Έπειτα από καθυστέρηση πολλών μηνών, άνοιξαν οι εφαρμογές για τις δηλώσεις και το Μητρώο Διαχειριστών Βραχυχρόνιων Μισθώσεων Ακινήτων τύπου Airbnb. H Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων εξέδωσε αναλυτικό οδηγό με τις συνηθέστερες ερωτήσεις και τις αντίστοιχες απαντήσεις για όσους διαχειρίζονται βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω ιντερνετικών πλατφορμών. Με το άνοιγμα των εφαρμογών, ουσιαστικά ολοκληρώνεται η υποδομή για τη φορολόγηση των μισθώσεων και οι παραβάτες απειλούνται πλέον με τσουχτερά πρόστιμα, που φτάνουν ακόμα και τα 5.000 ευρώ.
Του Σπύρου Δημητρέλη*
1. Πότε μια μίσθωση ακινήτου ορίζεται ως βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;
Οι διατάξεις του άρ. 111 του ν. 4446/2016 και του άρ. 39 του ν. 4172/2013 αναφέρονται αποκλειστικά και μόνο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις που πραγματοποιούνται στο πλαίσιο της «οικονομίας του διαμοιρασμού», δηλαδή μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους, και όταν δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων (εφεξής «βραχυχρόνια μίσθωση»).
Ειδικά, για την περίπτωση της «βραχυχρόνιας μίσθωσης», «ψηφιακές πλατφόρμες» νοούνται όσες παρέχουν εξειδικευμένα εργαλεία για τη σύναψη της μίσθωσης ηλεκτρονικά και δεν περιορίζονται στην προβολή του «ακινήτου».
Επομένως, τυχόν βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω πλατφόρμας δεν υπάγονται στις συγκεκριμένες διατάξεις και αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις, εκτός εάν συνοδεύονται από παρεπόμενες υπηρεσίες, οπότε αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα (ΠΟΛ. 1187/2017).
2. Εάν κάποιος εκμισθώσει το ακίνητό του με βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά δεν το κάνει μέσω ψηφιακών πλατφορμών, πρέπει να εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής;
Όχι, καθώς δεν εμπίπτει σε ό,τι ορίζει η ΠΟΛ. 1187/2017 απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ, έχει όμως τις υποχρεώσεις που ορίζει η ΠΟΛ. 1162/2018. Πρακτικά, αυτές οι μισθώσεις δηλώνονται με Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
3. Ισχύουν άλλοι περιορισμοί έκτος από τη χρονική διάρκεια μίσθωσης μικρότερη του έτους και της αποκλειστικής παροχής κλινοσκεπασμάτων;
Όχι, εκτός εάν τεθούν μελλοντικά, με κοινή απόφαση των υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού όπως προβλέπεται στην παρ. 8 του άρ. 111 του ν. 4446/2016, όπως ισχύει.
4. Πώς φορολογείται το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;
-Έως 12.000 ευρώ, με συντελεστή 15%.
-Από 12.001 ευρώ έως 35.000 ευρώ , με συντελεστή 35%.
-Από 35,001 ευρώ και άνω, με συντελεστή 45%.
5. Υπάγεται σε ΦΠΑ το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση;
Όχι (ΠΟΛ.1059/2018 «Εφαρμογή διατάξεων ΦΠΑ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού»).
6. Ποιος μπορεί να είναι διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης;
Καταρχήν ορίζεται ότι διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης (στο εξής «διαχειριστής ακινήτου») είναι το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα που αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωσή του και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου.
Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι:
α) Ο κύριος του ακινήτου.
β) Ο επικαρπωτής.
γ) Ο υπεκμισθωτής.
Προκειμένου ο διαχειριστής ακινήτου να πραγματοποιεί βραχυχρόνιες μισθώσεις, θα πρέπει:
α) Να εισέλθει με τους προσωπικούς του κωδικούς Taxisnet στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, που τηρείται στον ιστότοπο www.aade.gr, ώστε να καταχωρίσει το ακίνητο και να αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Διευκρινίζεται ότι η καταχώριση πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο «ακίνητο», όπως αυτό ορίζεται στην ΠΟΛ. 1187/2017.
β) Να αναρτά τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) στις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής (σχετικά με τα ακίνητα που διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας –ΕΣΛ–, δείτε την ερώτηση 11).
γ) Να υποβάλλει τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο.
δ) Να καταχωρίζει συγκεντρωτική, ανά ακίνητο, Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, μέχρι την τελευταία ημέρα του τρίτου μήνα από την έναρξη λειτουργίας της εφαρμογής του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», όπου θα συμπεριλαμβάνει όλες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις που έχουν συναφθεί από την 1/1/2018 έως και την ημερομηνία έναρξής της εφαρμογής του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (ΠΟΛ. 1170/2018).
8. Πώς ένας διαχειριστής ακινήτου που είναι ο ιδιοκτήτης του αποκτά Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ);
Η διαδικασία γίνεται ηλεκτρονικά από τον ιδιοκτήτη με τους προσωπικούς κωδικούς πρόσβασης Taxisnet. Τα στοιχεία που απαιτούνται για να χορηγηθεί ο ΑΜΑ είναι ο ΑΤΑΚ του ακινήτου και, για τις περιπτώσεις τμηματικής μίσθωσης, τα σχετικά τ.μ.
9. Εκτός από φυσικό πρόσωπο, μπορεί ένα νομικό πρόσωπο να είναι διαχειριστής ακινήτου;
Ναι, διαχειριστής ακινήτου μπορεί να είναι και νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα.
10. Σε περίπτωση εκ νέου υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας επιβάλλονται κυρώσεις;
Δεν επιβάλλονται κυρώσεις σε όσους εκμισθωτές υποβάλλουν, υποχρεωτικά, εκ νέου Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, για τις περιπτώσεις που ο υπεκμισθωτής του ακινήτου επιθυμεί την εγγραφή του ακινήτου αυτού στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
11. Πώς μπορούν οι διαχειριστές ακινήτων – μη ιδιοκτήτες που έχουν συνάψει συμφωνίες μίσθωσης, πριν να τεθεί σε λειτουργία το Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής στον ιστότοπο της ΑΑΔΕ, να εγγραφούν σε αυτό;
Θα πρέπει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου-εκμισθωτής:
α) Να υποβάλει Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας (ακόμα και στην περίπτωση που αυτή έχει ήδη υποβληθεί), όπου στο σχετικό πεδίο των σημειώσεων θα αναγράφει τα στοιχεία της αρχικής συμφωνίας μίσθωσης (αριθμός δήλωσης και ημερομηνία), καθώς και ότι η εν λόγω δήλωση υποβάλλεται στο πλαίσιο της ΠΟΛ.1187/2017 απόφασης του διοικητή της ΑΑΔΕ.
β) Να επιλέξει το σχετικό πεδίο για την παραχώρηση του δικαιώματος υπεκμίσθωσης για βραχυχρόνιες μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.
γ) Να αναγράψει στο σχετικό πεδίο τον Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ).
12. Ένας διαχειριστής ακινήτου που διαχειρίζεται δύο ακίνητα για σκοπούς βραχυχρόνιας μίσθωσης λαμβάνει έναν ή δύο ΑΜΑ;
Η καταχώριση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο «ακίνητο», όπως αυτό ορίζεται στην ΠΟΛ. 1187/2017, όπως ισχύει. Επομένως, στην περίπτωση αυτή ο διαχειριστής θα πραγματοποιήσει δύο καταχωρίσεις και θα λάβει δύο διαφορετικούς ΑΜΑ.
