Ορέστης Σεϊμένης – Αλεξάνδρα Γεράγγελου
Ε9-Η σημασία της στήλης 22 και η σωστή αναγραφή του οικοπέδου στο Ε9 όταν υπάρχουν κτίσματα σε αυτό. Ο Συντελεστής Δόμησης (Σ.Δ.) και ο Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (Σ.Α.Ο.)
Ο κύριος φόρος του ΕΝΦΙΑ επιβαρύνει τα κτίσματα και το οικόπεδο μιας οικοδομής.
Πως θα φορολογηθεί ένα οικόπεδο εάν υπάρχουν κτίσματα σε αυτό:
«Αν στο οικόπεδο υπάρχει κτίσμα, η επιφάνεια του οικοπέδου για την οποία επιβάλλεται ο κύριος φόρος ισούται με το υπόλοιπο της συνολικής επιφάνειας αφού αφαιρεθεί η επιφάνεια του οικοπέδου, η οποία αναλογεί στο συντελεστή αξιοποίησης του οικοπέδου, με βάση τη δόμηση η οποία έχει πραγματοποιηθεί στο οικόπεδο, ως εξής:
Επιφάνεια οικοπέδου για την οποία επιβάλλεται ΕΝ.Φ.Ι.Α. όταν υπάρχει κτίσμα = συνολική επιφάνεια οικοπέδου – επιφάνεια οικοπέδου που αναλογεί στο Σ.Α.Ο. με βάση τη δόμηση που έχει πραγματοποιηθεί.
Για το Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου (Σ.Α.Ο.) που εφαρμόζεται ισχύουν όσα ορίζονται στην περίπτωση γ’ (αα) της παραγράφου 1, με εξαίρεση την περίπτωση που το κτίσμα έχει ηλικία εκατό (100) ετών ή μεγαλύτερη, καθώς και την περίπτωση που επί του οικοπέδου υπάρχει κτίριο, το οποίο έχει κηρυχθεί ιστορικό διατηρητέο μνημείο ή έργο τέχνης, οπότε θεωρείται ότι ο Σ.Α.Ο. έχει εξαντληθεί.» ν. 4223/2013 άρθρο 4Β παρ.1 ε΄
Υπολογισμός της αξίας του οικοπέδου:
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΠΡΩΤΟ :
Συνολική επιφάνεια οικοπέδου 800 μ2
Συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου (Σ.Α.Ο.) 0,80
Άρα: έχω δικαίωμα να κτίσω 800Χ0,80= 640 μ2
Έχω κτίσει (π.χ.) 160 μ2 25%
Υπόλοιπο Σ.Α.Ο. άκτιστο 480 μ2 75%
ΕΠΟΜΕΝΩΣ: Ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. του οικοπέδου θα υπολογισθεί στο 75% του οικοπέδου δηλαδή στα 600 μ2 (δηλαδή: 800 Χ 75%)
Υπολογισμός της αξίας του οικοπέδου:
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΔΕΥΤΕΡΟ:
Συνολική επιφάνεια οικοπέδου 800 μ2
Συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου (Σ.Α.Ο.) 0,90
Άρα: έχω δικαίωμα να κτίσω 800Χ0,90= 720 μ2
Έχω κτίσει (π.χ.) 160 μ2 22%
Υπόλοιπο Σ.Α.Ο. άκτιστο 560 μ2 78%
ΕΠΟΜΕΝΩΣ: Ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. του οικοπέδου θα υπολογισθεί στο 78% του οικοπέδου δηλαδή στα 624 μ2 (δηλαδή: 800 Χ 78%)
Υπολογισμός της αξίας του οικοπέδου:
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΤΡΙΤΟ:
Συνολική επιφάνεια οικοπέδου 1.000 μ2
Συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου (Σ.Α.Ο.) 1
Άρα: έχω δικαίωμα να κτίσω 1.000Χ1= 1.000 μ2
Έχω κτίσει (π.χ.) 300 μ2 30%
Υπόλοιπο Σ.Α.Ο. άκτιστο 700 μ2 70%
ΕΠΟΜΕΝΩΣ: Ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. του οικοπέδου θα υπολογισθεί στο 70% του οικοπέδου δηλαδή στα 700 μ2 (δηλαδή :1.000 Χ 70%)
Υπολογισμός της αξίας του οικοπέδου:
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΤΕΤΑΡΤΟ:
Συνολική επιφάνεια οικοπέδου 1.000 μ2
Συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου (Σ.Α.Ο.) 1
Άρα: έχω δικαίωμα να κτίσω 1.000Χ1= 1.000 μ2
Έχω κτίσει (π.χ.) 1.000 μ2 100%
Υπόλοιπο Σ.Α.Ο. άκτιστο 0 μ2 0%
ΕΠΟΜΕΝΩΣ: Ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. του οικοπέδου είναι μηδέν (γιατί έχει εξαντληθεί ο Σ.Α.Ο.)
Υπολογισμός της αξίας του οικοπέδου:
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΠΕΜΠΤΟ:
Συνολική επιφάνεια οικοπέδου 1.000 μ2
Συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου (Σ.Α.Ο.) 1
Άρα: έχω δικαίωμα να κτίσω 1.000Χ1= 1.000 μ2
Έχω κτίσει (π.χ.) 1.200 μ2 120%
Υπόλοιπο Σ.Α.Ο. άκτιστο 0 μ2 0%
ΕΠΟΜΕΝΩΣ: Ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. του οικοπέδου είναι μηδέν γιατί έχει εξαντληθεί ο Σ.Α.Ο. Θα υπάρξει όμως πρόβλημα αυθαιρεσίας (της υπέρβασης της οικοδομικής άδειας) με την Πολεοδομία αλλά και με την μεταβίβαση του ακινήτου μελλοντικά.
Ο Συντελεστής Δόμησης (Σ.Δ.) και Ο Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (Σ.Α.Ο.)
Η επιτρεπόμενη συνολική επιφάνεια των κτισμάτων σε ένα οικόπεδο εξαρτάται από τον Συντελεστή Δόμησης (Σ.Δ.) ο οποίος ορίζεται από την Πολεοδομία.
Για τις ανάγκες της φορολόγησης της αξίας των οικοπέδων χρησιμοποιείται από το Υπουργείο Οικονομικών ο Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (Σ.Α.Ο.)
Συνήθως ο (Σ.Δ.) και ο (Σ.Α.Ο.) είναι οι ίδιοι, συμπίπτουν. Σε μερικές περιπτώσεις όμως οι δύο συντελεστές διαφέρουν. Συνήθως είναι μεγαλύτερος ο (Σ.Α.Ο.)
Οι λανθασμένοι Συντελεστές Αξιοποίησης Οικοπέδου (Σ.Α.Ο.)
Οι Συντελεστές Αξιοποίησης Οικοπέδου (ΣΑΟ) οι οποίοι υπάρχουν στη βάση δεδομένων του υπουργείου Οικονομικών, που χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας των οικοπέδων συνήθως είναι λανθασμένοι, δηλαδή δεν αντιστοιχούν στους ισχύοντες συντελεστές δόμησης που λαμβάνουν υπόψη τους οι πολεοδομίες.
Όταν ο Συντελεστές Αξιοποίησης Οικοπέδου (ΣΑΟ) είναι μεγαλύτερος, έχει ως αποτέλεσμα να προκύπτει φορολογητέα αξία μεγαλύτερη από την πραγματική στην ετήσια φορολόγηση των οικοπέδων
Έτσι με τις εξωπραγματικές αξίες που προκύπτουν έχουν ως συνέπεια ο Κύριος φόρος των οικοπέδων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.) να είναι υπέρογκος.
Δηλαδή: Το εάν έχει εξαντληθεί η δομήσιμη επιφάνεια των εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών οικοπέδων προσδιορίζεται με βάση τους ΣΑΟ κι όχι με βάση τους πραγματικούς συντελεστές δόμησης της Πολεοδομίας.
Συνεπώς, είναι πολύ πιθανό ακόμη και φορολογούμενοι που έχουν εξαντλήσει τους συντελεστές δόμησης των οικοπέδων τους να κληθούν να πληρώνουν τον Κύριο φόρο του ΕΝΦΙΑ όχι μόνο για τις μονοκατοικίες ή τα άλλα κτίσματα που έχουν κατασκευάσει στα οικόπεδά τους αλλά και για σημαντικά ακάλυπτα τμήματα των οικοπέδων τους τα οποία θεωρούνται από το Υ/Οικονομικών ως δομήσιμα.
Η συμπλήρωση της στήλης 22 στο Ε9:
Η συμπλήρωση της επιφάνειας των κτισμάτων στην στήλη 22 είναι μια ενέργεια με σημασία.
Μέσω της στήλης 22 παρακολουθείται εάν έχει οικοδομηθεί η δομήσιμη επιφάνεια στο οικόπεδο ή εάν τα υπάρχοντα κτίσματα που έχουν υπερβεί την (δομήσιμη-επιτρεπόμενη) επιφάνεια.
Στην περίπτωση συνιδιοκτησίας πρέπει να γράφονται στην στήλη 22 όλα τα υπάρχοντα κτίσματα δηλαδή μαζί και τα κτίσματα των υπολοίπων-τρίτων συνιδιοκτησιών (όπως π.χ. στην κάθετη ιδιοκτησία).
Σε ποιες περιπτώσεις συμπληρώνεται η στήλη 22
Το σύνολο της επιφανείας των κτισμάτων συμπληρώνεται στην στήλη 22 στις παρακάτω περιπτώσεις:
1. Όταν δεν υπάρχει Σύσταση Οριζοντίου Ιδιοκτησίας (Σ.Ο.Ι.)
2. Όταν υπάρχει Σύσταση Οριζοντίου Ιδιοκτησίας αλλά δεν έχει εξαντληθεί ο Συντελεστής Δόμησης. Θα γραφεί το δικαίωμα υψούν (στήλη 9 κωδικός 4) και στη στήλη 22 θα συμπληρωθούν όλα τα κτίσματα που έχουν ανεγερθεί στην οικοδομή.
Στην στήλη 22 θα προσμετρηθεί και η επιφάνεια των βοηθητικών χώρων μόνο εάν οι χώροι αυτοί έχουν υπολογισθεί στον Συντελεστή δόμησης (οικοδομική άδεια).
3. Όταν υπάρχει σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας
4. Όταν υπάρχει δικαίωμα υψούν το οποίο είναι μελλοντικό και αβέβαιο
5. Όταν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια
Αν δεν γνωρίζω το σύνολο της επιφανείας των κτισμάτων (δηλαδή και των άλλων ιδιοκτησιών) θα πρέπει, κατ΄ελάχιστον, να συμπληρώσω την επιφάνεια των δικών μου κτισμάτων.
