Ορέστης Σεϊμένης – Αλεξάνδρα Γεράγγελου
Γενικά
Θεωρούνται βραχυχρόνιες εκείνες οι μισθώσεις των ακινήτων οι οποίες συνάπτονται για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους, μέσω ψηφιακών πλατφορμών (aιrbnb, booking κ.ά.)
Όποιος θελήσει να παρακολουθήσει τις νομοθετικές ρυθμίσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, θα διαπιστώσει ένα πράγμα: σύγχυση και ασάφεια.
Οι νόμοι και οι εγκύκλιοι που έχουν δημοσιευθεί μέχρι σήμερα είναι πολλοί. Διορθώσεις επί διορθώσεων, διευκρινίσεις επί διευκρινίσεων, καθυστερήσεις επί καθυστερήσεων, έχουν σαν αποτέλεσμα να μπερδεύονται πρώτα οι ίδιοι οι νομοθέτες και μετά να μπερδεύουν και τους λογιστές-φοροτεχνικούς που καλούνται να ενημερώσουν τους ενδιαφερόμενους, ντόπιους και ξένους, αλλά και να εφαρμόσουν μια σειρά από διατάξεις με κάποιες να ισχύουν σήμερα και κάποιες να έχουν ανασταλεί κ.λπ.
Θα πρέπει να λάβουμε υπόψη τις σχετικές διατάξεις:
A. N. 4446/2016 άρθρο 111 (αρχικό άρθρο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις)
B. N. 4465/2017 άρθρο 36 (για μελλοντική συνεργασία του Ε.Δ. με τις πλατφόρμες)
C. N. 4472/2017 άρθρο 83 (προσθήκη του άρθρου 39Α στον Ν.4172/2013)
D. N. 4472/2017 άρθρο 84 (τροποποίηση του άρθρου 111 του Ν. 4446/2016)
E. ΠΟΛ.1112/2017 παρ.4 (φορολογική μεταχείριση βραχυχρόνιας μίσθωσης)
F. ΠΟΛ.1187/2017 (νέες διευκρινήσεις για την βραχυχρόνια μίσθωση)
G. ΠΟΛ.1059/2018 (επαγγελματική ή όχι δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων) και:
H. N. 4172/2013 άρθρο 39Α (για την φορολόγηση των βραχυχρ. μισθώσεων)
I. N. 4179/2013 άρθρο 46 παρ. 5 (για την εκμίσθωση των επαύλεων)
J. ΠΟΛ.1283/30.12.2013 (για τον φορολογικό εκπρόσωπο αλλοδαπών ιδιοκτητών)
K. N. 4276/2014 άρθρα 1 έως 4 (για το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας)
L. ΠΟΛ.1013/7.1.2014 (για την υποβολή πληροφοριακών στοιχείων… μισθώσεων)
M. ΠΟΛ.1069/23.3.2015 (για την φορολόγηση εισοδήματος από εκμίσθωση…)
Μέχρι την στιγμή που γράφονται οι γραμμές αυτές δεν έχει εκδοθεί η απόφαση του άρθ. 10 του ν. 4446/2016 που ορίζει ότι: «Με απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. καθορίζονται οι λεπτομέρειες για:
→ την λειτουργία του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής»
→ την διαδικασία υποβολής της «Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής»,
→ την διενέργεια του ελέγχου,
→ τα όργανα επιβολής των κυρώσεων…. κ.λπ.
Η απόφαση αυτή δεν έχει εκδοθεί ακόμα. Πιστεύουμε ότι θα εκδοθεί σύντομα.
Από την ανάγνωση και τον συνδυασμό των παραπάνω διατάξεων προκύπτουν τα παρακάτω:
1) Η ΣΕΙΡΑ ΤΩΝ ΕΝΕΡΓΕΙΩΝ ΤΟΥ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ:
Α. ΟΡΙΣΜΟΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ:
Πρέπει να ορισθεί διαχειριστής για να χειρισθεί όλες τις διαδικασίες της βραχυχρόνιας μίσθωσης (κύριος του ακινήτου ή τρίτος)
Β. ΕΠΙΛΟΓΗ ΤΡΟΠΟΥ ΦΟΡΟΛΟΓΗΣΗΣ ΤΟΥ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΠΟΥ ΘΑ ΠΡΟΚΥΨΕΙ ΑΠΟ ΤΗΝ ΜΕΛΛΟΝΤΙΚΗ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗ:
Εισόδημα από ακίνητα ή εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα; Αυτό οδηγήσει σε σωστές-νόμιμες ενέργειες και χειρισμούς που θα πρέπει να γίνουν κατά την διάρκεια της περιόδου της μίσθωσης για να υπολογισθούν οι ελάχιστες κατά το δυνατόν φορολογικές επιβαρύνσεις.
Γ. ΥΠΕΚΜΙΣΘΩΣΗ:
ΛΗΨΗ ΑΡΙΘΜΟΥ ΔΗΛΩΣΗΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ όταν πρόκειται για υπεκμίσθωση μόνο (μετά θα ακολουθήσει η εγγραφή και στο Μητρώο της ΑΑΔΕ για λήψη αριθμού Μητρώου)
Δ. ΕΓΓΡΑΦΗ ΣΤΟ ΜΗΤΡΩΟ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ
Από την Α.Α.Δ.Ε. ανά εκμισθούμενο ακίνητο του ίδιου ιδιοκτήτη. Μέχρι την οριστικοποίηση του Μητρώου, μπορώ να κάνω διορθώσεις-μεταβολές σε αυτό.
Ε. ΑΝΑΖΗΤΗΣΗ ΨΗΦΙΑΚΗΣ ΠΛΑΤΦΟΡΜΑΣ
Π.χ. Η AIRBNB κ.λπ. για την επικοινωνία με πελάτες. Θα αναγράφει τον αριθμό Μητρώου του ακινήτου. Όπου υπάρχει Ειδικό Δήμα Λειτουργίας από τον ΕΟΤ θα το αναγράφει στην Πλατφόρμα (αντί του αριθμού μητρώου του ακινήτου).
Στην συνέχεια υπογράφεται ηλεκτρονικά η Συμφωνία βραχυχρόνιας Μίσθωσης για το ακίνητο με την μεσολάβηση της πλατφόρμας.
ΣΤ. ΔΗΛΩΣΗ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ (Δ.Β.Δ.)
Η συμφωνία για την βραχυχρόνια διαμονή που υπογράφεται ηλεκτρονικά ανάμεσα στον μισθωτή και τον εκμισθωτή με την μεσολάβηση της πλατφόρμας, υποβάλλεται ηλεκτρονικά στην Α.Α.Δ.Ε. όταν αποχωρεί ο μισθωτής από το ακίνητο. Η υποβολή γίνεται από τον διαχειριστή μέχρι την 12η βραδινή της επομένης εργάσιμης ημέρας από την αναχώρηση του μισθωτή.
(Όταν υποβάλλεται η Δ.Β.Δ. δεν υποβάλλω την Δήλωση πληροφοριακών στοιχείων, με εξαίρεση την περίπτωση που υπάρχει υπεκμίσθωση)
Ζ. ΟΡΙΣΤΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΜΗΤΡΩΟΥ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ
Η Οριστικοποίηση γίνεται από τον διαχειριστή του ακινήτου, μέχρι την ημέρα έναρξης της υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος
Η. ΓΝΩΣΤΟΠΟΙΗΣΗ (μετά την οριστικοποίηση του Μητρώου)
Η γνωστοποίηση αυτή θα γίνει στους λοιπούς δικαιούχους του εισοδήματος, μέσω ηλεκτρονικού μηνύματος, που αναρτάται στην προσωποποιημένη πληροφόρησή τους στο ΤΑΧΙSnet
2) ΤΟ ΜΗΤΡΩΟ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ:
→ Ως «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» ορίζεται το μητρώο που τηρείται στην Α.Α.Δ.Ε., στο οποίο ο «Διαχειριστής Ακινήτου» λαμβάνει αριθμό εγγραφής ανά εκμισθούμενο «Ακίνητο», (άρθρο 111 του ν. 4446/2016)
Παρακάτω παραθέτουμε τα στοιχεία που θα εγγράφονται σε αυτό και θα λαμβάνονται υπόψη (τελικά) για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος ανά δικαιούχο εισοδήματος που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση «Ακινήτου» της οικονομίας του διαμοιρασμού του άρθρου 39Α του ν. 4172/2013.
→ Ανά δικαιούχο και ανά ακίνητο
Ο διαχειριστής θα λαμβάνει αριθμό εγγραφής στο Μητρώο:
– Ανά εκμισθούμενο ακίνητο
– Ανά δικαιούχο εισοδήματος
→ Είναι Υπεύθυνη Δήλωση
Τα δεδομένα που γράφονται στο Μητρώο επέχουν θέση Υπεύθυνης Δήλωσης του Ν.1599/86
→ Οι ξεχωριστοί χώροι στο ίδιο ακίνητο
Τα «Ακίνητα» που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση δύναται να είναι ενιαίοι χώροι, ή να μισθώνονται τμηματικά. Οι ξεχωριστοί χώροι στο ίδιο ακίνητο λαμβάνουν δικό τους-χωριστό αριθμό Μητρώου ο καθένας
→ H επιβεβαίωση του ΑΤΑΚ
Επιβεβαιώνεται και ο ΑΤΑΚ του ακινήτου που αντιστοιχεί σε εμπράγματο δικαίωμα (πλην της Ψ.Κ.) (που τηρούνται στα υποσυστήματα (Ο.Π.Σ. Περιουσιολόγιο της ΔΗΛΕΔ)
→ H οριστικοποίηση του Μητρώου
Τα λοιπά στοιχεία του Μητρώου (δικαιούχοι, ποσοστά κλπ) ΟΡΙΣΤΙΚΟΠΟΙΟΥΝΤΑΙ μέχρι την ημέρα έναρξης των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος (διαφορετικά φορολογείται ο πρώτος καταχωρήσας)
Εάν η εγγραφή στο Μητρώου γίνεται από τον υπεκμισθωτή
θα πρέπει να έχει επιβεβαιωθεί και ο αριθμός Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας που έχει συνάψει με τουλάχιστον έναν ιδιοκτήτη του ακινήτου που προτίθεται να εγγράψει.
→ Όταν οι εκμισθωτές-δικαιούχοι του εισοδήματος είναι αλλοδαπά φυσικά ή νομικά πρόσωπα – Ο Φορολογικός εκπρόσωπος
Στις περιπτώσεις που δικαιούχοι εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση «Ακινήτων» (άρθ. 39Α του ν. 4172/2013) είναι αλλοδαπά φυσικά ή νομικά πρόσωπα, ή νομικές οντότητες που δε διαθέτουν ταχυδρομική διεύθυνση στην Ελλάδα, για την εγγραφή τους στο Φορολογικό Μητρώο (απόδοση Α.Φ.Μ.) υποχρεούνται να ορίσουν φορολογικό εκπρόσωπο με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα, με τη διαδικασία που ορίζεται στην ΠΟΛ.1283/30.12.2013 (3367 Β’) απόφαση Γ.Γ.Δ.Ε.
→ Όταν υπάρχουν περισσότεροι του ενός δικαιούχοι στο εισόδημα. Οριστικοποίηση και γνωστοποίηση
Στην περίπτωση αυτή, με την οριστικοποίηση του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» γίνεται γνωστοποίηση στους λοιπούς δικαιούχους εισοδήματος μέσω τυποποιημένου ηλεκτρονικού μηνύματος που αναρτάται στην προσωποποιημένη πληροφόρησή τους στο TAXISnet.
→ Οι μεταβολές–διορθώσεις στο Μητρώο Ακινήτων. Πότε μπορούν να γίνουν.
Μετά την απόκτηση αριθμού εγγραφής, ο «Διαχειριστής» δύναται να προβαίνει σε μεταβολές, έως και την ημερομηνία οριστικοποίησης του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», προκειμένου είτε να διορθώνει λανθασμένες καταχωρήσεις είτε να τροποποιεί στοιχεία λόγω αλλαγής των πραγματικών περιστατικών, χωρίς να αλλάζει ο αριθμός εγγραφής «Ακινήτου».
→ Πότε παύει να ισχύει ο αριθμός Μητρώου
Ο αριθμός εγγραφής στο Μητρώο παύει να ισχύει όταν:
– ο διαχειριστής διακόψει την ιδιότητά του ως διαχειριστής
– ή όταν σταματήσει την διαδικασία μίσθωσης μέσω της πλατφόρμας
Στην περίπτωση αυτή ο «Διαχειριστής» υποχρεούται να οριστικοποιήσει το «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής».
3) H ΔΗΛΩΣΗ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ (Δ.Β.Δ.)
Τι είναι η Δ.Β.Δ.
Είναι η δήλωση για τις αρχικές ή τροποποιητικές συμφωνίες βραχυχρόνιας μίσθωσης που ο «Διαχειριστής» συνάπτει μέσω ψηφιακών πλατφορμών της οικονομίας του διαμοιρασμού και μετά υποχρεούται να υποβάλλει ηλεκτρονικά στην Α.Α.Δ.Ε., με σκοπό τον ετήσιο προσδιορισμό του εισοδήματος (άρθ. 39Α του Κ.Φ.Ε.).
Ο «Διαχειριστής» που υποβάλλει «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» απαλλάσσεται της υποχρέωσης υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας (ΠΟΛ.1013/7.1.2014 απόφαση Γ.Γ.Δ.Ε., όπως ισχύει).
Τα ανωτέρω ισχύουν ανάλογα και για τα πρόσωπα της παραγράφου 5 του άρθρου 46 του ν. 4179/2013 (επαύλεις).
Τα στοιχεία που αναγράφονται στην Δ.Β.Δ.
– Ο Αριθμός Μητρώου του ακινήτου ή του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας
– Το συνολικό συμφωνηθέν τίμημα
– Τα στοιχεία του μισθωτή
– Η έναρξη της μίσθωσης
– Η λήξη της μίσθωσης
– Ο τρόπος πληρωμής
Πότε υποβάλλεται η Δ.Β.Δ.
Υποβάλλεται μέχρι την 12η βραδινή της επομένης εργάσιμης ημέρας από την αναχώρηση του μισθωτή. Γι’ αυτό το σκοπό, ο μισθωτής παίρνει αριθμό καταχώρησης.
4) ΔΗΛΩΣΗ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ
Αυτή η δήλωση υποβάλλεται όταν
Α. ο κύριος του ακινήτου αναθέτει στον υπεκμισθωτή την διαχείριση του ακινήτου
Β. ο υπεκμισθωτής του ακινήτου αναθέτει σε άλλον υπεκμισθωτή την διαχείριση του ακινήτου
ΠΡΟΗΓΕΙΤΑΙ όμως η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης
5) ΟΙ ΨΗΦΙΑΚΕΣ ΠΛΑΤΦΟΡΜΕΣ
Είναι ηλεκτρονικές αγορές στις οποίες συναντώνται και επικοινωνούν:
→ Οι αγοραστές και οι πωλητές προκειμένου να διευκολυνθεί η συναλλαγή μεταξύ τους
→ Οι ενοικιαστές και οι ιδιοκτήτες βραχυχρόνιας μίσθωσης
Οι Ψηφιακές Πλατφόρμες δεν περιορίζονται στην προβολή του «Ακινήτου».
6) ΠΟΙΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΥΠΑΓΟΝΤΑΙ ΣΤΗΝ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗ
Όπως προκύπτει από τις οικείες διατάξεις, στις ρυθμίσεις του άρθρου 111 του ν.4446/2016 για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού εμπίπτουν οι μισθώσεις:
→ διαμερισμάτων,
→ μονοκατοικιών, (εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας),
→ οποιωνδήποτε άλλων μορφών οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια,
→ καθώς και δωματίων εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών
7) ΤΑ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΑ ΠΡΟΣΤΙΜΑ ΠΟΥ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΕΠΙΒΛΗΘΟΥΝ
α. Σε περίπτωση εκπρόθεσμης υποβολής της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής
Επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο 100€
β. Σε περίπτωση ανακριβούς δήλωσης της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής
Επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος
γ. Σε περίπτωση που η βραχυχρόνια μίσθωση γίνεται χωρίς την χρήση ψηφιακής πλατφόρμας
Επιβάλλεται αυτοτελές πρόστιμο 5.000€ στον διαχειριστή του ακινήτου (με 15 ημέρες από την διαπίστωση της παράβασης για τις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης)
Σε κάθε επόμενη παρόμοια παράβαση το πρόστιμο διπλασιάζει
δ Σε περίπτωση που δεν εφαρμόζονται οι περιορισμοί της βραχυχρόνιας μίσθωσης όπως:
-μίσθωση μέχρι 2 ακίνητα
-μίσθωση μέχρι 90 ημέρες /έτος (ή 60 ημέρες/έτος για τα νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων
-το συνολικό εισόδημα από την βραχυχρόνια μίσθωση δεν ξεπερνά τις 12.000€
ε. Επιβάλλεται αυτοτελές πρόστιμο 5.000€ στον διαχειριστή του ακινήτου (με 15 ημέρες από την διαπίστωση της παράβασης για τις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης)
Σε κάθε επόμενη παρόμοια παράβαση το πρόστιμο διπλασιάζει
ΣΗΜΕΙΩΣΗ: για τις περιπτώσεις 7δ και 7 ε αναμένεται Κ.Υ.Α. μέχρι το τέλος Μαΐου 2018
8) ΦΠΑ: AΠΑΛΛΑΓΗ ΣΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ: ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΑ ή ΑΠΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑ
Το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων της οικονομίας του διαμοιρασμού, στο πλαίσιο των διατάξεων του άρθρου 39Α του ν. 4172/2013, απαλλάσσεται του ΦΠΑ. Είναι η φορολόγηση του εισοδήματος με την κλίμακα των ακινήτων (15% έως 45%) (Εφ’ όσον δεν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες) (Ν. 4446/2016 άρθρο 111 παρ.3α΄)
Τι δεν θεωρείται πρόσθετη παροχή
Η απλή παροχή κλινοσκεπασμάτων δεν θεωρείται ως πρόσθετη παροχή υπηρεσίας κατά τα ανωτέρω, συνεπώς δεν ασκεί επιρροή στην απαλλαγή από τον ΦΠΑ. Ομοίως, το γεγονός ότι στην αξία του μισθώματος περιλαμβάνονται και λοιπές παροχές κοινής ωφέλειας, όπως:
→ το ηλεκτρικό ρεύμα,
→ η ύδρευση,
→ η τηλεφωνία,
→ το ίντερνετ
→ και οι κοινόχρηστες δαπάνες, που ως χρεώσεις επιβαρύνουν τον εκμισθωτή και στη συνέχεια μετακυλίονται στον μισθωτή, (δεν αποτελεί πρόσθετη παροχή υπηρεσιών κατά την ανωτέρω έννοια και συνεπώς επίσης δεν επηρεάζεται η εφαρμογή της απαλλαγής του ΦΠΑ). (ΠΟΛ.1059/2018 παρ.4)
Τι θεωρείται πρόσθετη παροχή
Για την απαλλαγή από τον ΦΠΑ των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, πρέπει κατά τη διάρκεια της μίσθωσης να μην παρέχονται από μέρους του εκμισθωτή πρόσθετες υπηρεσίες προς τους μισθωτές, ανάλογες με τις παρεχόμενες στον ξενοδοχειακό ή παρόμοιο τομέα, όπως υπηρεσίες:
→ καθαριότητας,
→ περισυλλογής απορριμμάτων,
→ αντικατάστασης κλινοσκεπασμάτων και λοιπών οικιακών ειδών,
→ βοηθητικού προσωπικού
→ και λοιπές υπηρεσίες για την περιποίηση των πελατών.
(διευκρινίσεις ΑΑΔΕ της 27/3/2018)
Πότε δεν εκπίπτει ο ΦΠΑ των εισροών-δαπανών
Αυτονόητο είναι ότι σε περίπτωση απαλλαγής από τον ΦΠΑ των εισοδημάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις, δεν παρέχεται δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ που επιβαρύνει τις ανωτέρω δαπάνες του εκμισθωτή ή άλλες που αφορούν στο ακίνητο (όπως για εργασίες επισκευής ή συντήρησης του ακινήτου).
(ΠΟΛ.1059/2018 παρ.4)
Ποιες φορολογικές συνέπειες θα έχει ο εκμισθωτής εάν παρέχει πρόσθετες υπηρεσίες στον μισθωτή κατά την περίοδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης;
Η παραπάνω υπαγωγή σε ΦΠΑ του εισοδήματος από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, σημαίνει ότι το φυσικό πρόσωπο-ιδιοκτήτης του ακινήτου θα φορολογηθεί ως επιχειρηματίας με τις παραπάνω υποχρεώσεις:
→ Θα πρέπει να παρακρατεί ΦΠΑ 13% από τους πελάτες του και να τον αποδίδει στην εφορία
→ Θα φορολογείται από το πρώτο ευρώ με συντελεστές 15% έως 45% (δηλαδή με την κλίμακα της επιχειρηματικής δραστηριότητος) και όχι με 15% έως 45% (που είναι η κλίμακα των ενοικίων)
→ Θα πληρώσει και προκαταβολή του φόρου 100% για το επόμενο έτος
→ Αν το συνολικό ετήσιο εισόδημα από την βραχυχρόνια μίσθωση είναι μεγαλύτερο από 12.000€
→ Θα πληρώσει και τέλος επιτηδεύματος
Ποια είναι η διαφορά της φορολόγησης του εισοδήματος από ακίνητα από τη φορολόγηση του εισοδήματος της επιχειρηματικής δραστηριότητος κατά την βραχυχρόνια μίσθωση των ακινήτων;
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ
Α. ΕΑΝ ΦΟΡΟΛΟΓΗΘΕΙ ΣΑΝ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑ
1) Φορολογητέο εισόδημα 11.000 μείον δαπάνες 2.400=8.800
2) Φόρος κλίμακος 8.800 Χ 22%= 1.936€
3) Συν Τέλος Επιτηδεύματος 650€
4) Συν Εισφορά Αλληλεγγύης 0€
5) Συν προκαταβολή φόρου 1.936€
ΣΥΝΟΛΟ 4.522€
Σημείωση: Για τα κέρδη αυτά τίθεται και θέμα ασφαλιστικών εισφορών του Ε.Φ.Κ.Α.
- B.EANΦΟΡΟΛΟΓΗΘΕΙ ΣΑΝ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ
1) Φορολογητέο εισόδημα 11.000-(11.000 Χ5%)=10.450
2) Φόρος κλίμακας 10.450 Χ 15%= 1.567€
3) Συν Τέλος Επιτηδεύματος 0€
4) Συν Εισφορά Αλληλεγγύης 0€
5) Συν προκαταβολή φόρου . 0€
ΣΥΝΟΛΟ 1.567€
Σημείωση:
Τα φυσικά πρόσωπα που πραγματοποιούν απαλλασσόμενες μισθώσεις ακινήτων, απαλλάσσονται από την υποχρέωση έναρξης εργασιών για τη λήψη ΑΦΜ/ΦΠΑ και μόνο για τις πράξεις αυτές. Άρθρο 36 παρ.8δ’ του Κώδικα ΦΠΑ και ΠΟΛ.1059/2018 παρ.6
9) EIΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗ ΠΟΥ ΔΕΝ ΔΙΕΝΕΡΓΕΙΤΑΙ ΜΕΣΩ ΨΗΦΙΑΚΗΣ ΠΛΑΤΦΟΡΜΑΣ
Εάν μια βραχυχρόνια μίσθωση δεν διενεργείται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας θα μπορεί να απαλλαγεί από τον ΦΠΑ;
Για λόγους ίσης μεταχείρισης, απαλλάσσονται επίσης από τον ΦΠΑ οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων οι οποίες ενεργούνται με τους όρους που αναφέρονται παραπάνω για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, αλλά δεν ενεργούνται μέσω ψηφιακών πλατφορμών, καθώς η χρήση ή μη του διαδικτύου δεν αποτελεί κριτήριο για την εφαρμογή της απαλλαγής από τον ΦΠΑ. (ΠΟΛ.1059/2018, παρ.5)
10) EIΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗ ΠΟΥ ΑΠΟΚΤΑΤΑΙ ΑΠΟ ΝΟΜΙΚΑ ΠΡΟΣΩΠΑ, ΚΕΡΔΟΣΚΟΠΙΚΟΥ ΚΑΙ ΜΗ ΚΕΡΔΟΣΚΟΠΙΚΟΥ ΧΑΡΑΚΤΗΡΑ
Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Ν. 4172/2013 άρθρο 39Α παρ.2 και ΠΟΛ.1112/2017
Όσον αφορά τα νομικά πρόσωπα μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, το εισόδημα αυτό θεωρείται έσοδο από επιχειρηματική δραστηριότητα με βάση τα αναφερόμενα πιο πάνω, ενώ ως προς την έκπτωση των δαπανών, έχουν εφαρμογή οι διατάξεις των περ. β’ ή γ’ της παρ.3 του άρθρου 39 του ν.4172/2013, ανάλογα αν πρόκειται για ν.π.δ.δ./ ίδρυμα ή ν.π.ι.δ., αντίστοιχα (Σχετική ΠΟΛ.1069/23.3.2015 και ΠΟΛ.1112/2017)
Σημείωση:
Τα Νομικά πρόσωπα που πραγματοποιούν απαλλασσόμενες μισθώσεις ακινήτων, υποχρεούνται σε έναρξη εργασιών για τη λήψη ΑΦΜ/ΦΠΑ. Άρθρο 36 παρ.8δ’ του Κώδικα ΦΠΑ και ΠΟΛ.1059/2018 παρ.6
11) ΑΠΟ ΠΟΤΕ ΙΣΧΥΟΥΝ ΟΙ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ ΓΙΑ ΤΙΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Οι διατάξεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ισχύουν για τα εισοδήματα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος που αρχίζει από 1.1.2017 και εφεξής. Ν. 4172/2013 άρθρο 39Α παρ.3
12) ΚΑΘΥΣΤΕΡΗΣΗ ΣΤΟΝ ΚΑΘΟΡΙΣΜΟ ΤΩΝ ΛΕΠΤΟΜΕΡΕΙΩΝ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΝΑΡΞΗ ΙΣΧΥΟΣ ΤΟΥ «ΜΗΤΡΩΟΥ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ» και ΤΗΣ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑΣ ΥΠΟΒΟΛΗΣ ΤΗΣ «ΔΗΛΩΣΗΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ»
Ο Νόμος ορίζει ότι: «Με απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. καθορίζονται οι λεπτομέρειες για την έναρξη ισχύος και τη λειτουργία του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και για τη διαδικασία υποβολής της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, τη διενέργεια του ελέγχου, τα όργανα επιβολής των κυρώσεων της παραγράφου 5, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια …..» Ν.4446/2016 άρθρο 10
Όμως, μέχρι την στιγμή που γράφονται οι παραπάνω γραμμές δεν έχουν εκδοθεί οι σχετικές αποφάσεις από το Υπουργείο Οικονομικών
13) ΠΩΣ ΘΑ ΔΗΛΩΘΟΥΝ ΤΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΑ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ ΤΟΥ ΕΤΟΥΣ 2017
Όσοι ιδιοκτήτες ακινήτων απέκτησαν εισοδήματα το 2017 από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων τύπου Airbnb θα πρέπει να τα δηλώσουν στο έντυπο Ε2 και στη στήλη 7 (Α.Φ.Μ. ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗ)
Επιλέγοντας τον κωδικό 60 της στήλης αυτής, θα δηλώνονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από τη βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών (Airbnb, Βooking κ.λπ.), ενώ επιλέγοντας τον κωδικό 61 της στήλης θα δηλώνονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από τη βραχυχρόνια υπεκμίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών (Airbnb, Βooking κ.λπ.) κατά το φορολογικό έτος 2017. ΠΟΛ.1187/2017 άρθρο 10
14) ΣΥΓΧΥΣΗ ΚΑΙ ΑΝΤΙΦΑΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΟΝ «ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ» ΣΤΗΝ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗ
Ποιος είναι ο «διαχειριστής ακινήτου» στην βραχυχρόνια μίσθωση και ποια είναι τα καθήκοντά του
Ως διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης (ή: «διαχειριστής ακινήτου») ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό την βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για την βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος. (Ν. 4446/2016 άρθρο 111 παρ.1δ΄)
Όμως, στην §4α ορίζεται ότι:
«Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον αναθέτει σε τρίτο τη διαχείριση του ακινήτου του με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία θα καταχωρήσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου».
Συνεπώς οποιοσδήποτε τρίτος μπορεί να είναι διαχειριστής ακινήτου, όπως λ.χ. διαμεσολαβητής κατ’ επάγγελμα στη σύναψη αστικών μισθώσεων (η περίπτωση του εντολέα μου).
Στη συνέχεια η παραπάνω διάταξη έρχεται σε αντίθεση με τον νόμο με την ΠΟΛ.1187/2017
Στο άρθρο 1 § 5 της ΠΟΛ. αυτής ορίζεται μεταξύ άλλων ότι:
«Ο «Διαχειριστής» βραχυχρόνιας μίσθωσης δύναται να είναι είτε κύριος του «Ακινήτου» ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος. Ως «Διαχειριστής» τρίτος είναι αποκλειστικά οι κάτωθι περιπτώσεις:
α) ο κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς,
β) ο εκκαθαριστής κληρονομιάς,
γ) ο εκτελεστής διαθήκης,
δ) ο σύνδικος πτώχευσης,
ε) ο προσωρινός διαχειριστής,
στ) ο μεσεγγυούχος,
ζ) ο επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση».
15) ΚΑΙ ΕΙΔΙΚΟ ΤΕΛΟΣ ΕΠΙΒΑΡΥΝΣΗΣ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΕΓΓΡΑΦΗ ΣΤΟ ΜΗΤΡΩΟ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ;
(Ανοιχτό είναι το ενδεχόμενο επιβολής ειδικού τέλους για όσους θα εγγράφονται στο μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενώ σχετικά αναμένεται να ακολουθήσει διαβούλευση, στην οποία θα καθοριστούν όλες οι εκκρεμότητες.)
16) ΠΟΤΕ ΚΑΙ ΠΟΥ ΙΣΧΥΟΥΝ ΟΙ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ ΤΩΝ 60 ή 90 ΗΜΕΡΩΝ και ΤΟ ΥΨΟΣ ΤΟΥ ΕΤΗΣΙΟΥ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΜΕΧΡΙ 12.000€ και Η ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗ ΜΕΧΡΙ 2 ΑΚΙΝΗΤΑ
Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής:
α. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.
β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος. (N.4446/2016, άρθρο 111 παρ.8)
17) Η ΣΥΝΕΡΓΑΣΙΑ των ΨΗΦΙΑΚΩΝ ΠΛΑΤΦΟΡΜΩΝ ΜΕ ΤΟ ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΔΗΜΟΣΙΟ
Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομικών και Τουρισμού και του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε., ορίζονται οι όροι συνεργασίας του Ελληνικού Δημοσίου με την εκάστοτε ψηφιακή πλατφόρμα.
Σ.Σ.: Είναι αμφίβολο εάν η συνεργασία αυτή θα είναι πραγματοποιήσιμη με την έννοια ότι οι πλατφόρμες δεν θα δεχθούν να δίδουν συνεχώς στοιχεία στο Υπουργείο των Οικονομικών.
