Ο περιορισμός απαλλοτριωθέντος κτήματος από σχέδιο ρυμοτομίας απολήγει σε στέρηση περιουσίας και ζημία στον ιδιοκτήτη, ο οποίος δικαιούται εύλογης και δίκαιης αποζημίωσης. Ένας τέτοιος περιορισμός που τίθεται με νόμο έχει στόχο το δημόσιο όφελος και συνεπώς είναι νόμιμος, όμως δεν νομιμοποιεί την αρμόδια Αρχή να αρνείται να καταβάλει εύλογη αποζημίωση στον ιδιοκτήτη με τη δικαιολογία ότι η απαλλοτριωθείσα έκταση στο σύνολο ή μέρος της αποτελεί αντικείμενο δεσμευτικής ρυμοτομίας και ότι αυτή έχει μηδενική αξία. Το θέμα εξετάζεται μέσα από τις πρόνοιες του άρθρου 23 του Συντάγματος, το οποίο προστατεύει το δικαίωμα του καθενός να αποκτά, διαθέτει και απολαμβάνει κινητή ή ακίνητη ιδιοκτησία και ότι δικαιούται να απαιτεί σεβασμό του δικαιώματος αυτού. Η επίτευξη σκοπού δημόσιας ωφέλειας όπως είναι η διάνοιξη ή διαπλάτυνση δρόμου μέσω απαλλοτρίωσης ή δεσμευτικής ρυμοτομίας είναι επιτρεπτός και θεμιτός περιορισμός, όμως η διοίκηση υποχρεούται για τη στέρηση της ιδιοκτησίας του πολίτη να καταβάλει εύλογη και δίκαιη αποζημίωση. Η υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης λόγω ρυμοτομίας ρυθμίζεται ευθέως και από το άρθρο 13(1) του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96, το οποίο καθιερώνει την παραχώρηση της έκτασης κτήματος που επηρεάζεται από δεσμευτική ρυμοτομία με την έκδοση άδειας οικοδομής, αλλά συγχρόνως αναγνωρίζει και την υποχρέωση καταβολής εύλογης αποζημίωσης όταν προκαλείται απώλεια και ζημία στον ιδιοκτήτη.
Η καταβολή αποζημίωσης όμως δικαιολογείται όταν η απαλλοτρίωση μειώνει ουσιωδώς την οικονομική αξία της περιουσίας ως η επιφύλαξη του άρθρου 23.3 του Συντάγματος στο οποίο παραπέμπει το άρθρο 10(η) του Ν.15/62. Σχετική παραπομπή στο θέμα και ανάλυση της νομολογίας γίνεται στην απόφαση που εξέδωσε το Ανώτατο Δικαστήριο στην Π.Ε. 498/2012 ημερ. 17.12.2018, με αντικείμενο της έφεσης την αποζημίωση που υπολόγισε το Πρωτόδικο Δικαστήριο στα πλαίσια παραπομπής αναφορικά με απαλλοτριωθείσα έκταση που αποτελούσε μέρος δεσμευτικής ρυμοτομίας. Η απαλλοτριούσα Αρχή υποστήριζε μέσω του εκτιμητή της ότι εφόσον το μέρος που απαλλοτριώθηκε υπόκειται σε δεσμευτική ρυμοτομία έχει μηδενική αξία στηρίζοντας τη θέση του στο άρθρο 13 του Κεφ. 96. Περαιτέρω υποστήριξε ότι η απαλλοτρίωση προσέδωσε υπεραξία στο εναπομείναν τμήμα του ακινήτου, την οποία υπολόγισε σε 10%. Αντίθετη ήταν η άποψη του εκτιμητή του ιδιοκτήτη, ο οποίος υποστήριζε ότι η ρυμοτομία όχι μόνο έχει αξία, υπολογίζεται και στο ποσοστό που παραχωρεί ο ιδιοκτήτης κατά την οικοπεδοποίηση για κατασκευή χώρου πρασίνου και δρόμων και διατείνετο ότι επέφερε υποτίμηση.
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο ανέλυσε τη σχετική νομολογία και τις νομικές Αρχές που διέπουν το θέμα, αναφέροντας ότι δεν νοείται απαλλοτρίωση ακίνητης ιδιοκτησίας έξω από τις πρόνοιες του άρθρου 23 του Συντάγματος, είτε η διαδικασία διέπεται από το άρθρο 13 του Κεφ. 96 είτε από το άρθρο 10 του Ν. 15/62. Δεσμευτική ρυμοτομία συνιστά περιορισμό δυνάμει του άρθρου 10(η) του Ν. 15/62 και συνεπώς τυγχάνει αποζημίωσης. Τόνισε ότι δεν πρέπει όμως να μας διαφεύγει ότι τέτοια αποζημίωση δικαιολογείται όταν η απαλλοτρίωση μειώνει ουσιωδώς την οικονομική αξία της περιουσίας, καταλήγοντας ότι η απαλλοτρίωση 230 τ.μ. που συνιστούν το ήμισυ σχεδόν ενός κανονικού οικοπέδου μειώνει ουσιωδώς την αξία του ακινήτου και συνεπώς τυγχάνει εύλογης αποζημίωσης. Περαιτέρω, εξέτασε το θέμα κατά πόσο η απαλλοτρίωση επέφερε επαύξηση του εναπομείναντος μέρους και τις διιστάμενες επί του ζητήματος θέσεις των μερών, απαντώντας ότι η θέση του εκτιμητή της απαλλοτριούσας Αρχής ήταν άνευ αιτιολογίας και αυθαίρετη.
Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι το ανωτέρω συμπέρασμα του Πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι δεν τέθηκε ενώπιόν του μαρτυρία που να του δίδει το δικαίωμα και τη δυνατότητα να υπολογίσει την επαύξηση και δη ότι ανέρχεται σε 10% ήταν λανθασμένο. Πρόσθεσε με παραπομπή στη νομολογία ότι η έννοια της υπεραξίας ή ορθότερα της επαύξησης της αξίας υπάρχει μόνο όσον αφορά τον επηρεασμό της αξίας της υπόλοιπης περιουσίας ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης. Η επαύξηση της αξίας αναφέρεται στην εναπομείνασα μετά την απαλλοτρίωση περιουσία και σημαίνει την επαύξηση της αξίας της, παρά τα άλλα φυσικά και νομικά της χαρακτηριστικά, που προκύπτει μόνο και μόνο από το γεγονός της απαλλοτρίωσης. Στον αντίποδα της επαύξησης βρίσκεται η μείωση της αξίας, ο δυσμενής επηρεασμός του υπόλοιπου ακινήτου. Κατέληξε ότι διέλαθε της προσοχής του Πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η εκτίμηση του εκτιμητή της απαλλοτριούσας Αρχής υποστηριζόταν δεόντως, ούτως ώστε να παρέχεται η δυνατότητα στο Δικαστήριο υπολογισμού της επαύξησης της αξίας του ακινήτου και διέταξε την παραπομπή της υπόθεσης για υπολογισμό της επαύξησης της αξίας του εναπομείναντος μέρους του ακινήτου.
