Η επιστροφή του καταβληθέντος φόρου μεταβιβάσεως, ολοκλήρου ή κατά το ήμισυ. Περιπτώσεις

33

Α. ΕΠΙΣΤΡΟΦΗ ΟΛΟΚΛΗΡΟΥ ΤΟΥ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΩΣ

1. ΜΑΤΑΙΩΣΗ ΤΗΣ ΥΠΟΓΡΑΦΗΣ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ: Εάν μετά την επίδοση της δηλώσεως στην Δ.Ο.Υ. ματαιωθεί η υπογραφή ενός συμβολαίου μεταβιβάσεως, ο φόρος που καταβλήθηκε επιστρέφεται ολόκληρος.

Β. ΕΠΙΣΤΡΟΦΗ ΤΟΥ ΜΙΣΟΥ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΩΣ

2. ΜΑΤΑΙΩΣΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΛΟΓΩ ΑΙΡΕΣΗΣ: Εάν ματαιωθεί η μεταβίβαση, με αναβλητική ή διαλυτική αίρεση, επειδή ατόνισε η αναβλητική αίρεση, ή, λόγω εξόδου από την διαλυτική αίρεση, ο φόρος που καταβλήθηκε επιστρέφεται κατά το ήμισυ.

Η αναβλητική και η διαλυτική αίρεση:

Στην αναβλητική αίρεση, που αναγράφεται στο συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου, δεν μεταβιβάζεται η κυριότητα ενός ακινήτου εξ αρχής στον αγοραστή και τίθεται ο όρος της αναβλητικής αίρεσης, ούτως ώστε, εάν δεν εξοφλήσει ο αγοραστής όλες τις οφειλόμενες δόσεις, δεν θα αποκτήσει τελικά την πλήρη κυριότητα του ακινήτου (με όλα τα νομικά και οικονομικά επακόλουθα).

Μόλις ο αγοραστής εξοφλήσει τις οφειλόμενες δόσεις, τότε μπορεί είτε με αυτοσύμβαση είτε με σύμπραξη του πωλητή να συντάξει συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης οριστικά της πλήρους κυριότητος στο όνομά του.
• Στην αναβλητική αίρεση η κατακύρωση του πλειστηριασμού στον υπερθεματιστή τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της προσκόμισης των στοιχείων που αναφέρονται στην απόφαση κατακύρωσης.
• Η μεταβίβαση ακινήτου και η διατήρηση από τον πωλητή της κυριότητός του, μέχρι να εξοφλήσει ο αγοραστής ολοσχερώς το τίμημα που πιστώθηκε. Α.Κ. 532

Π.χ. Συμβόλαιο αγοράς ακινήτου 10-1-2017 με δόσεις μέχρι 31/12/2018. Άρα: Χρόνος κτήσης της κυριότητος είναι η 31/12/2018.

Στην διαλυτική αίρεση μεταβιβάζεται η κυριότητα του ακίνητου εξ αρχής στον αγοραστή με την αίρεση ότι, εάν συμβεί στο μέλλον κάποιο γεγονός που ανατρέπει το επιθυμητό αποτέλεσμα, τότε επανέρχεται αυτομάτως η προηγούμενη κατάσταση που υπήρχε πριν από την υπογραφή της σύμβασης.

Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου με μεταβιβαστικό συμβόλαιο, στο οποίο έχει τεθεί διαλυτική αίρεση, ως χρόνος κτήσης του ακινήτου θεωρείται ο χρόνος κατάρτισης του οικείου συμβολαίου.

Π.χ. μεταβίβαση ακινήτου και μεταβίβαση της κυριότητος στον αγοραστή με την ΠΡΟΣΘΕΤΗ ΣΥΜΦΩΝΙΑ ότι, αν ο αγοραστής δεν καταβάλλει το τίμημα μέσα στην ταχθείσα συμφωνία, το ακίνητο θεωρείται αναγόραστο, δηλαδή η κυριότητά του επανακάμπτει στον πωλητή.

ΕΠΙΣΤΡΟΦΗ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΩΣ ΟΤΑΝ ΑΛΛΑΖΕΙ ΤΟ ΤΙΜΗΜΑ

Σύμφωνα με την Γνωμοδότηση του ΝΣΚ 421/2002, η επιστροφή του φόρου μεταβίβασης δεν ισχύει όταν αλλάζει το ύψος του τιμήματος. Η γνωμοδότηση αυτή έγινε αποδεκτή από τον Υφυπουργό Οικονομίας και Οικονομικών με την ΠΟΛ.1033/24.2.2003.

3. EΞΩΝΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ: Εάν γίνει εξώνηση (δες παρακάτω) του ακινήτου μέσα στην συμφωνημένη συμβατική προθεσμία, δεν επιβάλλεται φόρος μεταβιβάσεως δια την νέα αυτή μεταβίβαση, επιστρέφεται δε και το ήμισυ ο φόρος μεταβιβάσεως που έχει καταβληθεί κατά την κατάρτιση του αρχικού συνταχθέντος συμβολαίου, που περιελάμβανε και τον όρο της εξώνησης.

Σημείωση: Με το σύμφωνο της εξώνησης ο πωλητής έχει δικαίωμα μέσα σε ορισμένη προθεσμία να πάρει πίσω το πράγμα αντί τιμήματος που έχει συμφωνηθεί  με τον αγοραστή Α.Κ. 565.

4. ΑΚΥΡΩΣΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ ΕΝΤΟΣ 4 ΕΤΩΝ: Εάν εντός τεσσάρων ετών από την κατάρτιση του, ακυρώνεται το οριστικό συμβόλαιο μεταβιβάσεως, λόγω ελαττώματος που αφορά τις νομικές σχέσεις του πωλητή για το ακίνητο ή λόγω άλλων εξαιρετικών λόγων, δεν επιβάλλεται φόρος μεταβιβάσεως για την ακύρωση αυτή, ο δε επί της αρχικής μεταβιβάσεως φόρος περιορίζεται εις το ήμισυ του αναλογούντος φόρου επί της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Τυχόν επί πλέον καταβληθείς ή βεβαιωθείς φόρος επιστρέφεται ή εκπίπτεται κατά περίπτωση.

5. ΑΝΕΓΕΡΣΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΕΝΤΟΣ 2 ΕΤΩΝ. ΕΙΣΤΡΟΦΗ ΕΠΙ ΠΛΕΟΝ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΩΣ: Εάν εντός δύο ετών από της καταρτίσεως του οριστικού συμβολαίου μεταβιβάσεως δεν έχει πραγματοποιηθεί:
α) η ανέγερση της πολυκατοικίας ή του διαμερίσματος είτε
β) η συμπλήρωση των αγορασθέντων ημιτελών κτισμάτων, τότε ο φόρος μεταβιβάσεως περιορίζεται επί της αξίας του οικοπέδου και των μέχρι της συμπληρώσεως της διετίας ανεγερθέντων κτισμάτων, το δε τυχόν επί πλέον καταβληθέν ποσόν φόρου μεταβιβάσεως επιστρέφεται.

6. ΑΙΤΗΣΗ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΠΙΣΤΡΟΦΗ ΤΟΥ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΩΣ: Για την επιστροφή του φόρου στις παραπάνω περιπτώσεις, απαιτείται αίτηση του δικαιούχου προς την αρμόδια Δ.Ο.Υ. η οποία πρέπει να υποβληθεί: Α) εντός έτους από την επίδοση της δηλώσεως εις την περίπτωση της ματαιώσεως της υπογραφής του συμβολαίου μεταβιβάσεως και Β) εντός εκατόν είκοσι (120) ημερών από την ημέρα: α) της ατονίας ή εξόδου της αιρέσεως, β) της ενεργείας της εξωνήσεως, γ) της ακυρώσεως του συμβολαίου και δ) της συμπληρώσεως της προθεσμίας των 2 ετών (παρ.5 παραπάνω).
Μετά την πάροδο των προθεσμιών αυτών παραγράφεται το δικαίωμα για  επιστροφή του καταβληθέντος φόρου μεταβιβάσεως.

Γ. ΕΠΙΣΤΡΟΦΗ ΤΟΥ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΩΣ ΕΠΙ ΜΗ ΜΕΤΑΓΡΑΦΗΣ

7. Εάν η πράξη μεταβιβάσεως δεν μετεγράφη εις τα οικεία βιβλία μεταγραφών λόγω παρεμβληθέντος νομικού κωλύματος γύρω από την μεταγραφή και ακυρωθεί η μεταβίβαση εντός έτους από της συντάξεως της δικαστικώς, δεν επιβάλλεται φόρος μεταβιβάσεως για την ακύρωση και επιστρέφεται ο κατά την κατάρτιση του ακυρουμένου συμβολαίου καταβληθείς φόρος μεταβιβάσεως.

Ορέστης Σεϊμένης – Αλεξάνδρα Γεράγγελου