Όπως είναι σήμερα η κατάσταση αξίζει να κατέχει κανείς σήμερα ακίνητο στην Ελλάδα;
Το ερώτημα απασχολεί την πλειοψηφία των ιδιοκτητών ακινήτων ανά την Ελλάδα που είδαν τις περιουσίες τους να απομειώνονται μέσα στην κρίση, με τη μέση πτώση των τιμών των κατοικιών στα χρόνια της κρίσης να φθάνει το 45% της αξίας τους – έστω κι αν αυτή την περίοδο σημειώνεται σταθεροποιητική τάση-, την κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας σε ποσοστό κοντά στο 90% και την κατακόρυφη αύξηση της φορολογίας σε δυσθεώρητα ύψη.
«Το ακίνητο αποτελούσε και αποτελεί μια επένδυση κάποιου σημαντικού συνήθως κεφαλαίου», αναφέρει ο κ. επιστημονικός σύμβουλος της SOLUM Property Solutions, πρώην πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και ορκωτός εκτιμητής κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος. «Ειδικότερα στην Ελλάδα το … κεραμίδι πάνω από το κεφάλι ήταν για δεκαετίες βασική επιδίωξη και οι κόποι ετών τοποθετούνταν σε ακίνητα -μην ξεχνάμε ότι η χώρα δε διέθετε και πολλές εναλλακτικές δυνατότητες τοποθέτησης όπως συμβαίνει σε άλλες προηγμένες χώρες- ώστε να φτάσουμε στο επίπεδο της ιδιοκατοίκησης στα επίπεδα του 80%. Όμως η κρίση ήρθε να αλλάξει άρδην αυτή την τάση του Έλληνα, ο οποίος μέσα στο φάσμα της ραγδαίας μείωσης εισοδημάτων, της ανεργίας, της κατακόρυφης αύξησης των φόρων κατοχής ακινήτου, της ελάχιστης μεταβολής του τιμαρίθμου και της έλλειψης προοπτικής, οδήγησε πολλούς να θέλουν να… απαλλαγούν από τα ακίνητα που είχαν και να διακρατήσουν μόνο τα ελάχιστα που ικανοποιούν τις στεγαστικές τους ανάγκες και την όποια τυχόν επιχείρηση έχουν».
Εν ολίγοις, το ακίνητο από …ευλογία, έφτασε στο σημείο να αποτελεί βάρος και όπως χαρακτηριστικά αναφέρει ο κ. Χαραλαμπόπουλος, αξίζει κανείς να δεί τον αριθμό των αποποιήσεων κληρονομιάς που ξεπέρασε τις 135.000 το 2017, ενώ πρό της κρίσης οι αριθμοί ήταν ελάχιστοι. Τώρα μετά από αυτά τα …τα εισαγωγικά, ο ίδιος υποστηρίζει ότι αξίζει να κατέχει κανείς:
– Κατοικία που καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες χωρίς μεγάλες ανέσεις σε επιφάνεια τετραγωνικών μέτρων,
– Ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές με ζήτηση για βραχυχρόνια μίσθωση (πχ airbnb)
– Ξενοδοχεία σε περιοχές με αναμενόμενες μεγάλες πληρότητες και με καλές υποδομές.
– Γραφεία πολύ υψηλών προδιαγραφών στην Αθήνα και Θεσσαλονίκη.
– Χώρους σύγχρονων logistics σε επίκαιρα σημεία της Αττικής, της Θεσσαλονίκης και άλλων σημαντικών πόλεων της χώρας.
– Καταστήματα σε πάρα πολύ εμπορικά σημεία των πόλεων, διότι μεταξύ των άλλων πλεονεκτημάτων (σταθερή μίσθωση με μεγάλα ενοίκια) πληρώνουν πάρα πολύ χαμηλό ΕΝΦΙΑ σε σχέση με την αξία τους, έτσι όπως είναι σήμερα διαμορφωμένος αυτός ο φόρος -βέβαια ουδείς γνωρίζει στην Ελλάδα τι μπορεί να αλλάξει αύριο…
«Έχουμε πολλές φορές σημειώσει ότι το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων είναι ατελές και άδικο», επισημαίνει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.
«Δεν έχουν επικαιροποιηθεί οι ζώνες, δεν έχουν αλλαχθεί οι συντελεστές εμπορικότητας, δεν έχουν ομογενοποιηθεί οι συντελεστές παλαιότητας των ακινήτων (άλλοι ισχύουν για μεταβίβαση και άλλοι για τον ΕΝΦΙΑ) και δεν έχουν επεκταθεί πέραν των 26 ετών, ενώ θα πρέπει να χωριστούν σε κατηγορίες έτσι ώστε να είναι μικροί όπου τα οικόπεδα είναι ακριβά και μεγαλύτεροι εκεί όπου τα οικόπεδα είναι φτηνά. Δεν έχουν ομογενοποιηθεί οι συντελεστές ορόφου έτσι ώστε να είναι ίδιοι είτε πρόκειται για μεταβίβαση είτε για ΕΝΦΙΑ.
Ακόμη δεν έχουν αλλάξει οι συντελεστές εμπορικότητας και παραμένουν εκείνοι του 2007 που δεν έχουν καμία σχέση με την εικόνα της χώρας σήμερα όπου πολλοί δευτερεύοντες δρόμοι έχουν κλειστά και αζήτητα μαγαζιά τα οποία όμως έχουν σημαντικό παλαιό συντελεστή εμπορικότητας
Το σπουδαίο είναι ότι δεν λαμβάνονται υπόψη οι συντελεστές εμπορικότητας, όταν πρόκειται για τον ΕΝΦΙΑ και έτσι τελικά, σε όλο το άδικο σύστημα, είναι πολύ ωφελημένοι οι κάτοχοι καταστημάτων σε πολύ εμπορικά σημεία».
Στο έρωτημα πότε θα πρέπει κανείς να μεταβιβάζει ακίνητα εν όψει και της αλλαγής των τιμών ζώνης για μεταβιβάσεις από 1-1-2019 ο επιστημονικός σύμβουλος της Solum αναφέρει:
«Αφού γνωστοποιήθηκαν οι νέες τιμές ζώνης που θα ισχύουν από το 2019 για γονικές παροχές, δωρεές και άλλες μεταβιβάσεις, αυτό που πρέπει να εξετάσουν οι ενδιαφερόμενοι είναι αν η νέα τιμή ζώνης είναι χαμηλότερη ή ψηλότερη από την παλαιά.
Αν είναι χαμηλότερη κάνουν τη μεταβίβαση από το νέο έτος, ενώ αν η νέα τιμή ζώνης είναι ψηλότερη κάνουν τη μεταβίβαση εντός του 2018.
Σημειωτέον ότι επειδή δεν άλλαξαν οι συντελεστές εμπορικότητας, οι οποίοι είναι από τις καλές εποχές και πολύ μεγάλοι σε σχέση με τη σημερινή πραγματικότητα, εξεταστέα είναι και η προσφυγή στο ΣτΕ ή όπου αλλού κριθεί σκόπιμο από τους νομικούς και άλλους συμβούλους, ώστε να αντιμετωπισθεί και αυτή η μεγάλη αδικία που υπερφορολογεί καταστήματα και οικόπεδα στην περίπτωση των μεταβιβάσεων».
Αγορά με διαφορετικές ταχύτητες
Αυτό πάντως που δεν έχουν πάψει να επαναλαμβάνουν οι ειδικοί και τα στελέχη της αγοράς είναι ότι έχουμε αυτή την στιγμή πλέον διαμορφωμένη μια αγορά με διαφορετικές ταχύτητες στην Ελλάδα.
«Η εμπρός ταχύτητα που αναφέρεται σε ξενοδοχεία, κατοικίες κατάλληλες για βραχυχρόνια μίσθωση, μονοκατοικίες στους … πλανήτες Μύκονο, Σαντορίνη και αλλού, σύγχρονα κτίρια Logistics, σύγχρονα κτίρια γραφείων πολύ υψηλών προδιαγραφών που συνήθως γίνονται ανάρπαστα από τις ΑΕΕΑΠ.
Η όπισθεν είναι τα χιλιάδες ακίνητα σε όλη τη χώρα (γραφεία, καταστήματα, κατοικίες, παλιά βιομηχανοστάσια που μένουν στα αζήτητα και τέλος… η νεκρά είναι χιλιάδες ακίνητα που συγκεντρώνουν κάποιο ενδιαφέρον αλλά τα υπάρχοντα οικονομικά δε μπορούν άμεσα να στηρίξουν μια αγορά, διότι το ακίνητο δεν είναι ανεξάρτητο από την πορεία της οικονομίας της χώρας.
Μην ξεχνάμε ότι ακόμη και τώρα, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, σημειώνεται πανελλαδικά ανεπαίσθητη μείωση τιμών των κατοικιών.
Χρειάζεται επομένως να δοθούν κίνητρα (φορολογικά, εισφορών, διαδικασιών κλπ) στον Έλληνα να επιχειρήσει στη χώρα του, για να παράξει ποιοτικά και ανταγωνιστικά προϊόντα που θα εξάγονται, ώστε να δημιουργηθεί πλούτος και θέσεις εργασίας. Οι ξένοι έχουν να διαλέξουν ανάμεσα σε δεκάδες χώρες με πολύ πιο φιλικό πλαίσιο για το επιχειρείν. Πολλοί από αυτούς που έρχονται συνήθως ζητούν distressed ακίνητα», καταλήγει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.
