Ορέστης Σεϊμένης – Αλεξάνδρα Γεράγγελου
Οι θέσεις στάθμευσης της οικοδομής
Σήμερα η πρόβλεψη για θέσεις στάθμευσης είναι υποχρεωτική σε κάθε νέα οικοδομή ανάλογα με τη χρήση του κτιρίου (γραφεία, διαμερίσματα, κατοικίες κ.λπ.). Στην Αθήνα π.χ. στην οριζόντια ιδιοκτησία είναι υποχρεωτική η μία θέση στάθμευσης σε κάθε νέα οικοδομή. Η απόκτηση ενός ιδιωτικού χώρου στάθμευσης έχει γίνει αφορμή έντονων αντιπαραθέσεων στα δικαστήρια. Παρακάτω θα δούμε τι ισχύει για τους ιδιωτικούς χώρους στάθμευσης στις πυλωτές, στα υπόγεια και στους ακάλυπτους χώρους των πολυκατοικιών. Εκεί που ισχύει το σύστημα της συνιδιοκτησίας και υπάρχουν δικαιώματα αλλά και υποχρεώσεις όλων των συνιδιοκτητών.
1. ΣΤΗΝ ΠΥΛΩΤΗ:
Τι είναι πυλωτή;
Η πυλωτή ενός κτιρίου είναι ο χώρος στο ισόγειο ο οποίος δεν περιβάλλεται από τοίχους και υπάρχουν μόνο οι κολόνες της οικοδομής
Η πυλωτή είναι χώρος κοινόκτητος και κοινόχρηστος από όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας.
Οι ανοικτές θέσεις parking στην πυλωτή
Το ιδιόκτητο parking απαγορεύεται ρητά στην πυλωτή. Οι συνιδιοκτήτες των διαμερισμάτων μιας πολυκατοικίας, μπορούν να καθορίσουν συγκεκριμένους ανοικτούς χώρους για στάθμευση στην πιλοτή, που θα ανήκουν στην αποκλειστική τους χρήση (όχι ιδιοκτησία). Οι θέσεις στάθμευσης της περίπτωσης αυτής δεν γράφονται στο Ε9.
Η νομολογία δέχεται παγίως ότι τα ανοικτά τμήματα της πυλωτής και οι ανοικτές θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων στην πυλωτή της οικοδομής δεν μπορούν αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας.
Η νομολογία έχει κρίνει λοιπόν ότι οι χώροι αυτοί μπορεί να παραχωρηθούν στους συνιδιοκτήτες για αποκλειστική χρήση μίας θέσης στάθμευσης του αυτοκινήτου των με απόφαση των συνιδιοκτητών (ένας χώρος σε κάθε ένα συνιδιοκτήτη).
Αυτές οι θέσεις στάθμευσης δικαιούνται μόνο τα διαμερίσματα και τα καταστήματα της πολυκατοικίας, όχι οι αποθήκες και μάλιστα που είναι κάτω από 40 μ2.
Με σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας ή με χωριστό συμβόλαιο μπορεί να καθορίζεται ποιος θα παρκάρει νόμιμα στην πιλοτή και σε ποιον ανήκουν οι θέσεις στάθμευσης ή με χωριστό συμβόλαιο. Αν δεν γίνει ούτε το ένα ούτε το άλλο, τότε ισχύει ο νόμος, δηλαδή, θα έχουν δικαίωμα στάθμευσης όλοι, όπου να’ ναι, χωρίς συγκεκριμένες θέσεις.
Δηλαδή: Ο χώρος της πυλωτής είναι εκμεταλλεύσιμος για παρκάρισμα μόνο από τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων (και κατόπιν συμφωνίας) και απαγορεύεται να χρησιμοποιείται από τρίτους.
Μπορεί ένας χώρος της πυλωτής, χωρίς χιλιοστά, να ενοικιασθεί ή να πουληθεί σε τρίτους για να χρησιμοποιηθεί ως parking;
Ο χώρος της πυλωτής απαγορεύεται να ενοικιασθεί ή να πουληθεί σε όσους δεν είναι ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας. Η πρακτική της ενοικίασης ή πώλησης των χώρων της πυλωτής «καταργήθηκε» με την απόφαση 255/5-1-2018 του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών. Η απόφαση αυτή συγκεντρώνει και αποδίδει την ισχύουσα σήμερα νομολογία.
Οι ποινές είναι αυστηρές όταν κάποιος μη ένοικος της πολυκατοικίας έχει αποκτήσει θέση πάρκινγκ με συμβολαιογραφική πράξη, και αφήνει το αυτοκίνητό του στους χώρους της πυλωτής. Στην περίπτωση αυτή απειλείται με χρηματικό πρόστιμο 1.000€ και προσωπική κράτηση ενός μηνός.
Έαν κάποιος είχε αγοράσει μια, χωρίς χιλιοστά, θέση στάθμευσης σε μια πολυκατοικία χωρίς να έχει παράλληλα και την κυριότητα μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας (π.χ. διαμέρισμα) θα πρέπει να διερευνήσει εάν σήμερα είναι νόμιμη η αγορά αυτή σύμφωνα με την απόφαση 255/2018 του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, και εάν οι συμβολαιογραφικές πράξεις θα ακυρωθούν από τα δικαστήρια σε περίπτωση προσφυγής κάποιου από τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας.
Για να σώσει αυτό το δικαίωμα χρήσης για το parking του αυτοκινήτου του θα πρέπει να αγοράσει ένα διαμέρισμα στην ίδια πολυκατοικία!
Μπορεί ο ιδιοκτήτης να έχει στην πυλωτή μια θέση parking με χιλιοστά;
Δεν μπορούν να ισχύσουν οι συμβολαιογραφικές πράξεις για την αποκλειστική χρήση θέσεων στάθμευσης με χιλιοστά στον parking της πολυκατοικίας, σε άτομα που έχουν στην κυριότητά τους οριζόντια ιδιοκτησία (π.χ. διαμέρισμα) στην ίδια πολυκατοικία. Αυτό αφορά ιδιοκτήτες που είχαν κάνει αγοραπωλησίες πριν από το 1981 (παλιές πολυκατοικίες σήμερα) και στη συνέχεια αυτού του τύπου οι αγοραπωλησίες απαγορεύτηκαν με νόμο. Υπάρχει γι’ αυτούς νομικό πρόβλημα επειδή σήμερα οι ανοικτές θέσεις στάθμευσης στους κοινόχρηστους χώρους δεν μπορούν να έχουν την ιδιότητα τής χωριστής ιδιοκτησίας με χιλιοστά. Δεν μπορεί δηλαδή μια θέση στάθμευσης στην πυλωτή να είναι και να αποτελεί αυτοτελές περιουσιακό στοιχείο. Η παραπάνω θέση parking αναγράφεται στο Ε9 ως παρακολούθημα.
Σε ποια περίπτωση οι θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων στο ισόγειο-πυλωτή, μπορεί να αποτελέσουν αντικείμενο αδιαίρετης ιδιοκτησίας;
Όταν είναι περίκλειστες (δηλαδή κλειστές από κάθε πλευρά, από κάθε κατεύθυνση). Εάν έχει κλειστεί ο χώρος στάθμευσης στην πυλωτή είναι αντικείμενο αυθαιρεσίας και πρέπει να γραφεί στο Ε9 ως βοηθητικός χώρος (πραγματικό γεγονός).
Οι θέσεις parking δίπλα στην πυλωτή με γκαραζόπορτα;
Η αγορά θέσης parking στο ισόγειο είναι έγκυρη όταν είναι κλειστή με γκαραζόπορτα (ή με άλλο τρόπο) και ευρίσκονται δίπλα από την πυλωτή. Η θέση αυτή έχει χιλιοστά, αποτελεί δηλαδή ξεχωριστή νόμιμη ιδιοκτησία. Γράφεται στο Ε9.
2. ΣΤΟ ΥΠΟΓΕΙΟ:
Οι θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων στο υπόγειο, μπορεί να αποτελέσουν αντικείμενο αδιαίρετης ιδιοκτησίας;
Οι στεγασμένες απλώς θέσεις στάθμευσης, π.χ. θέσεις με διαγραμμίσεις στο υπόγειο της πολυκατοικίας, είτε είναι ανοικτές είτε είναι κλειστές, μπορούν να αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες. Οι διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 5 εδ. α` και β` του ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του ν. 1221/1981, προβλέπουν ότι, προκειμένου για θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων που βρίσκονται σε στεγασμένους χώρους κτιρίου, το οποίο έχει υπαχθεί στο σύστημα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, κάθε θέση στάθμευσης μπορεί να αποτελεί διαιρεμένη ιδιοκτησία, της οποίας επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση ή η ενοικίασή τους και σε τρίτους που δεν έχουν σχέση με το κτίριο.
3. ΣΤΟΝ ΑΚΑΛΥΠΤΟ ΧΩΡΟ: μπορεί να φιλοξενηθούν θέσεις στάθμευσης;
Ο ακάλυπτος χώρος προορίζεται κυρίως για φύτευση. Σε πολλές πολυκατοικίες όμως ο ακάλυπτος χώρος είναι χώρος που χρησιμοποιείται για την στάθμευση αυτοκινήτων σε χώρους εκτός φύτευσης. Η χρήση αυτή επιτρέπεται μόνο για μη εστεγασμένους χώρους στάθμευσης, δηλαδή για υπαίθριους χώρους στάθμευσης. Οι χώροι αυτοί που χρησιμοποιούνται ως parking δεν αναγράφονται στο Ε9.
4. Ε9-ΟΙ ΑΥΘΑΙΡΕΤΕΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ ΣΕ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΥΣ ΧΩΡΟΥΣ
Όταν υπάρχει κλειστό γκαράζ σε κοινόχρηστους χώρους μιας πολυκατοικίας με αποκλειστική χρήση σε κάποια ιδιοκτησία της πολυκατοικίας, και η αποκλειστική χρήση του κοινόχρηστου χώρου προκύπτει με βάση το συμβόλαιο αγοράς της ιδιοκτησίας, γράφεται το γκαράζ στο Ε9 ως παρακολούθημα.
5. ΠΟΙΑ ΚΤΙΡΙΑ ΔΕΝ ΥΠΟΧΡΕΟΥΝΤΑΙ ΝΑ ΕΧΟΥΝ ΘΕΣΕΙΣ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ;
Απαλλάσσονται από την υποχρέωση θέσεων στάθμευσης:
α) Τα κτίρια που κτίστηκαν πριν από το 1979.
β) Τα παραδοσιακά κτίρια που αναστηλώνονται, εφόσον με την αναστήλωση το κτίριο επαναφέρεται στην αρχική του μορφή.
γ) Τα κτίρια που ανεγείρονται σε οικισμούς ή τμήματά τους που χαρακτηρίζονται παραδοσιακοί και για τα οποία έχουν θεσπιστεί ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης και προστασίας.
) Κτίρια που κρίθηκαν κατεδαφιστέα εν όλω ή εν μέρει λόγω σεισμών, εφόσον ανακατασκευάζονται με την ίδια επιφάνεια και για την ίδια χρήση.
