Airbnb: Απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης και μετατροπής ακινήτου σε τουριστικό κατάλυμα (ΜΠρΘεσ 16158/2018)

67
466820780

Η πρώτη απόφαση για την απαγόρευση βραχυχρόνιας µίσθωσης λόγω παραβίασης της Σύστασης και Κανονισμού


Με την υπ’ αριθμ. 16158/2018 απόφασή του το Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης απαγόρευσε τη βραχυχρόνια µίσθωση εξοχικής κατοικίας µέσω πλατφόρµας τύπου Airbnb.

Σύµφωνα µε την απόφαση, το δικαστήριο υποχρεώνει την ιδιοκτήτρια του ακινήτου να παύσει και μην επαναλάβει την επαγγελματική χρήση της ιδιοκτησίας της ως τουριστικού καταλύματος και να περιοριστεί στη χρήση αυτής ως κατοικίας, απειλώντας μάλιστα με χρηματική ποινή 1.000 ευρώ για κάθε παραβίαση της απόφασης.

Παράλληλα, το δικαστήριο υποχρέωσε την ιδιοκτήτρια να καταβάλει χρηµατικό ποσό 4.400 ευρώ στο κοινό ταµείο του συγκροτήµατος κατοικιών για τις παραβιάσεις του Κανονισμού και των όρων της Σύστασης.

Μεταξύ άλλων, οι ενάγοντες, οι οποίοι ήταν ιδιοκτήτες στο ίδιο συγκρότημα κατοικιών, υποστήριξαν ότι σε καθημερινή βάση οι πελάτες της εναγομένης οργάνωναν εκδηλώσεις, μη σεβόμενοι τις ώρες κοινής ησυχίας, υπήρχε οχλαγωγία λόγω των συναθροίσεων τους σε χώρους της αποκλειστικής της χρήσης αλλά και σε κοινόχρηστους χώρους, με κατανάλωση αλκοόλ, με φωτιές και με αλόγιστη χρήση ψησταριάς.

Όπως αναφέτεται στην απόφαση, η εναγόμενη διαθέτει επιπλωμένη έπαυλη (βίλα) και έχει λάβει προς τούτο ειδικό σήμα για τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (ειδικό σήμα ΕΟΤ).

Όμως, το συγκεκριμένο ακίνητο δεν έχει αυτοτελές οικόπεδο, αφού βρίσκεται σε συγκρότημα και σε κοινόχρηστο οικόπεδο, ούτε αυτοτελές κτίσμα, εφόσον το ακίνητό της είναι μεσοτοιχία με το ακίνητο τρίτων.

Παράλληλα, η εναγόμενη εκμίσθωνε την κατοικία της σε πάνω από 15 τουριστικούς επαγγελματικούς οδηγούς κρατήσεων και σχετικές ιστοσελίδες στο διαδίκτυο, παρέχοντας και άλλες υπηρεσίες, όπως καθαριότητα στην κατοικία και στους κοινόχρηστους χώρους, κηπουρός για τους κοινόχρηστους χώρους, ίντερνετ, ασφάλεια, παροχή κλινοσκεπασμάτων.

Από την επισκόπηση του περιεχομένου του Κανονισμού λειτουργίας του συγκροτήματος προκύπτει ότι «Αποκλειστικός προορισμός χρήσης των διηρημένων ιδιοκτησιών είναι για κατοικίες θερινές ή χειμερινές, αποκλείοντας τη χρησιμοποίησή τους για οποιονδήποτε άλλο σκοπό», ενώ σε άλλο άρθρο ορίζεται ότι «Τροποποιήσεις του παρόντος Κανονισμού επιτρέπονται με απόφαση που λαμβάνεται παμψηφεί στο σύνολο των ψήφων».

«Οποιοσδήποτε άλλος σκοπός» είναι η επαγγελματική ή μη βραχυχρόνια εκμίσθωση των ακινήτων ως τουριστικά καταλύματα, με μισθωτές ή χρήστες να εναλλάσσονται κατά άγνωστο αριθμό και με άγνωστα προς τους ιδιοκτήτες στοιχεία.

Απόσπασμα της απόφασης

Από τον συνδυασμό των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2, 3, 4, 5, 8, 13, 14 του Ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ μετά την εισαγωγή του ΑΚ (άρθρο 54 ΕισΝΑΚ) προκύπτει ότι επί οριζοντίου ιδιοκτησίας δημιουργείται, κατά κύριο λόγο, χωριστή κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος και παρεπόμενη, αναγκαστική συγκυριότητα, αποκτώμενη αυτοδικαίως κατ’ ανάλογη μερίδα επί των μερών του όλου ακινήτου, των χρησιμευόντων σε κοινή χρήση των οροφοκτητών, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατά την ενδεικτική απαρίθμηση του νόμου, το έδαφος, οι αυλές, η στέγη (δώμα) κ.α.

Έτσι, τόσο επί κάθετης συνιδιοκτησίας όσο και επί της οριζόντιας ιδιοκτησίας, κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται στην απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων καθώς και στη χρήση σύμφωνα με τον κανονισμό, σε περίπτωση δε που προσβάλλεται στη χρήση αυτή, δικαιούται να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψη αυτής στο μέλλον (ΑΠ 108/2014, ΑΠ 621/ 2013, ΑΠ 849/2013, ΑΠ 2228/2013 Δημοσίευση ΝΟΜΟΣ).

Ο προσδιορισμός των προς κοινή χρήση μερών, συνεπαγομένων αυτοδίκαια συγκυριότητα, ως και τα επί αυτών δικαιώματα των ιδιοκτητών γίνεται είτε με συστατική πράξη της οριζοντίου ιδιοκτησίας είτε και με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ αυτών και σε περίπτωση σιωπής τούτων, ρυθμίζεται από τις παρατεθείσες διατάξεις του ΑΚ και του Ν. 3741/1929, μεταξύ των οποίων και το άρθρο 5 εδ. α’ του Ν. 3741/1929, με το οποίο ορίζεται ότι έκαστος των συνιδιοκτητών δικαιούται να κάνει απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων και να προβαίνει στην επισκευή και στην ανανέωση αυτών, υπό τον όρο να μη βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, ούτε να μεταβάλει τον συνήθη προορισμό αυτών.

Επίσης, από τον συνδυασμό των παραπάνω διατάξεων προκύπτει, ότι οι συνιδιοκτήτες μπορούν με συμβολαιογραφικώς καταρτιζόμενη σύμβαση, που υπόκειται σε μεταγραφή, να ρυθμίσουν τη χρήση κοινοκτήτου και κοινοχρήστου πράγματος, όπως επιθυμούν, στο πλαίσιο δε αυτής της ρύθμισης δεν αποκλείεται η επιφύλαξη της χρήσης κοινοχρήστου χώρου αποκλειστικώς υπέρ κάποιου ή κάποιων από αυτούς, με την έννοια ότι οι λοιποί συνιδιοκτήτες θα αποκλείονται της σύγχρησης του κατ’ αρχήν προορισθέντος ως κοινοχρήστου χώρου (ΑΠ 131/2010, ΑΠ 303/2009, ΑΠ 984/2009, ΑΠ 1681/2008, ΑΠ 374/2003, ΑΠ 1305/2002, ΑΠ 759/2002 Δημοσίευση ΝΟΜΟΣ).

Δείτε αναλυτικά την απόφαση στο dsanet.gr