Η κατοχή εμπράγματων δικαιωμάτων επί ακινήτων συνεπάγεται την επιβολή ΕΝΦΙΑ ετησίως, ενώ η μεταβίβασή τους υπόκειται σε Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων ή ΦΠΑ. Ωστόσο, πέραν των φόρων αυτών, τα νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες με ακίνητα στην Ελλάδα ενδέχεται να οφείλουν και Ειδικό Φόρο Ακινήτων (ΕΦΑ), σύμφωνα με τις προϋποθέσεις του Ν. 3091/2002.
Σκοπός του εν λόγω νόμου ήταν κατ’ αρχάς η πάταξη της φοροαποφυγής σε περιπτώσεις ακινήτων τα οποία ανήκουν σε εξωχώριες εταιρείες (offshore), δεδομένου ότι η μυστικότητα που περιβάλλει το ιδιοκτησιακό καθεστώς των εταιρειών αυτών παρέχει τη δυνατότητα στους πραγματικούς κυρίους των ακινήτων να παραμένουν ανώνυμοι και να φοροαποφεύγουν σε σχέση με το ακίνητο. Ωστόσο, η τελική διατύπωση των διατάξεων, αλλά και η ερμηνεία και εφαρμογή τους από τη φορολογική διοίκηση, οδηγεί πολύ συχνά σε στρεβλώσεις.
Συγκεκριμένα, ο ΕΦΑ επιβάλλεται σε νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες (ημεδαπή ή αλλοδαπή εταιρεία, οργανισμός, υπεράκτια εταιρεία, κάθε μορφής εταιρεία ιδιωτικών επενδύσεων, καταπίστευμα/trust, προσωπική επιχείρηση και κάθε άλλο πιθανό μόρφωμα εταιρικής οργάνωσης) που έχουν εμπράγματα δικαιώματα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας σε ακίνητα τα οποία βρίσκονται στην Ελλάδα. Ο ΕΦΑ υπολογίζεται ετησίως σε 15% επί της αντικειμενικής αξίας του εμπράγματου δικαιώματος επί του ακινήτου. Από τον ΕΦΑ εξαιρούνται, μεταξύ άλλων, οι εταιρείες με μετοχές εισηγμένες σε χρηματιστήριο, οι ναυτιλιακές επιχειρήσεις που έχουν εγκαταστήσει γραφεία στην Ελλάδα με βάση ειδικές διατάξεις καθώς και οι εταιρείες οι οποίες ασκούν εμπορική, μεταποιητική, βιομηχανική, βιοτεχνική ή παροχής υπηρεσιών δραστηριότητα στην Ελλάδα, εφόσον τα ακαθάριστα έσοδα από τη δραστηριότητα αυτή είναι μεγαλύτερα των ακαθάριστων εσόδων (π.χ. ενοίκια) από τα ακίνητα.
Επιπλέον, εξαιρούνται του φόρου οι εταιρείες (κεφαλαιουχικές ή προσωπικές), με έδρα στην Ελλάδα ή στην Ε.Ε., που έχουν ονομαστικές μετοχές ή μερίδια μέχρι φυσικού προσώπου ή που δηλώνουν τα φυσικά πρόσωπα που τις κατέχουν, με την προϋπόθεση ότι τα πρόσωπα αυτά έχουν ΑΦΜ στην Ελλάδα. Επίσης, εταιρείες με ανώνυμες μετοχές εφόσον το σύνολο των μετοχών τους καταλήγει σε εισηγμένες εταιρείες. Η απαλλαγή παρέχεται υπό τις ίδιες προϋποθέσεις και σε εταιρείες με έδρα σε τρίτη χώρα (εκτός Ε.Ε.), εφόσον όμως η χώρα αυτή δεν συγκαταλέγεται στα λεγόμενα «μη συνεργάσιμα κράτη» (φορολογικοί παράδεισοι).
Στην περίπτωση που, μεταξύ του τελικού μετόχου φυσικού προσώπου (που δηλώνεται) και της εταιρείας που κατέχει το ακίνητο, μεσολαβούν κι άλλα νομικά πρόσωπα, αυτά θα πρέπει να πληρούν με τη σειρά τους όλες τις προαναφερθείσες προϋποθέσεις (π.χ. ονομαστικές μετοχές/μερίδια, να μην έχουν έδρα σε μη συνεργάσιμο κράτος κ.λπ.).
Στην πράξη, για τη χορήγηση της απαλλαγής από τον ΕΦΑ, έχουν διαπιστωθεί πολλά προβλήματα σε σχέση με την αποδοχή από τις ελληνικές φορολογικές αρχές των εγγράφων που εκδίδονται από τις δημόσιες αρχές άλλων κρατών για την απόδειξη της «αλυσίδας» των μετόχων μέχρι του τελικού μετόχου-φυσικού προσώπου, δεδομένου ότι τα «μητρώα εταιρειών» και τα πιστοποιητικά που εκδίδει (ή δεν εκδίδει) κάθε χώρα και ο τρόπος που αυτά εκδίδονται (χειρόγραφα, ηλεκτρονικά κ.λπ.) διαφοροποιούνται σημαντικά.
Επίσης, η φορολογική διοίκηση απαιτεί ο μέτοχος-φυσικό πρόσωπο να έχει αποκτήσει ΑΦΜ στην Ελλάδα πριν από τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης ΕΦΑ του οικείου έτους.
Ενόψει του ιδιαίτερα μεγάλου ύψους του επαπειλούμενου φόρου (15% επί της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων ετησίως), τα νομικά πρόσωπα ή οντότητες που κατέχουν και εκμεταλλεύονται (π.χ. μέσω ενοικίασης) ακίνητα στην Ελλάδα θα πρέπει να διερευνήσουν εάν και τι είδους υποχρεώσεις έχουν ως προς τον ΕΦΑ στην Ελλάδα (π.χ. υποβολή ετήσιας δήλωσης ΕΦΑ, κατάθεση ή τήρηση των δικαιολογητικών απαλλαγής κ.λπ.) και ενδεχομένως να επανασχεδιάζουν το ιδιοκτησιακό σχήμα των ακινήτων τους προκειμένου να μην εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του.
* Η κ. Τζένη Πάνου και ο κ. Γιώργος Σαμοθράκης είναι υπεύθυνοι του φορολογικού τμήματος της ASnetwork (www.asnetwork.gr).
