Airbnb – χρήση της πλατφόρμας από επιχείρηση

2. Στην παράγραφο 8 του άρθρου 111 του Ν. 4446/2016 ορίζεται ότι, με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής: α. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά  Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος . β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.

Η έννοια και ο ρόλος του διαχειριστή ακινήτου αναφέρεται στην παρ. 2 του άρθρου 111 και αναλύεται περαιτέρω στην ΠΟΛ 1187/2017. Ως διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης  ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος.

Ως «Διαχειριστής» τρίτος είναι  αποκλειστικά  οι κάτωθι περιπτώσεις:

α) ο κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς,

β) ο εκκαθαριστής κληρονομιάς,

γ) ο εκτελεστής διαθήκης,

δ) ο σύνδικος πτώχευσης,

ε) ο προσωρινός διαχειριστής,

στ) ο μεσεγγυούχος,

ζ) ο επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση.

Έως σήμερα δεν έχει εκδοθεί η σχετική ΚΥΑ για την ενεργοποίηση της περίπτωσης α΄ της παρ. 8 του άρθρου 111 του Ν. 4446/2016, για την απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης άνω των δυο(2) ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος.

Οι ρυθμίσεις για την “βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού” :

• Ν.4446/2016 άρθρο 111, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει με το άρθρο 84 του Ν.4472/2017,

• ΠΟΛ.1187/2017 Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού,

• ΠΟΛ.1059/2018 Εφαρμογή διατάξεων ΦΠΑ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού,

• ΠΟΛ.1162/2018 Υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας με τη χρήση ηλεκτρονικής μεθόδου επικοινωνίας μέσω διαδικτύου,

• ΠΟΛ.1170/2018 Τροποποίηση της ΠΟΛ.1187/2017 απόφασης του Διοικητή της ΑΑΔΕ αναφορικά με τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού Καθορισμός τύπου και περιεχόμενου της “Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής”,

και, με αναφορά στην φορολογία εισοδήματος,

• Ν.4172/2013, άρθρο 3Α “εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού”,

• ΠΟΛ.1112/2017 με σχετική αναφορά στο άρθρο 39Α του Ν.4172/2013

1.1 Η φορολογική διοίκηση παρέχει πληροφορίες για την εγγραφή στο μητρώο και την υποβολή των δηλώσεων, καθώς και πληροφορίες υπό μορφή ερωτήσεων- απαντήσεων (>εγχειρίδιο συχνών ερωτήσεων – απαντήσεων για το μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού).

1.2. Ως οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο όπου τις δραστηριότητες διευκολύνουν κυρίως οι ψηφιακές πλατφόρμες. Οι πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες. Στην οικονομία του διαμοιρασμού δραστηριοποιούνται τρεις κατηγορίες παραγόντων: i) πάροχοι υπηρεσιών, οι οποίοι χρησιμοποιούν από κοινού περιουσιακά στοιχεία, πόρους, χρόνο ή/και δεξιότητες και μπορεί να είναι ιδιώτες που παρέχουν υπηρεσίες ευκαιριακά («ομότιμοι χρήστες») ή πάροχοι υπηρεσιών που ενεργούν με την επαγγελματική τους ιδιότητα («επαγγελματίες πάροχοι υπηρεσιών»)· ii) χρήστες των υπηρεσιών· και iii) μεσάζοντες, οι οποίοι, μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας, συνδέουν παρόχους και χρήστες και διευκολύνουν τις μεταξύ τους συναλλαγές.

Ως ψηφιακές ή επιγραμμικές πλατφόρμες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διμερείς ή πολυμερείς αγορές όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με την μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας προκειμένου να διευκολυνθεί μία συναλλαγή μεταξύ τους. Αυτά προσφέρονται, μεταξύ άλλων, από ιδιώτες, χωρίς να μεταβιβάζονται δικαιώματα ιδιοκτησίας.

Ως βραχυπρόθεσμη μίσθωση ορίζεται η μίσθωση εκάστου ακινήτου που δεν υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων ορίζεται η μίσθωση εκάστου ακινήτου που δεν υπερβαίνει τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος, και στις οποίες υπέρβαση της διάρκειας τους (των 90 και 60 ημερών αντίστοιχα) επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει προς εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος περί οικονομίας διαμοιρασμού, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες ευρώ (€ 12.000) κατά το οικείο φορολογικό έτος (Αιτιολογική έκθεση  άρθρου 111 αιτιολογικής έκθεσης ν 4446/2016).

2.1 Με την παρ. 2 του άρθρου 111 του Ν.4446/2016, όπως ισχύει με το Ν.4472/2017 «προβλέπεται δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτου, μέσω των ψηφιακών πλατφορμών στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού,  υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις :

α. Ο διαχειριστής ακινήτου να έχει εγγραφεί στο “Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής” που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.),

β. O αριθμός εγγραφής στο “Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής” υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής,

γ. Στις περιπτώσεις που οι διαχειριστές ακινήτων διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του Ν.4276/2014 (τουριστικές επιχειρήσεις, τουριστικά καταλύματα όπως ξενοδοχεία, ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια – διαμερίσματα κλπ) και της παρ. 5 του άρθρου 46 του Ν.4179/2013 (αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα, τουριστικές επαύλεις),  δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο “Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής”,   έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν, σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.)  κατά την  ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες , καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.».

2.2 Μερική διαφοροποίηση από τα ανωτέρω αναφερόμενα στην παρ. 2.γ του άρθρου 111 του Ν.4446/2016 σημειώνεται στην εφαρμοστική ΠΟΛ.1187/2017 και στο εγχειρίδιο ερωτήσεων- απαντήσεων της Α.Α.Δ.Ε. και συγκεκριμένα ως προς τις τουριστικές επαύλεις:

• Στην ΠΟΛ.1187/2017 αναφέρεται :  « Εξαιρούνται της υποχρέωσης εγγραφής στο “Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής” οι “Διαχειριστές” που διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.), σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του Ν.4276/2014 και της παρ. 5 του άρθρου 46 του Ν. 4179/2013, έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν, σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας κατά την ανάρτηση του “Ακινήτου” στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής. Προκειμένου να καταστεί δυνατή η υποβολή δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής των προσώπων της παρ. 5 του άρθρου 46 του Ν.4179/2013, τα εν λόγω πρόσωπα θα πρέπει να καταχωρούν τα στοιχεία του ακινήτου στο “Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής” χωρίς να τους χορηγείται αριθμός μητρώου ακινήτου βραχυχρόνιας διαμονής.».

• Στο εγχειρίδιο της Α.Α.Δ.Ε. η υπό α/α 11 ερώτηση αφορά γενικά πρόσωπα που διαθέτουν Ε.Σ.Λ.. Η απάντηση όμως αφορά περιοριστικά στις τουριστικές επαύλεις του άρθρου 46 του Ν.4179/2013 :

« Ερώτηση:  Ποιες είναι οι υποχρεώσεις που έχουν οι Διαχειριστές Ακινήτων σχετικά με τις Τουριστικές Επαύλεις (πρόσωπα της παρ. 5 του άρ. 46 του Ν.4179/2013 που διαθέτουν Ε.Σ.Λ.), καθώς και οι διαχειριστές ακινήτων που διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.);

Απάντηση:  Οι Διαχειριστές Ακινήτων Τουριστικών Επαύλεων στις οποίες πραγματοποιούνται Βραχυχρόνιες Μισθώσεις μέσω ψηφιακών πλατφορμών πρέπει:

α) να καταχωρήσουν τις Τουριστικές Επαύλεις, στο “Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής”. Η καταχώρηση αυτή δε θα συνοδευτεί με απόδοση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.). Ως Α.Μ.Α. θα αναφέρεται ο αριθμός Ε.Σ.Λ. με το πρόθεμα Ε.Σ.Λ. στην αρχή.

β) να αναγράφουν σε εμφανές σημείο τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) όταν αναρτούν ένα ακίνητο στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση.

γ) να υποβάλλουν τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο.

δ) να δηλώσουν τα εισοδήματα που απόκτησαν από τη Βραχυχρόνια Μίσθωση ακινήτων της οικονομίας του διαμοιρασμού, συγκεντρωτικά, ανά ακίνητο.».

Προφανώς για τις τουριστικές επαύλεις γίνεται εγγραφή στο “Μητρώο” σύμφωνα με την ΠΟΛ.1187/2017 και το εγχειρίδιο της  Α.Α.Δ.Ε.

2.3 Καθώς τα παραπάνω κείμενα έχουν αναφορά στο Ν.4276/2014 και στο Ν.4179/2013 σημειώνεται:

α)  Ο Ν.4276/2014 ορίζει  :

• στο άρθρο 1 τις “Τουριστικές Επιχειρήσεις” (Τουριστικά Καταλύματα κ.λπ.). Σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου «Τουριστικά καταλύματα είναι οι τουριστικές επιχειρήσεις που υποδέχονται τουρίστες και παρέχουν σε αυτούς διαμονή και άλλες συναφείς προς τη διαμονή υπηρεσίες, όπως εστίαση, ψυχαγωγία, αναψυχή, άθληση. Διακρίνονται ως εξής: […] Ξενοδοχεία […] Ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια – διαμερίσματα […]»,

• στο άρθρο 2 την “Χορήγηση Ειδικού Σήματος Λειτουργίας σε Τουριστικά Καταλύματα”,

• στο άρθρο 3 την “Διαδικασία χορήγησης Ειδικού Σήματος Λειτουργίας Ξενοδοχείων και Οργανωμένων Τουριστικών Κατασκηνώσεων”, και,

• στο άρθρο 4 την “Διαδικασία χορήγησης Ειδικού Σήματος Λειτουργίας Ενοικιαζόμενων Επιπλωμένων Δωματίων – Διαμερισμάτων”.

β) Στο  άρθρο 46 του Ν.4179/2013  ορίζεται η “Τουριστική Έπαυλη” (έννοια, χορήγηση Ε.Σ.Λ., βραχύχρονη μίσθωση κ.λπ.).

3. Σύμφωνα με την παρ. 5.α του άρθρου 111 του Ν.4446/2016 (όπως ισχύει), σε περίπτωση μη τήρησης των οριζόμενων στην παρ. 2 (του ίδιου άρθρου) επιβάλλεται κύρωση 5.000€ κ.λπ..

4 Σύμφωνα με την παρ. 8 του άρθρου 111 του Ν.4446/2016 (όπως ισχύει) «Με κοινή απόφαση των Υπ. Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής:

α. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.

β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.».

Η αιτία του περιορισμού που εισάγει το άρθρο 8 και μπορεί να τεθεί με Υπ. Απόφαση είναι κατά το κείμενο του νόμου η “προστασίας της κατοικίας”. Επειδή δεν μπορώ να κατανοήσω ακριβώς το λόγο, θα σημειώσω ότι στην προηγούμενη έκδοση του νόμου (όπου εξ αρχής υπήρχαν περιορισμοί) η αιτία ήταν η βραχύχρονη μίσθωση από ιδιώτες να μην λειτουργήσει σε βάρος των οργανωμένων τουριστικών καταλυμάτων (ξενοδοχείων κ.λπ.)

5.  Επί του θέματος 

α) Η οικονομία του διαμοιρασμού αποτελεί μια καινοφανή οικονομική δραστηριότητα, στην οποία εμπλέκονται τρεις κατηγορίες δρώντων: οι ιδιώτες που περιστασιακά προσφέρουν αγαθά ή υπηρεσίες, οι χρήστες αυτών των αγαθών ή υπηρεσιών και κυρίως οι πλατφόρμες ως μεσολαβητές σε αυτό το είδος συναλλαγών.

Δεν εμπίπτουν  στη συγκεκριμένη μορφή εκμετάλλευσης, οι εκμεταλλευτές ενοικιαζόμενων δωματίων, διαμερισμάτων και ξενοδοχείων. Οι εκμεταλλευτές αυτοί (ενοικιαζόμενων δωματίων ή ξενοδοχείου), δεν υποβάλλουν Δήλωση Βραχυχρόνιας Μίσθωσης για τα ακίνητα που εκμεταλλεύονται, από τα οποία αποκτούν εισόδημα επιχειρηματικής δραστηριότητας, ανεξάρτητα αν για τη διάθεσή τους χρησιμοποιείται ηλεκτρονική πλατφόρμα AIRBNB, Booking κλπ.

Μάλιστα, με τις διατάξεις του άρθρου 39α του Ν 4172/2013, το εισόδημα που αποκτούν τα φυσικά πρόσωπα από τη βραχυχρόνια μίσθωση σύμφωνα με τις διατάξεις άρθρο 111 του Ν. 4446/2016 (Α΄167), φορολογείται ως εισόδημα ακινήτων.

Ακόμη, το  εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού,  επίσης  θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία, ανεξάρτητα αν το εισόδημα αυτό φορολογείται ως εισόδημα επιχειρηματικής δραστηριότητας (παρ. 2 άρθρου 39α  και παρ. 2 άρθρου 47 ΚΦΕ).

Για την απαλλαγή από το ΦΠΑ των βραχυχρόνιων μισθώσεων, οδηγίες δόθηκαν μα την >ΠΟΛ 1059/2018.

β) Οι τουριστικές επιχειρήσεις, δηλ. οι επιχειρήσεις παροχής υπηρεσιών διαμονής και περιποίησης πελατών (με την έννοια των “ξενοδοχειακών υπηρεσιών”), που η λειτουργία τους προϋποθέτει αδειοδότηση (όπως αυτή ρυθμίζεται κάθε φορά), και λειτουργούν και μέσω ψηφιακών πλατφορμών:

• ασφαλώς  δεν υποχρεούνται  στην καταχώρηση των ακινήτων (δωματίων κ.λπ. που αναρτούν στις ψηφιακές πλατφόρμες) στο “Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας  Διαμονής”,

• το ερώτημα αν υποχρεούνται στις αναρτήσεις τους στις ψηφιακές πλατφόρμες και γενικά σε κάθε μέσο προβολής να αναγράφουν το Ε.Σ.Λ., αυτό προκύπτει από τη  γραμματική διατύπωση στο νόμο.     Γεγονός είναι ότι μπορεί να υπάρχει αντίλογος. Πιθανά στο επόμενο διάστημα να υπάρχει και κάποια ανακοίνωση από το Υπ. Οικονομικών ή από τις συλλογικές οργανώσεις των επιχειρήσεων ή/και να συμπληρωθεί σχετικά το εγχειρίδιο της Α.Α.Δ.Ε..

• ασφαλώς  δεν υποχρεούνται  σε “Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής”. Εκτός από τα αυτονόητα για την φορολόγηση ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, οι υπόχρεοι σε δήλωση ορίζονται στην παρ. 3.β του άρθρου 111 του Ν.4446/2016 (όπως ισχύει) : «Ο διαχειριστής ακινήτου που δεν διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, σε ηλεκτρονική εφαρμογή […].  Στην ίδια υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής υπόκεινται και τα πρόσωπα της παρ. 5 του άρθρου 46 του Ν.4179/2013.

γ) Οι περιορισμοί της παρ. 8 του άρθρου 111 του Ν.4446/2016 (όπως ισχύει) δεν μπορεί να έχουν καμία εφαρμογή σε τουριστική επιχείρηση- κατάλυμα, δηλαδή δεν μπορεί να τεθεί περιορισμός σε επιχείρηση με αντικείμενο υπηρεσίες διαμονής και περιποίησης πελατών (εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, χρέωση Φ.Π.Α., τυχόν φόρος διαμονής κ.λπ.).