Ανατροπές από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Αλματώδη ανάπτυξη, από 132 το 2010 σε περίπου 126.000 το 2018, έχουν σημειώσει στην Ελλάδα τα καταλύματα που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση, με τις διαθέσιμες κλίνες στην Αττική να έχουν ξεπεράσει κατά πολύ τις ξενοδοχειακές. Ταυτόχρονα οι μισθώσεις του τύπου αυτού περνούν σε περισσότερο επαγγελματική διαχείριση και βάσει συγκριτικής έρευνας, η Αθήνα είναι η φθηνότερη πόλη μεταξύ 18 πόλεων της Ευρώπης και με διαφορά από την αμέσως φθηνότερη πόλη, τη Βουδαπέστη, στην οποία το μέσο ημερήσιο κόστος ενοικίασης ενός ακινήτου μέσω Airbnb ανέρχεται σε 61 ευρώ.
Τα παραπάνω συγκεντρώνει σε μελέτη της η Arbitrage Real Estate Advisors, η οποία μεταξύ άλλων επικαλείται πρόσφατη έρευνα της ψηφιακής πλατφόρμας AirBnB στην Αθήνα η οποία καταγράφει ότι πάνω από τα μισά ακίνητα (53%) που είναι αναρτημένα τα διαχειρίζονται επαγγελματίες ή ιδιοκτήτες – επενδυτές του χώρου. Ανάλογα υψηλά ποσοστά καταγράφονται επίσης στην Πράγα (56,6%), στη Βουδαπέστη (50,3%) αλλά και σε άλλες πολύ ανεπτυγμένες μεσογειακές αγορές όπως η Βαρκελώνη και η Μαδρίτη.
Η διετία 2016-2017 σηματοδότησε τη ραγδαία εξάπλωση της σχετικής τάσης, με αποτέλεσμα σήμερα ο ετήσιος τζίρος του κλάδου να υπολογίζεται κοντά σε 1 δισ. ευρώ, με βάση τα έσοδα από τις δαπάνες διαμονής, με το σύνολο να ανέρχεται πάνω από 1,7 δισ. ευρώ αν συνυπολογιστούν και τα υπόλοιπα έξοδα των επισκεπτών, σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη που πραγματοποιήθηκε για λογαριασμό του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου της Ελλάδος.
Όπως επισημαίνεται στη σχετική έκθεση της Arbitrage η εκτίναξη της απήχησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ιδιαίτερα για λόγους φιλοξενίας ξένων επισκεπτών, αξιοποιώντας σχετικές ψηφιακές πλατφόρμες, όπως η Airbnb, η HomeAway, η Booking και η Trivago, έχει εξελιχθεί σε έναν υποσχόμενο κλάδο επιχειρηματικότητας και επένδυσης στα εγχώρια ακίνητα, καθώς η διαφάνεια και διάθεση στοιχείων και πληροφοριών σχετικά με τον κλάδο αλλά και η πρόσβαση σε οικονομικά στοιχεία έχουν δώσει τη δυνατότητα συγκριτικής αξιολόγησης. Το γεγονός αυτό έχει οδηγήσει σε ανακαινίσεις οικιστικών χώρων με υιοθέτηση, μεταξύ άλλων, τεχνολογικά προηγμένου εσωτερικού σχεδιασμού και πιο πολυτελούς διακόσμησης.
Η ανάπτυξη της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει προσελκύσει και πληθώρα εγχώριων και διεθνών επενδυτών, που προσδοκούν και σε μελλοντικές υπεραξίες μέσω της μεταπώλησης των ακινήτων που έχουν αποκτήσει. Η ανάπτυξη αυτή έχει ως αποτέλεσμα και τη διαμόρφωση νέων αναγκών. Στο πλαίσιο αυτό, ο κλάδος έχει αρχίσει πλέον να κινείται σε πιο επαγγελματικό πλαίσιο, όπως έχει συμβεί σε αρκετές χώρες, με αρκετό αριθμό ιδιοκτητών να εκμεταλλεύονται περισσότερα από τρία ακίνητα. Παράλληλα, έχει προκύψει ζήτηση για πιο επαγγελματικές υπηρεσίες διαχείρισης των ακινήτων, καθώς ο ανταγωνισμός μεταξύ των ιδιοκτητών αυξάνεται. Σήμερα, διαχείριση ακινήτων για τη συγκεκριμένη αγορά κάνουν τόσο υφιστάμενες εταιρείες του κλάδου των ακινήτων, που προϋπήρχαν των σχετικών ηλεκτρονικών πλατφορμών, μεσιτικά γραφεία, ακόμα και εταιρείες οικιστικών αναπτύξεων, που υπό την έλλειψη αγοραστικής ζήτησης στην ελληνική αγορά στρέφονται και στον χώρο της διαχείρισης βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Εταιρείες διαχείρισης
Υπάρχουν επίσης νεοφυείς εταιρείες οι οποίες συστάθηκαν ως αποτέλεσμα της ανόδου των βραχυχρόνιων μισθώσεων, που προσφέρουν πλήρεις υπηρεσίες διαχείρισης του ακινήτου του εκάστοτε ιδιοκτήτη, από την προβολή του μέχρι τη διαχείριση των κρατήσεων και τον καθαρισμό του. Απευθύνονται κυρίως σε ιδιοκτήτες που είτε αδυνατούν είτε δεν ενδιαφέρονται να προχωρήσουν σε μια παρόμοια διαδικασία. Οι εταιρείες αυτές συνήθως εισπράττουν ένα ποσοστό που κυμαίνεται από 15% έως 20% από το έσοδο που εξασφαλίζεται για τον κάθε ιδιοκτήτη μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων που πετυχαίνουν.
Στοιχεία για Αττική
Στην Αττική υπολογίζεται ότι υπάρχουν 48.000 κλίνες στον χώρο των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων έναντι των 28.000 ξενοδοχειακών κλινών. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της πλατφόρμας Airbnb σχετικά με την πορεία της αγοράς στην ελληνική πρωτεύουσα και τις προτιμήσεις των ξένων επισκεπτών, στην Αθήνα πραγματοποιούνται ετησίως περίπου 500.000 διανυκτερεύσεις. Οι σχετικές πλατφόρμες οικονομίας διαμοιρασμού, στην παρούσα μορφή τους, διαχειρίζονται λίγο παραπάνω από το 10% της προσφοράς καταλυμάτων για τουριστικούς λόγους στην αγορά. Η προσφορά αυτή συγκεντρώνεται στην Αθήνα, στην Κρήτη και τα νησιά του Νότιου Αιγαίου, με τις υπόλοιπες νησιωτικές περιφέρειες να παρουσιάζουν μεγάλες αυξήσεις. Οι έξι περιφέρειες με υψηλή τουριστική δραστηριότητα διαθέτουν συνολικά ποσοστό της τάξης του 87,5% των ενεργών καταλυμάτων κατά τη διάρκεια όλων των μηνών.
Η εικόνα της Αθήνας
Με βάση πρόσφατα στοιχεία, η Αθήνα διαθέτει πάνω από 5.200 καταλύματα, εκ των οποίων περίπου 4.300 είναι σπίτια ή διαμερίσματα. Το μέσο ημερήσιο κόστος διαμονής είναι τα 52 ευρώ, ο μέσος όρος διανυκτερεύσεων είναι 96 ανά έτος και το μηνιαίο εισόδημα των ιδιοκτητών είναι 380 ευρώ/μήνα κατά μέσο όρο.
Σε περιοχές υψηλής ζήτησης όμως, όπως το εμπορικό τρίγωνο της πόλης, τα έσοδα μπορεί να είναι πολλαπλάσια, ιδιαίτερα τις περιόδους υψηλής τουριστικής ζήτησης, καθιστώντας την εκμετάλλευση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης επικερδέστερη, ακόμα και αν συνυπολογιστούν οι άλλες δαπάνες, όπως τα κοινόχρηστα και οι λογαριασμοί κοινής ωφελείας.
Αναλυτικότερα, στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας καταγράφονται σήμερα κοντά στις 1.500 καταχωρήσεις ακινήτων, με τη μέση τιμή να φτάνει σε 70 ευρώ ανά διανυκτέρευση και την πληρότητα στο 35% περίπου, που σημαίνει ότι το μηνιαίο εισόδημα μπορεί να ξεπεράσει τα 750 ευρώ ανά μήνα, το οποίο κρίνεται υψηλό, ιδίως αν συγκριθεί με μια συμβατική μίσθωση μακροχρόνιου χαρακτήρα. Ένα τέτοιο μηνιαίο ενοίκιο μπορεί να προσελκύσει ένας ιδιοκτήτης μόνο σε σύγχρονα διαμερίσματα άνω των 100 τ.μ., κυρίως σε περιοχές των νοτίων ή των βορείων προαστίων και λιγότερο στο κέντρο της Αθήνας. Το γεγονός αυτό εξηγεί και το σχετικό επενδυτικό ενδιαφέρον την τελευταία διετία στη συγκεκριμένη περιοχή.
Η διείσδυση του Airbnb έχει διαφοροποιήσει άρδην και τα δεδομένα στην αγορά ακινήτων. Ένα από τα βασικά χαρακτηριστικά είναι η αλλαγή των όρων στην αγορά των ενοικιάσεων, καθώς πλέον το κόστος μίσθωσης ενός διαμερίσματος στο Κουκάκι είναι υψηλότερο (αναλογικά με την επιφάνεια) από ό,τι στην Εκάλη. Παράλληλα, καθώς η ζήτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις δύσκολα καλύπτεται από τα διατιθέμενα ακίνητα στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, αναδεικνύονται συνεχώς νέες περιοχές-προορισμοί, όπως το Παγκράτι, οι Αμπελόκηποι και γενικότερα το παραλιακό μέτωπο της Αθήνας.
Στην αντεπίθεση τα ξενοδοχεία
Ο κλάδος των εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων και επιπλωμένων κατοικιών για τουριστική βραχυχρόνια μίσθωση έχει καταστεί ανταγωνιστής για τα ξενοδοχεία, αναλόγως και της περιοχής και του κοινού. Για παράδειγμα, ο εταιρικός ταξιδιώτης (corporate traveler) που επιζητεί σχετικές ανέσεις για τα σύντομα ταξίδια του δεν αποτελεί τον βασικό στόχο των εταιρειών βραχυχρόνιων μισθώσεων, σε αντίθεση με τον ευαίσθητο στην τιμή (price sensitive) ταξιδιώτη. Το ίδιο ισχύει και για τον τουρισμό πολυτελείας, οι επισκέπτες τείνουν να προτιμούν τα σχετικά ξενοδοχεία λόγω και των επιπρόσθετων ανέσεων και υπηρεσιών που τους προσφέρονται.
Επίσης, όπως σημειώνεται στη σχετική αναφορά της Arbitrage, οι ιδιώτες επενδυτές ακινήτων θα κληθούν σύντομα να ανταγωνιστούν και μεγάλους ξενοδοχειακούς ομίλους, οι οποίοι δεν στέκονται αμέτοχοι στις εξελίξεις. Για παράδειγμα, η Zeus International, η οποία διαχειρίζεται το σήμα Wyndham στην Ελλάδα, έχει ήδη ξεκινήσει από τις αρχές του έτους τη λειτουργία ενός συγκροτήματος επιπλωμένων διαμερισμάτων στην πλατεία Καραϊσκάκη, δίπλα στο ομώνυμο ξενοδοχείο. Το εν λόγω συγκρότημα απευθύνεται σε ένα νεανικό κοινό. Παράλληλα, ετοιμάζει κι ένα ακόμα συγκρότημα από επιπλωμένες σουίτες σε έτερο ακίνητο, επίσης στην πλατεία Καραϊσκάκη, το οποίο αποσκοπεί στο να προσελκύσει κοινό υψηλότερων απαιτήσεων. Παράλληλα, σε διεθνές επίπεδο, ξενοδοχειακοί όμιλοι, όπως η Accor, έχουν εξαγοράσει δημοφιλείς πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων προκειμένου να εισέλθουν στον κλάδο και να αποκτήσουν μερίδιο της αγοράς.
