Εντός του Μαρτίου θα κληθούν από το υπουργείο Οικονομικών οι πιστοποιημένοι εκτιμητές ακινήτων να εκδηλώσουν ενδιαφέρον για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, οι οποίες θα τεθούν σε ισχύ στα τέλη Ιουνίου.
Οπως προκύπτει από τη συμφωνία της κυβέρνησης με τους ευρωπαϊκούς θεσμούς, τόσο το 2019 όσο και το 2020 θα πρέπει οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων να «κουμπώσουν» με τις εμπορικές τιμές. Βέβαια, από την έκθεση της Κομισιόν που δημοσιοποιήθηκε τις προηγούμενες ημέρες προκύπτει ότι η κυβέρνηση θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει τις τιμές ζώνης που είχαν προτείνει οι εκτιμητές το 2018, οι οποίες όπως φαίνεται στρογγυλοποιήθηκαν από το οικονομικό επιτελείο προκειμένου να αποφευχθούν μεγάλες αυξήσεις στον ΕΝΦΙΑ. Ωστόσο, η κυβέρνηση έχει αποφασίσει να ζητήσει εκ νέου από τους εκτιμητές να προχωρήσουν σε νέες προτάσεις σε όλη την επικράτεια. Πάντως, εκτιμητής ακινήτων που δραστηριοποιήθηκε στις περιοχές της Φθιώτιδας και της Ευρυτανίας αναφέρει στην «Κ» ότι οι τιμές που εισηγήθηκε αγνοήθηκαν από το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης στο σύνολό τους.
Η εξέλιξη αυτή αναμένεται, σύμφωνα με εκτιμητές ακινήτων, να οδηγήσει στην αύξηση των αντικειμενικών αξιών, καθώς –όπως υποστηρίζουν– σε πολλές περιοχές της χώρας δεν έγιναν αποδεκτές οι εισηγήσεις τους, με αποτέλεσμα να παραμένουν οι αποκλίσεις ανάμεσα στις τιμές της εφορίας και τις εμπορικές τιμές που ισχύουν σήμερα. Ταυτόχρονα σημειώνουν ότι δεν έγιναν δεκτές και οι προτάσεις τους για μειώσεις των τιμών στις ακριβές περιοχές ή σε ορεινούς δήμους της χώρας.
Με βάση λοιπόν το σκεπτικό αυτό και εφόσον η κυβέρνηση συμμορφωθεί και τηρήσει τη συμφωνία που έχει υπογράψει με τους θεσμούς, θα πρέπει σε όλες τις λαϊκές συνοικίες να προχωρήσει στην αύξηση των τιμών έως και 50% και να τις μειώσει έως και 30% μεσοσταθμικά στις ακριβές περιοχές.
Μάλιστα, υποστηρίζουν ότι δεν αποκλείεται στο κέντρο της Αθήνας να υπάρξουν νέες υψηλότερες τιμές, δεδομένου ότι καταγράφεται τους τελευταίους μήνες αύξηση της ζήτηση με αποτέλεσμα να αυξάνονται και οι τιμές των ακινήτων.
Σε κάθε περίπτωση η αναπροσαρμογή προς τα πάνω των αντικειμενικών αξιών αναμένεται να ακυρώσει σε πολλές περιπτώσεις τα οφέλη από τη μείωση του ΕΝΦΙΑ έως και 30% που είχε νομοθετήσει η κυβέρνηση (νόμος 4579/2018), ενώ σε λιγότερες περιοχές οι μειώσεις όχι απλώς θα εξουδετερωθούν αλλά θα κληθούν οι ιδιοκτήτες να πληρώσουν μεγαλύτερο ΕΝΦΙΑ (κύριο και συμπληρωματικό).
Στελέχη του υπουργείου Οικονομικών αναφέρουν ότι κίνδυνος για αύξηση των αξιών υπάρχει σε 4.132 περιοχές της χώρας, όπου η κυβέρνηση είχε αποφασίσει το περυσινό διάστημα να κρατήσει τις τιμές στα ίδια επίπεδα με στόχο να μην πληγούν οι ιδιοκτήτες ή προχώρησε σε μικρές αυξήσεις.
Βέβαια, υπάρχει και η άλλη πλευρά, όπου οι εμπορικές τιμές είναι σημαντικά χαμηλότερες από τις αντικειμενικές αξίες. Αν και οι εκτιμητές είχαν δώσει τις «σωστές τιμές», η κυβέρνηση αποφάσισε το 2018 να κάνει μικρές αναπροσαρμογές με στόχο να κερδίσει δύο πράγματα:
1. Να μην πληγούν οι λαϊκές συνοικίες.
2. Να διατηρηθεί ο εισπρακτικός στόχος των 2,65 δισ. ευρώ.
Οπως προκύπτει από τα στοιχεία, σε αρκετές περιοχές της χώρας οι εμπορικές τιμές είναι χαμηλότερες κατά 50%-60% συγκριτικά με τις τιμές ζώνης του 2018. Μάλιστα στις περιοχές του ευρύτερου κέντρου της Αθήνας, όπου οι εμπορικές αξίες προσγειώθηκαν, παρουσιάζονται οι μεγαλύτερες διαφορές, ενώ ακολουθούν οι ακριβές περιοχές, όπου, παρά τις μειώσεις που έγιναν στις τιμές ζώνης, η απόσταση σε σχέση με την πραγματικότητα στην αγορά παραμένει μεγάλη.
Από τα πλέον χαρακτηριστικά παραδείγματα είναι οι συνοικίες της Καλλιθέας και των Κάτω Πατησίων, όπου σήμερα ένα ακίνητο ηλικίας άνω των 30 ετών πωλείται αντί ποσού της τάξεως των 450-500 ευρώ/τ.μ., τη στιγμή που η τιμή ζώνης ανέρχεται σε 1.350 (μέσος όρος) στην περιοχή της Καλλιθέας και σε 1.100 στα Κάτω Πατήσια. Εν ολίγοις, η απόκλιση μεταξύ της εμπορικής αξίας και της τιμής ζώνης είναι της τάξεως του 60%. Ανάλογη εικόνα, με μικρότερες βέβαια αποκλίσεις, της τάξεως του 40%-45%, εντοπίζονται και σε άλλες περιοχές του κέντρου, όπως τα Εξάρχεια (46%).
Σημαντικές διαφορές υπάρχουν και στα ακριβότερα προάστια της Αττικής. Στο Παλαιό Ψυχικό, παρά τη μείωση που έγινε, η απόκλιση παραμένει σχεδόν στο 30%, στην Εκάλη στο 37% και στη Φιλοθέη στο 43,5%. Η εικόνα αυτή αποτυπώνει την πτώση των αξιών στις συγκεκριμένες περιοχές, ακριβώς ως αποτέλεσμα της υπερφορολόγησής τους και ασφαλώς και των υπόλοιπων παραγόντων που έπληξαν την αγορά ακινήτων κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας (ύφεση στην οικονομία, υψηλή ανεργία, έλλειψη χρηματοδότησης και μείωση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών).
Αυξήσεις όμως αναμένεται να γίνουν σε δεκάδες περιοχές του νομού Αττικής (Ανατολικής και Δυτικής Αττικής, Νομαρχίας Πειραιά) όπου οι αντικειμενικές αξίες αναμένεται να αυξηθούν σημαντικά. Αυξήσεις έρχονται στην Κρήτη, στα νησιά του Αιγαίου και του Ιονίου.
Συνεχίζεται και το 2019 ο πυρετός των μεταβιβάσεων
Συνεχίζεται το κύμα των μεταβιβάσεων ακινήτων, εξέλιξη που σχετίζεται τόσο με τη φορολογία όσο και με τη ζήτηση που καταγράφεται στο κέντρο της Αθήνας αλλά και στις τουριστικές περιοχές της χώρας. Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία του υπουργείου Οικονομικών, χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων έσπευσαν το 2018 είτε να «ξεφορτωθούν» κάποιο ακίνητο είτε να αγοράσουν για να γλιτώσουν τις επιβαρύνσεις (σε ΕΝΦΙΑ και ΦΜΑ). Συγκεκριμένα, τα έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης παρουσιάζουν αύξηση 32,2%, ενώ οι φόροι που μπήκαν στα κρατικά ταμεία υπερβαίνουν τα 308 εκατομμύρια ευρώ. Μεσίτες και συμβολαιογράφοι αναφέρουν ότι το 2018 οι αγοραπωλησίες ακινήτων ξεπέρασαν τις 25.000 προσεγγίζοντας τους προ κρίσης αριθμούς μεταβιβάσεων, ενώ εκτιμούν, με βάση τις ενδείξεις που έχουν, ότι ο αριθμός αυτός θα αυξηθεί κατά περίπου 20%. Ωστόσο, επισημαίνουν ότι το προηγούμενο έτος η εικόνα ήταν μεικτή. Από τη μια πλευρά χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων έσπευσαν στους συμβολαιογράφους για να μεταβιβάσουν στα παιδιά τους τα ακίνητα που διαθέτουν ή τμήμα της ακίνητης περιουσίας, ή να δημιουργήσουν εταιρείες με στόχο να καταβάλλουν μικρότερους φόρους στο ελληνικό Δημόσιο, καθώς από το 2019 τέθηκαν σε ισχύ οι νέες αντικειμενικές αξίες που αναπροσαρμόστηκαν τον περασμένο Ιούλιο (το 2018 εφαρμόστηκαν μόνο για τον ΕΝΦΙΑ). Από την άλλη, στο κέντρο της Αθήνας και στις τουριστικές περιοχές της χώρας καταγράφεται μεγάλη ζήτηση για μικρά διαμερίσματα με στόχο να μετατραπούν σε κατοικίες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Στελέχη της ΑΑΔΕ επισημαίνουν ότι η αύξηση στα έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης είναι πιθανόν να οφείλεται στη μεταβολή των αντικειμενικών αξιών που ενδεχομένως να οδήγησε πλήθος υποψήφιων αγοραστών ακινήτων στην ταχύτερη ολοκλήρωση των αγορών τους πριν από την εφαρμογή των νέων τιμών ζώνης. Υπενθυμίζεται ότι στο Κολωνάκι, στον Αγιο Νικόλαο Κρήτης, στη Μύκονο και στην Πάρο έγιναν οι μεγαλύτερες αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων με αποτέλεσμα να αυξάνονται και όλοι φόροι που συνδέονται με τα ακίνητα.
