Χρησικτησία και Καταπάτηση σε Κτηματολόγιο και δασικούς χάρτες

Χρησικτησία : Μερικά από τα πιο σημαντικά προβλήματα που προκύπτουν από την ανάρτηση των δασικών χαρτών και των δηλώσεων Κτηματολογίου που συντάσσονται σε διάφορες περιοχές στην Ελλάδα, είναι τα ζητήματα της χρησικτησίας.

Από τα έως τώρα δεδομένα προκύπτει ότι χιλιάδες Έλληνες καταπάτησαν δασικές εκτάσεις. Δεν έχουν τίτλο ιδιοκτησίας προ του 1946, αλλά τις εκμεταλλεύονταν και τις κατείχαν με χρησικτησία. Κάτι αντίστοιχο συμβαίνει και με ιδιοκτήτες οι οποίοι επί χρόνια δεν είχαν αξιοποιήσει ή επισκεφτεί την ιδιοκτησία τους. Καθώς επίσης και με αρκετούς κατοίκους εξωτερικού οι οποίοι διαπίστωσαν μετά την διαδικασία της ανάρτησης των κτηματολογικών πινάκων, ότι το γεωτεμάχιό τους έχει καταπατηθεί.

Η ελληνική πολιτεία σε μία προσπάθεια να περιορίσει και τελικά να σταματήσει το φαινόμενο αυτό, ζητά αρκετά αποδεικτικά σε όλες τις δηλώσεις κτηματολογίου με χρησικτησία.

Τι είναι όμως η χρησικτησία και ποια δικαιολογητικά απαιτούνται;

Χρησικτησία είναι ένας νομικός όρος, που χρησιμοποιείται για περιουσιακά στοιχεία. Η έννοια της χρησικτησίας δίνεται από την ίδια την λέξη: χρήση και κτήση. Δηλαδή την κτήση ή ιδιοκτησία ενός πράγματος που προκύπτει από την χρήση του. Άρα χρησικτησία για ένα ακίνητο, είναι η απόκτηση του από αυτόν που το χρησιμοποιεί αλλά δεν του ανήκει.

Υπάρχουν δύο είδη χρησικτησίας, η τακτική και η έκτακτη.

Η τακτική χρησικτησία προκύπτει όταν κάποιος έχει στη νομή του (φυσική εξουσία) καλόπιστα, για διάστημα τουλάχιστον δέκα ετών με βάση κάποιον νόμιμο ή έστω νομιζόμενο τίτλο, ένα ακίνητο.

Η έκτακτη χρησικτησία (που είναι και ευρέως γνωστή),προκύπτει όταν κάποιος έχει ασκήσει όλα τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη πάνω σε ένα ακίνητο για μια 20ετία συνεχόμενα, ακόμη και εάν δεν υπάρχει νόμιμος τίτλος ιδιοκτησίας.

• Σε ποιες περιπτώσεις δεν ισχύει η χρησικτησία;

Γενικά, όλα τα ακίνητα υπόκεινται σε χρησικτησία. Ωστόσο, ο νόμος προβλέπει ορισμένες εξαιρέσεις όπως:

α) Ακίνητα που ανήκουν στο Δημόσιο, σε μοναστήρια και εκκλησίες.

β) Ακίνητα στα οποία υπάρχουν πλέον του ενός κυρίου (περίπτωση συγκυριότητας). Εκτός κι αν ένας των συγκυρίων ενημερώσει ειδικά τους υπόλοιπους συγκυρίους, ως προς την πρόθεσή του να κατέχει την ιδιοκτησία ως ο μόνος ιδιοκτήτης.

γ) Ανεπίδεκτα χρησικτησίας είναι και τα εκτός συναλλαγής πράγματα καθώς και τα κοινόχρηστα πράγματα. Όπως : ρέματα, αιγιαλός, δρόμοι, πλατείες, λιμάνια και όρμοι.

δ) Ακίνητα που ανήκουν σε πρόσωπα, τα οποία τελούν υπό Γονική Μέριμνα, επιτροπεία ή δικαστική συμπαράσταση.

Επίσης θα πρέπει να ξεκαθαρίσουμε ότι δεν υφίσταται κατοχή με χρησικτησία σε ενοικιαζόμενο ακίνητο. Ακόμα και αν νοικιάζει κάποιος για 25 και πλέον χρόνια ένα ακίνητο. Το μισθωτήριο συμβόλαιο και ο ορισμός του μισθώματος ορίζουν ότι δε σου ανήκει αφού πληρώνεις ενοίκιο στον πραγματικό ιδιοκτήτη. Η χρησικτησία απαιτεί νομή. Αυτό σημαίνει ότι έχεις την κατοχή του ακινήτου, αλλά μαζί με διάνοια κυρίου.Επομένως δεν μπορείς να επικαλεστείς χρησικτησία, διότι ναι μεν έχεις την νομή του ακινήτου, με βάση το μισθωτήριο, πλην όμως δεν έχεις την διάνοια κυρίου.

• Δεν έχω συμβόλαιο. Πώς θα δηλώσω το αγροτεμάχιό μου στο Κτηματολόγιο;

Για να δηλώσετε στο κτηματολόγιο, το δικαίωμα σας με έκτακτη χρησικτησία, αν δεν υπάρχει τελεσίδικη δικαστική απόφαση, πρέπει να υποβάλετε έγγραφα που να αποδεικνύουν τη χρησικτησία. Τα έγγραφα που δέχεται το κτηματολόγιο είναι λογαριασμοί ΔΕΗ, ΟΤΕ κλπ. μισθωτήρια, αποδεικτικά επιδότησης, πράξη αναγνώρισης ορίων, εγγραφή υποθήκης και λοιπών βαρών, Ε9 κλπ. Από τα έγγραφα αυτά θα πρέπει να αποδεικνύεται 20ετής νομή και κατοχή του ακινήτου.

Άτυπη Δωρεά χωρίς τίτλο ιδιοκτησίας. Το δηλώνω στο κτηματολόγιο και πως;

Ναι. Μπορείτε να το δηλώσετε στο Κτηματολόγιο ως εξής:

α) Να πάτε σε έναν συμβολαιογράφο, με δύο μάρτυρες που θα βεβαιώσουν με ένορκη βεβαίωση ότι το ακίνητο το κατέχεται πάνω απο 20 χρόνια.

β) Θα καταθέσετε τα Ε9 των τελευταίων χρόνων. Τουλάχιστον απο το 2010 μέχρι σήμερα που είναι μηχανογραφημένα.

Επίσης μπορείτε να προσκομίσετε και οποιοδήποτε άλλο έγγραφο – αποδεικτικό χρησικτησίας ακόμη και εάν αυτό δεν καλύπτει την απαιτούμενη από το νόμο 20ετία. Σε μελλοντικό χρόνο μπορείτε να συμπληρώσετε την υποβληθείσα δήλωση με επιπλέον έγγραφα αποδεικτικά της 20ετούς νομής ή και να την διορθώσετε υποβάλλοντας, χωρίς κόστος, αίτηση κατάθεσης συμπληρωματικών στοιχείων ή αίτηση διόρθωσης στοιχείων δήλωσης.

Στην περίπτωση που δεν έχετε τίτλο ιδιοκτησίας από τους γονείς σας, οι οποίοι δεν είναι εν ζωή θα κάνετε ένα τοπογραφικό της έκτασης και αφού πληρώσετε τους φόρους που αναλογούν, θα πάτε στο συμβολαιογράφο να κάνετε αποδοχή κληρονομιάς. Στον τίτλο, ο συμβολαιογράφος θα αναφέρει ότι ο προκάτοχος το απέκτησε με χρησικτησία.

Τι γίνεται αν δεν δηλώσω το ακίνητό μου εντός προθεσμίας με χρησικτησία και χαρακτηριστεί ως αγνώστου ιδιοκτήτη;

Μετά την ανάρτηση των κτηματολογικών στοιχείων δεν επιτρέπεται να υποβληθεί δήλωση δικαιώματος με αιτία κτήσης την χρησικτησία για ακίνητο, το οποίο έχει καταχωρηθεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Μπορείτε όμως να υποβάλετε ένσταση με κοινοποίηση στο Ελληνικό Δημόσιο, καταθέτοντας όσα περισσότερα δικαιολογητικά έχετε συγκεντρώσει.

Είναι δυνατόν να χάσω ιδιοκτησία μου από άλλον με χρησικτησία ενώ έχω συμβόλαιο;

Η έλλειψη κτηματολογίου στην Ελλάδα, δημιούργησε επιπλέον πολλά προβλήματα. Υπάρχουν πολλές περιπτώσεις όπου πολίτες βλέποντας εγκαταλελειμμένα ακίνητα, άρχισαν να τα εκμεταλλεύονται. Άρχισαν να τα καθαρίζουν, να τα φυτεύουν, να τα περιφράζουν και γενικά να συμπεριφέρονται ως ιδιοκτήτες. Βλέποντας στην πορεία ότι κανένας δεν τους ενοχλεί, έγιναν κύριοι των ακινήτων με έκτακτη χρησικτησία. Στην πορεία βέβαια με τον τίτλο ιδιοκτησίας, μπόρεσαν μέχρι και να κτίσουν νόμιμα.

Εσείς βέβαια έχετε το δικαίωμα με βάση τον τίτλο ιδιοκτησίας σας, να διεκδικήσετε το ακίνητο που έχει καταπατηθεί, προσφεύγοντας στα αρμόδια δικαστήρια.  Και αυτό μπορεί να αφορά κάθε είδους ακίνητο όπως σπίτι, κατάστημα, διαμέρισμα, οικόπεδο, αγροτεμάχιο κ.τ.λ.