξαιτίας των αυξήσεων στις αντικειμενικές αξίες, χιλιάδες φορολογούμενοι θα βρεθούν προ εκπλήξεως, καθώς θα χάσουν κάποια από τα κοινωνικά επιδόματα που λαμβάνουν σήμερα. Και αυτό, καθώς το μέγεθος της ακίνητης περιουσίας (που υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες) θα αυξηθεί αποκλείοντάς τους από τα επιδόματα. Σύμφωνα με τις εισηγήσεις των εκτιμητών, από τον χάρτη των αντικειμενικών αξιών θα «σβηστούν» οι τιμές ζώνης των 500 ευρώ/τ.μ. «Αν θέλουμε να εξισώσουμε τις σημερινές αντικειμενικές αξίες με τις εμπορικές τιμές, θα πρέπει η πολιτική ηγεσία να κάνει δεκτές τις εισηγήσεις μας», αναφέρει εκτιμητής ακινήτων στην «Κ». Στην περίπτωση λοιπόν που οι υιοθετηθούν οι προτάσεις τους, πάνω από τις μισές περιοχές της Στερεάς Ελλάδος, μεταξύ των οποίων και η Αττική, τα νησιά του Ιονίου, το Βόρειο Αιγαίο και οι περιοχές με έντονη τουριστική δραστηριότητα θα δουν αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες.
Συγκεκριμένα, οι προτάσεις των εκτιμητών έδειξαν αυξήσεις στο 60% των περιοχών της χώρας ή σε 6.070 ζώνες, μειώσεις μόνο για το 23% ή σε 2.030 ζώνες, ενώ στο υπόλοιπο 17% των περιοχών οι ειδικοί προτείνουν να παραμείνουν αμετάβλητες στα σημερινά επίπεδα.
Σε περιοχές του Λεκανοπεδίου όπως στον Ασπρόπυργο, τη Μάνδρα, τη Δραπετσώνα, τα Ανω Λιόσια, την Ελευσίνα, την Αγία Βαρβάρα, τα Μέγαρα, τη Μαλακάσα, αλλά και στην Πάτρα, τη Λακωνία, τη Λάρισα, και τα Τρίκαλα, οι κατώτατες τιμές ζώνης των ακινήτων βρίσκονται σήμερα στα 600-700 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στις περιοχές αυτές προτείνονται νέες τιμές υψηλότερες κατά 30%-40%.
Για παράδειγμα, σήμερα για διαμέρισμα πρώτου ορόφου, 70 τετραγωνικών μέτρων, χωρίς πρόσοψη, το οποίο βρίσκεται σε περιοχή όπου η τιμή ζώνη ανέρχεται στα 500 ευρώ. Η έκδοση της οικοδομικής άδειας έγινε το 1990. Ο ΕΝΦΙΑ που αναλογεί στο ανωτέρω ακίνητο ανέρχεται στα 140 ευρώ. Στην περίπτωση που η τιμή ζώνης ανέλθει στα 700 ευρώ, ο ΕΦΝΙΑ θα διαμορφωθεί στα 196 ευρώ, ενώ, εάν φθάσει τα 800 ευρώ, ο ΕΝΦΙΑ θα φθάσει τα 203 ευρώ. Αν και πρόκειται για μικρή αύξηση, ωστόσο θα προκαλέσει σε κάθε περίπτωση μεγάλα προβλήματα στο κυβερνών κόμμα. Εάν όμως φθάσει στα 1.000 ευρώ ανά τ.μ., ο ΕΝΦΙΑ θα εκτοξευθεί στα 343 ευρώ.
Τουρισμός, Airbnb αλλάζουν την εικόνα της κτηματαγοράς
Κατασκευαστικό κόστος, τουρισμός, Airbnb, αλλά και στρεβλώσεις του παρελθόντος αλλάζουν εκ βάθρων την εικόνα της κτηματαγοράς. Περιοχές που ήταν στα αζήτητα και οι αντικειμενικές αξίες τους κυμαίνονταν σε μεσαία επίπεδα ξαφνικά γίνονται πόλος έλξης τουριστών αλλά και επενδυτών ακινήτων. Οπως φαίνεται, η κυβέρνηση θα κληθεί να λάβει δύσκολες πολιτικές αποφάσεις που μπορούν να εξοργίσουν τους ιδιοκτήτες μικρής και μεγάλης ακίνητης περιουσίας.
Στη συντριπτική πλειονότητα των πόλεων και περιοχών της περιφέρειας θα απαιτηθούν γενναίες αυξήσεις των τιμών ζώνης, προκειμένου αυτές να ευθυγραμμιστούν με τις εμπορικές αξίες, στις οποίες πραγματοποιούνται πράξεις αγοραπωλησιών. Το ίδιο ισχύει και για άλλες φθηνές περιοχές του Λεκανοπεδίου της Αττικής, όπως το Πέραμα, το Κερατσίνι, τα Καμίνια κ.λπ., όπου οι αντικειμενικές τιμές έχουν παραμείνει σε επίπεδο αρκετά χαμηλότερο του ελάχιστου κατασκευαστικού κόστους για λόγους κοινωνικούς. Τα φαινόμενα:
1. Κατασκευαστικό κόστος. Στην περιοχή της Αττικής και στις μεγάλες αστικές πόλεις της χώρας το κατασκευαστικό κόστος ανέρχεται στα 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Αυτό σημαίνει ότι η αξία ενός ακινήτου θα πρέπει τουλάχιστον να ξεκινάει από τα επίπεδα αυτά. Ωστόσο, σε πολλές περιοχές της χώρας υπάρχουν σήμερα τιμές ζώνης που κυμαίνονται μεταξύ 500 και 750 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Σε αυτές τις περιοχές οι αξίες θα αυξηθούν και θα προσεγγίσουν το κατασκευαστικό κόστος.
Σε άλλες περιοχές της χώρας, κυρίως στις νησιωτικές περιοχές, το κατασκευαστικό κόστος είναι μεγαλύτερο, καθώς αυξάνεται το κόστος μεταφοράς των υλικών. Με βάση την παραδοχή αυτή και με δεδομένο ότι στις νησιωτικές περιοχές οι αντικειμενικές αξίες είναι σε χαμηλά επίπεδα, οι εκτιμητές ακινήτων έχουν εισηγηθεί αυξήσεις άνω του 40%-50%.
2. Airbnb. Aυξήσεις αναμένονται στις περιοχές Μετς, Κουκάκι και στο Παγκράτι (κοντά στο Καλλιμάρμαρο). Στις ανωτέρω περιοχές υπάρχει μεγάλη ζήτηση κυρίως μικρών ακινήτων, με στόχο τη βραχυχρόνια μίσθωση. Οπως αναφέρει μεσίτης στο Παγκράτι, ολόκληρη πολυκατοικία μετατράπηκε σε «μικρό ξενοδοχείο» που λειτουργεί αποκλειστικά μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επίσης, για παράδειγμα, στον Λαιμό της Βουλιαγμένης, ελλείψει νέων κατασκευών και λόγω της σταθερά υψηλής ζήτησης και εξαιτίας του Airbnb, η εισηγούμενη τιμή είναι αισθητά υψηλότερη της σημερινής τιμής ζώνης των 8.800 ευρώ/τ.μ., αγγίζοντας τις 12.000 ευρώ/τ.μ.
3. Τουρισμός. Ανάλογη εικόνας αύξησης εντοπίζεται και σε πληθώρα άλλων περιοχών ανά την επικράτεια, ιδίως δε σε παραθαλάσσιους οικισμούς τουριστικού ενδιαφέροντος. Σύμφωνα με τους εκτιμητές, σε περιοχές με αρκετά χαμηλές τιμές ζώνης, όπως, για παράδειγμα, τα νησιά των Κυκλάδων, οι αυξήσεις που καταγράφονται κυμαίνονται από 20% έως 40%. Διαφορές (προς τα πάνω) της τάξεως του 20%-30% καταγράφονται και στην ηπειρωτική Ελλάδα, επίσης σε σημεία με αυξημένη τουριστική κίνηση, όπου οι εξοχικές κατοικίες αποτελούν πόλο έλξης ακόμα και για επιχειρηματική εκμετάλλευση (βραχυχρόνια μίσθωση κ.λπ.). Χαρακτηριστικό παράδειγμα, η περιοχή της Κορώνης, αλλά και το σύνολο των παραθαλάσσιων περιοχών της Μεσσηνίας, καθώς και της Λακωνίας. Μικρότερες διαφορές, της τάξεως του 10%-20%, αναφέρονται για περιοχές της Εύβοιας (π.χ. Λουτρά Αιδηψού).
Έντυπη
