Ορέστης Σεϊμένης – Αλεξάνδρα Γεράγγελου
Παρακάτω θα παραθέσουμε τις διατάξεις που ισχύουν για την απόκτηση της πρώτης κατοικίας αιτία θανάτου (με κληρονομιά)
1) Απαλλαγή κατοικίας ή οικοπέδου
Κατοικία που αποκτάται αιτία θανάτου από σύζυγο ή τέκνο του κληρονομουμένου κατά πλήρη κυριότητα, εξ ολοκλήρου ή κατά ποσοστό εξ αδιαιρέτου, απαλλάσσεται από το φόρο κληρονομιάς, εφόσον ο κληρονόμος ή κληροδόχος ή ο σύζυγος αυτού ή οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα αυτού δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή ιδανικό μερίδιο κατοικίας που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο οικοδομήσιμο ή σε ιδανικό μερίδιο οικοπέδου, στα οποία αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές τους ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.
2) Η κάλυψη των στεγαστικών αναγκών
Οι στεγαστικές ανάγκες θεωρείται ότι καλύπτονται, αν το συνολικό εμβαδόν των ανωτέρω ακινήτων και των λοιπών αντίστοιχων κληρονομιαίων ακινήτων είναι 70 τ.μ., προσαυξανόμενα 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 25 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα, των οποίων την επιμέλεια έχει ο δικαιούχος.
Σ.Σ. Η διάταξη αυτή είναι απαράδεκτη. Θα επανέλθουμε προσεχώς για να την περιγράψομε λεπτομερώς με παραδείγματα, και να τονίσουμε την αδικία που δημιουργεί σε χιλιάδες κληρονόμους από τους οποίους αφαιρεί το δικαίωμα της απαλλαγής από τον φόρο κληρονομιάς για την Πρώτη Κατοικία τους, όταν δεν καλύπτουν, πραγματικά, τις στεγαστικές τους ανάγκες.
3) Ποιοι είναι δικαιούχοι της απαλλαγής για την πρώτη κατοικία
Α. Είναι οι μόνιμοι κάτοικοι Ελλάδος
Β. Οι πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και των χωρών του Ευρωπαϊκού Οικονοµικού Χώρου (Ε.Ο.Χ.).
4) Για ποια ποσά παρέχεται η απαλλαγή της κατοικίας αιτία θανάτου;
Η απαλλαγή της κατοικίας παρέχεται για ποσό αξίας:
• μέχρι 200.000€ για κάθε ανήλικο ή άγαμο κληρονόμο ή κληροδόχο
• και μέχρι 250.000€ ευρώ για κάθε έγγαμο και διαζευγμένο ή χήρο ή άγαμο γονέα, που έχουν την επιμέλεια των τέκνων τους.
Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000€ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα τους και κατά 30.000€ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα τους,
5) Σε ποιους κληρονόμους παρέχεται η απαλλαγή της πρώτης κατοικίας εφόσον στον δικαιούχο κληρονόμο ή κληροδόχο περιέρχεται
• μια μόνο κατοικία εξ ολοκλήρου
• και κατά πλήρη κυριότητα
• και όχι ποσοστό εξ αδιαιρέτου
6) Για ποια ποσά παρέχεται η απαλλαγή του οικοπέδου για πρώτη κατοικία αιτία θανάτου
Η απαλλαγή του οικοπέδου παρέχεται για ποσό αξίας:
• μέχρι 50.000€ για κάθε ανήλικο ή άγαμο κληρονόμο ή κληροδόχο και
• μέχρι 100.000€ ευρώ για κάθε έγγαμο και διαζευγμένο ή χήρο ή άγαμο γονέα, που έχουν την επιμέλεια των τέκνων τους.
Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000€ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα τους και κατά 15.000€ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα τους,
7) Με ποιους όρους παρέχεται απαλλαγή του οικοπέδου εφόσον στον δικαιούχο κληρονόμο ή κληροδόχο περιέρχεται
• Ένα μόνο οικόπεδο εξ ολοκλήρου
• και κατά πλήρη κυριότητα και όχι ποσοστό εξ αδιαιρέτου
Επίσης το αιτία θανάτου αποκτώμενο οικόπεδο ή το οικόπεδο, στο οποίο έχει ανεγερθεί η αιτία θανάτου αποκτώμενη κατοικία, πρέπει απαραίτητα να είναι οικοδομήσιμο και να βεβαιώνεται τούτο από τις αρμόδιες δημόσιες υπηρεσίες ή από αντίστοιχη δήλωση μηχανικού, κατά τις διατάξεις του ν. 651/1977 και του ν. 1337/1983, πάνω στο τοπογραφικό διάγραμμα του μεταβιβαζόμενου ακινήτου. Για την έννοια του οικοπέδου έχουν εφαρμογή οι σχετικές πολεοδομικές διατάξεις.
8) Ποιοι είναι οι χώροι της πρώτης κατοικίας οι οποίοι συμπεριλαμβάνονται στην επιφάνειά της που απαλλάσσεται από τον φόρο κληρονομίας
– Η αποθήκη-επιφάνεια μέχρι 20 μ2
– Ο χώρος στάθμευσης-επιφάνεια μέχρι 20 μ2
– Το λεβητοστάσιο
– Η αποθήκη καυσίμων
– Το κλιμακοστάσιο κλπ (μονοκατοικία)
– Το εμβαδόν των εξωστών
– Το εμβαδόν των μπαλκονιών
– Το ποσοστό που ανήκει στην ιδιοκτησία αυτή σε κοινόχρηστους χώρους
9) Η απαλλαγή από τον φόρο μεταβιβάσεως για την πρώτη κατοικία δίνεται με τις ίδιες προϋποθέσεις και στις παραπάνω περιπτώσεις:
– στην περίπτωση συνένωσης ψιλής κυριότητας και επικαρπίας.
– στην περίπτωση του άγαμου δικαιούται και ο σύζυγος που βρίσκεται σε διάσταση και έχει καταθέσει αίτηση ή αγωγή διαζυγίου τουλάχιστον 6 μήνες πριν από το χρόνο της αιτία θανάτου κτήσης.
– στην περίπτωση που ο σύζυγος που βρίσκεται σε διάσταση, έχει την επιμέλεια των ανήλικων τέκνων της οικογένειας, δικαιούται την απαλλαγή του εγγάμου.
(Αν δεν λυθεί ο γάμος με διαζύγιο μέσα σε πέντε (5) έτη από την αιτία θανάτου κτήση, αίρεται η χορηγηθείσα απαλλαγή και καταβάλλεται ο οικείος φόρος )
10) Σύμφωνο Συμβίωσης: Ισχύει η απαλλαγή για την πρώτη κατοικία στην αιτία θανάτου κτήση;
Κατά τη χορήγηση της απαλλαγής, τα πρόσωπα τα οποία έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης κατά τις διατάξεις του ν. 3719/2008, αντιμετωπίζονται ως σύζυγοι, εφόσον το σύμφωνο συμβίωσης είχε καταρτισθεί τουλάχιστον δύο έτη πριν από την αιτία θανάτου κτήση.
11) Πότε η απαλλαγή παρέχεται μόνο μία φορά
Η απαλλαγή από το φόρο της κτήσης αιτία θανάτου παρέχεται για μία φορά. Δεν απαλλάσσεται ο κληρονόμος ή ο κληροδόχος που έτυχε απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης ή γονικής παροχής ή κληρονομιάς.
12) Πότε η απαλλαγή για την πρώτη κατοικία παρέχεται και δεύτερη φορά. Πως γίνεται αυτή η διευθέτηση. Διαδικασία
Παρέχεται απαλλαγή από το φόρο για την απόκτηση νέου ακινήτου, με τις λοιπές προϋποθέσεις που ισχύουν, εφόσον ο κληρονόμος ή ο κληροδόχος, πριν ή κατά την υποβολή του αιτήματος για νέα απαλλαγή, υποβάλει δήλωση και καταβάλει εφάπαξ το ποσό του φόρου που επιμεριστικά αναλογεί στην αξία του πρώτου ακινήτου κατά το χρόνο της χορήγησης της νέας απαλλαγής, με τους φορολογικούς συντελεστές του χρόνου χορήγησης της πρώτης απαλλαγής, εκτός αν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου ή στο καταβληθέν τίμημα κατά το χρόνο χορήγησης της πρώτης απαλλαγής είναι μεγαλύτερος, οπότε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος.
ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Με τις ίδιες προϋποθέσεις παρέχεται απαλλαγή και στην περίπτωση που ο σύζυγος ή οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα του κληρονόμου ή κληροδόχου έχουν ήδη τύχει της απαλλαγής σε άλλο ακίνητο.
13) Όταν ληφθεί η απαλλαγή από τον φόρο κληρονομιάς, πόσο καιρό πρέπει να παραμείνει η πρώτη κατοικία, ή το οικόπεδο, στα χέρια του κληρονόμου. Πενταετία.
Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι η κατοικία ή το οικόπεδο θα παραμείνει στην κυριότητα του κληρονόμου ή κληροδόχου για μία τουλάχιστον πενταετία.
14) Τι πρέπει να αναφέρεται στην πράξη αποδοχής της κληρονομιάς για την απαλλαγή από τον φόρο για την απόκτηση της πρώτης κατοικίας;
Προκειμένου για κτήση αιτία θανάτου κατοικίας ή οικοπέδου, που απαλλάσσεται από το φόρο κληρονομιάς κατά τις διατάξεις της ενότητας αυτής, στην εμπρόθεσμη δήλωση κληρονομιάς που υποβάλλεται από τον υπόχρεο πρέπει να διατυπώνεται ρητά αίτημα για απαλλαγή από το φόρο για απόκτηση πρώτης κατοικίας και να γίνεται ρητή μνεία ότι η κατοικία ή το οικόπεδο δεν θα μεταβιβασθεί ή επιβαρυνθεί με εμπράγματο δικαίωμα, εκτός από υποθήκη, για μία πενταετία από την απόκτησή του. Η ρητή αυτή μνεία πρέπει να περιλαμβάνεται και στις πράξεις αποδοχής της κληρονομιάς ή κληροδοσίας.
15) Τι θα γίνει εάν ο κληρονόμος μεταβιβάσει σε εργολάβο με βάση εργολαβικό για ανέγερση οικοδομής;
Δεν υφίσταται η παραπάνω υποχρέωση κατά τη μεταβίβαση, από τον κληρονόμο ή κληροδόχο σε εργολάβο, των συμφωνηθέντων σε εκτέλεση των όρων εργολαβικού προσυμφώνου χιλιοστών οικοπέδου.
16) Εάν μεταβιβασθεί οι κατοικία ή το οικόπεδο πριν την πάροδο πενταετίας, ποιες υποχρεώσεις προκύπτουν για τον κληρονόμο. Καταβολή εφάπαξ του φόρου. Υποχρεώσεις συμβολαιογράφων.
Η απαλλαγή παρέχεται αν πριν από την πάροδο της πενταετίας μεταβιβασθεί η κατοικία ή το οικόπεδο ή συσταθεί σε αυτό οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα, εκτός από υποθήκη, ο κληρονόμος ή κληροδόχος έχει υποχρέωση, πριν από τη μεταβίβαση ή τη σύσταση του εμπράγματου δικαιώματος, να υποβάλει δήλωση και να καταβάλει εφάπαξ ολόκληρο το ποσό του φόρου που αναλογεί επιμεριστικά στην αξία του ακινήτου του χρόνου μεταβίβασης ή στο δηλούμενο τίμημα της μεταβίβασης, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο της αξίας του ακινήτου, εκτός εάν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου κατά το χρόνο της κτήσης αιτία θανάτου είναι μεγαλύτερος, οπότε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος.
Πριν από την πάροδο πενταετίας απαγορεύεται να συνταχθεί συμβολαιογραφικό έγγραφο, με το οποίο να μεταβιβάζεται η κυριότητα ή να συνιστώνται εμπράγματα δικαιώματα, εκτός από υποθήκη, σε κατοικία ή οικόπεδο, που απαλλάχθηκε από το φόρο κληρονομιάς, αν δεν προσαρτηθεί από το συμβολαιογράφο, στο συμβόλαιο που θα συντάξει, βεβαίωση του προϊσταμένου της αρμόδιας δημόσιας οικονομικής υπηρεσίας ότι υποβλήθηκε δήλωση και καταβλήθηκε ολόκληρο το ποσό του φόρου που επιμεριστικά αναλογεί στην αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.
ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Αν η αξία που απαλλάχθηκε από το φόρο αποτελεί τμήμα της συνολικής αξίας της κατοικίας ή του οικοπέδου, ο κύριος και πρόσθετος φόρος επιβάλλονται στο τμήμα της αξίας που προσδιορίζεται με βάση τη σχέση της αξίας που απαλλάχθηκε προς τη συνολική αξία του χρόνου απαλλαγής.
17) Οι ποινές που επιβάλλονται στην περίπτωση ψευδούς απαλλαγής αιτία θανάτου
Αν παρασχέθηκε απαλλαγή χωρίς να συντρέχουν οι νομικές προϋποθέσεις, σε βάρος του κληρονόμου ή κληροδόχου επιβάλλεται εκτός από το φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου του χρόνου διαπίστωσης της παράβασης και ο πρόσθετος φόρος του άρθρου 75.
ΣΗΜΕΙΩΣΗ: To άρθρο 75 του ν.2961/2001 παραπέμπει στις σχετικές διατάξεις του ν. 2523/1997
ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Αν η αξία που απαλλάχθηκε από το φόρο αποτελεί τμήμα της συνολικής αξίας της κατοικίας ή του οικοπέδου, ο κύριος και πρόσθετος φόρος επιβάλλονται στο τμήμα της αξίας που προσδιορίζεται με βάση τη σχέση της αξίας που απαλλάχθηκε προς τη συνολική αξία του χρόνου απαλλαγής.
18) Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται
Όπως προκύπτει από τα όσα απαντούν οι αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών σε όσους πολίτες ζητούν διευκρινίσεις, η διαδικασία είναι αρκετά πολύπλοκη και προβλέπει την υποβολή τουλάχιστον τριών δικαιολογητικών, τα οποία είναι:
– πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης,
– τοπογραφικό διάγραμμα ή άδεια οικοδομής για το αποκτώμενο ακίνητο
– Ε9 του αιτούντος την απαλλαγή-φορολογουμένου και υπεύθυνη δήλωση του ν. 1599/1986 με την οποία θα βεβαιώνεται ένα πλήθος προϋποθέσεων για την απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης που συντρέχουν στο πρόσωπο του αιτούντος, σύμφωνα με την ισχύουσα εκάστοτε νομοθεσία
