Προτού καν ξεκινήσουν οι κατασκευαστικές εργασίες πολυτελούς κτιρίου κατοικιών στον Άλιμο, εμφανίστηκαν ενδιαφερόμενοι αγοραστές, οι οποίοι είχαν μέσω μεσιτών ενημερωθεί για το έργο. Τέτοιες περιπτώσεις, όπου υπάρχει από τα σχέδια ζήτηση για διαμερίσματα, ήταν σπάνιες ακόμη και πριν ξεσπάσει η οικονομική κρίση, όπως αναφέρει στο Capital.gr ιδιοκτήτης κατασκευαστικής εταιρείας και πωλητής των συγκεκριμένων ακινήτων. Ενδεχομένως, το συγκεκριμένο περιστατικό -που αφορά υπό κατασκευή πολυκατοικία σε καλή τοποθεσία, με θέα- να είναι μεμονωμένο. Όμως σε συνδυασμό με μια δειλή επανεμφάνιση των οικοδομών σε καλές, ως επί το πλείστον, περιοχές της Αθήνας, φανερώνει ότι η ελληνική κτηματαγορά ίσως να έχει αφήσει πίσω της τα χειρότερα.
Τι φανερώνουν τα μεγέθη
Σύμφωνα με τα μεγέθη της ΕΛΣΤΑΤ, το πρώτο τρίμηνο του 2018 ο αριθμός των οικοδομικών αδειών αυξήθηκε στο σύνολο της χώρας κατά 6,5%, ενώ η επιφάνεια και ο όγκος ενισχύθηκαν σε ποσοστό 11,8% και 4,2%, αντίστοιχα. Επίσης, κατά την περίοδο των τελευταίων δώδεκα μηνών, από τον Απρίλιο του 2017 έως τον Μάρτιο του 2018, εκδόθηκαν 14.093 οικοδομικές άδειες. Αναμφισβήτητα, το μέγεθος αυτό είναι σημαντικά υποδεέστερο σε σύγκριση με αυτό του 2008, οπότε εκδόθηκαν 65.474 άδειες. Παρ’ όλα αυτά, δείχνει, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, ότι μια αναιμικού χαρακτήρα ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας είναι παρούσα.
“Σε αυτήν τη φάση της οικονομίας η οικοδομική δραστηριότητα στηρίζεται, σχεδόν αποκλειστικά, σε όσους διαθέτουν εξασφαλισμένη ρευστότητα, καθώς οι τραπεζικοί κρουνοί παραμένουν ακόμη κλειστοί. Ως αποτέλεσμα, οι ξένοι επενδυτές είναι οι πρώτοι που τοποθετούν κεφάλαια στην ελληνική αγορά ακινήτων”, σημειώνει ο πρόεδρος του Συνδέσμου Επιχειρήσεων για την Ποιότητα και την Ανάπτυξη των Κατασκευών (ΣΕΠΑΚ), Πέτρος Παπαϊωάννου.
Οι “νησίδες”
H κινητικότητα εκδηλώνεται, ως επί το πλείστον, σε “νησίδες” του real estate, όπως τα νότια προάστια και το κέντρο της Αθήνας. Τα νότια προάστια διατηρούν το προβάδισμα στις αγοραπωλησίες και στην υλοποίηση νέων κατασκευών, σε σχέση με τις υπόλοιπες περιοχές, όπως εξηγούν παράγοντες της αγοράς. Κι αυτό συμβαίνει, σε μεγάλο βαθμό, εξαιτίας της γειτνίασής τους με τη θάλασσα, χαρακτηριστικό που λαμβάνουν υπόψη ξένοι επενδυτές. Δεν είναι τυχαίο, όπως αναφέρουν οι πληροφορίες, ότι πολυτελής κατοικία κοντά στο Δημαρχείο της Γλυφάδας πουλήθηκε προς 10.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, με τις τιμές για ακίνητα σε καλή τοποθεσία, με θέα στη θάλασσα στα νότια προάστια, να κυμαίνονται από 3.500 έως και 6.000 ευρώ ανά τ.μ.
Μια ακόμη περιοχή που βρίσκεται υψηλά στη ζήτηση είναι το κέντρο της Αθήνας, το οποίο λόγω των τουριστικών αφίξεων-ρεκόρ κρατάει τα σκήπτρα στις μετασκευές κτιρίων γραφείων σε ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια και boutique hotel.
Ποιοι και γιατί επενδύουν
Υπήκοοι τρίτων χωρών με κίνητρο τη χορήγηση άδειας παραμονής επενδύουν κατ’ ελάχιστον 250.000 ευρώ σε ακίνητη περιουσία. Οι Τούρκοι που διοχετεύουν ρευστότητα στα ελληνικά ακίνητα, με στόχο τη διασφάλιση των χρημάτων τους, οι Κινέζοι και οι Ρώσοι κρατούν τα σκήπτρα στις επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία με στόχο την απόκτηση της “χρυσής βίζας”.
Παρά την οικονομική κρίση, το “παρών” στις αγοραπωλησίες δίνουν και Έλληνες με ρευστότητα που αποφασίζουν να προχωρήσουν στην αγορά κατοικίας.
Επίσης, μικρές και μεσαίες εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων -από τις οποίες ορισμένες είναι τουρκικών ή κινεζικών συμφερόντων- αγοράζουν κτίρια γραφείων ή κατοικιών που μετασκευάζουν σε ενοικιαζόμενα δωμάτια με στόχο τη βραχυχρόνια μίσθωσή τους.
Στο ιστορικό κέντρο και στο εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας, στην περιοχή που περικλείεται από τους οδικούς άξονες των οδών Σταδίου, Μητροπόλεως και Αθηνάς, με κορυφές του νοητού “τριγώνου” τις πλατείες Συντάγματος, Μοναστηρακίου και Ομονοίας, ολοένα και περισσότερες εγκαταλελειμμένες αποθήκες και χώροι παλαιών βιοτεχνών ή εισαγωγέων-εμπόρων μετατρέπονται σε boutique hotels.
Με άλλα λόγια, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, η μετασκευή παλαιών κτιρίων σε κατοικίες και το πρόγραμμα της “χρυσής βίζας” είναι οι τρεις παράγοντες που τροφοδοτούν τη δείλη ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων.
Ο ΦΠΑ
Παρ’ όλα αυτά, ως τροχοπέδη στις νέες αναπτύξεις ακινήτων λειτουργεί ο ΦΠΑ 24% που έχει επιβληθεί σε κάθε είδους ιδιοκτησία, πλην οικοπέδου και πρώτης κατοικίας, με ημερομηνία ανέγερσης μετά την 1/1/2006. Ως αποτέλεσμα, η ζήτηση για νεόδμητα ακίνητα και η κατασκευή νέων κατοικιών ανακόπτεται λόγω της συγκεκριμένης επιβάρυνσης.
Θα πρέπει να σημειωθεί ότι ένα τμήμα του ΦΠΑ 25%, που θεσμοθετήθηκε όταν υπουργός Οικονομικών ήταν ο Γ. Αλογοσκούφης, απορροφούν οι τεχνικές εταιρείες στο πλαίσιο του προβλεπόμενου συμψηφισμού του με τις δαπάνες για την κατασκευή ενός κτιρίου κατοικιών. Έτσι, συνήθως, στο τίμημα κτήσης ενός ακινήτου δεν προστίθεται το σύνολο του συγκεκριμένου φόρου, όμως η επιβάρυνση παραμένει μεγάλη.
