Εκτίναξη της Airbnb σε υποβαθμισμένες γειτονιές

48

Δεν γνωρίζει «ταβάνι» η αύξηση της πλατφόρμας Airbnb στην ελληνική πρωτεύουσα, ενώ πόρτες στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ανοίγουν και οι πιο υποβαθμισμένες γωνιές του κέντρου. Είναι εντυπωσιακή η πυρετική ανάπτυξη της Airbnb σε γειτονιές όχι ιδιαίτερα ασφαλείς, που οι τουρίστες μάλλον απέφευγαν μέχρι τώρα. Τις διαφορετικές τάσεις που αναπτύσσονται στις επιμέρους περιοχές του Δήμου Αθηναίων καταγράφει έρευνα του Πανεπιστημίου Αιγαίου. «Η αύξηση του αριθμού ακινήτων που διατίθενται μέσω της πλατφόρμας ξεπέρασε τα τελευταία τρία χρόνια το 320% σε επίπεδο δήμου, σε κάποιες γειτονιές τα νούμερα είναι θηριώδη, για παράδειγμα στην πλατεία Αττικής ξεπερνάει το 500%, ομοίως και στη Ρηγίλλης. Εντύπωση προκαλεί η εξάπλωση του φαινομένου σε γειτονιές που δεν είναι αναμενόμενο, π.χ. γύρω από τον σταθμό Λαρίσης, όπου η αύξηση αγγίζει το 625%», λέει στην «Κ» ο επίκουρος καθηγητής Οικονομικής Γεωγραφίας του Πανεπιστημίου Αιγαίου, Στέλιος Γκιάλης, ο οποίος διενήργησε την έρευνα σε συνεργασία με τον επίσης διδάσκοντα στο Ιδρυμα Γιώργο Καρυδάκη, τον υποψήφιο διδάκτορα Κώστα Γκουρζή και τον μεταδιδάκτορα Γιώργο Αλεξανδρίδη.

capture--34

Η έρευνα για πρώτη φορά καταγράφει «την εξάπλωση αλλά και την πυκνότητα του φαινομένου σε όλες τις περιοχές του δήμου», λέει ο κ. Γκιάλης. «Σε μια περιοχή μπορεί να υπάρχει μεγάλη επέκταση της Airbnb, αλλά τα καταλύματα να είναι διασπαρμένα σε μεγάλη έκταση και να μη δημιουργείται το οξύ πρόβλημα που προκαλείται, π.χ. στο Κουκάκι και στου Μακρυγιάννη, όπου ο συντελεστής χωροθέτησης, ο οποίος μετρά την πυκνότητα της Airbnb, έχει τιμή 6,5, δηλαδή το φαινόμενο είναι 6,5 φορές εντονότερο από ό,τι στο σύνολο του δήμου της Αθήνας. Εκεί, πέρα από την πολύ μεγάλη εξάπλωση, έχουμε και πολύ πυκνή συνύπαρξη των διαθέσιμων προς βραχυχρόνια ενοικίαση ακινήτων με όσα ενοικιάζονται ή ιδιοκατοικούνται, γεγονός που προκαλεί συχνά οχλήσεις και εντάσεις», εξηγεί ο κ. Γκιάλης και προσθέτει: «Βέβαια, ιδιαίτερα πυκνή παρουσία του φαινομένου ανιχνεύεται όχι μόνο σε τουριστικές περιοχές, αλλά και σε άλλες, όπως η πλατεία Βάθης, που πρέπει να τύχουν άμεσων παρεμβάσεων».

Η παρουσία των καταλυμάτων Airbnb μεταξύ των κατοικιών μιας περιοχής ποικίλλει σε ένταση. Τη μεγαλύτερη υπερσυγκέντρωση παρουσιάζουν, μετά το Κουκάκι-Μακρυγιάννη, μια γειτονιά με πολύ υψηλή πυκνότητα Airbnb σε παγκόσμια κλίμακα, οι περιοχές Θησείο, Εμπορικό Τρίγωνο-Πλάκα, Κεραμεικός, Μουσείο-Εξάρχεια-Νεάπολη. Χαμηλή πυκνότητα, κάτω της συνήθους διασποράς στο σύνολο της πόλης, καταγράφουν το Ζάππειο, η Ρηγίλλης, ο Λυκαβηττός, αλλά και μεγάλες περιοχές με διασπορά καταλυμάτων Airbnb – Πατήσια, Αμπελόκηποι, Πεδίον του Αρεως, Ανω Κυψέλη, Ανω Πατήσια, Γκύζη, Πολύγωνο, Πεντάγωνο, Γουδή, Κολωνός, Βοτανικός κ.ά.

Η εκτίναξη της Airbnb δεν είναι παντού η ίδια. Δυναμικές περιοχές όπως το Εμπορικό Τρίγωνο-Πλάκα, εμφανίζουν σημάδια στασιμότητας. Την ίδια στιγμή υποβαθμισμένες κεντρικές και δυτικές ζώνες παρουσιάζουν αξιοσημείωτες αυξήσεις. Η περιοχή γύρω από την Αγίου Κωνσταντίνου και την πλατεία Βάθης παρουσίασε άνοδο κατά 656%, η πλατεία Αττικής κατά 542%, μολονότι δεν είναι τα ασφαλέστερα μέρη της Αθήνας. Η Airbnb άνοιξε παράθυρο σε φθηνές επιλογές που προσφέρουν πιο αυθεντικές εμπειρίες. Τα Εξάρχεια, που συγκαταλέγονται στις ζωντανές περιοχές, γνώρισε αύξηση των καταχωρίσεων άνω του 380%. Εκτός από πολύχρωμη εναλλακτική γειτονιά, τα Εξάρχεια θα αποκτήσουν σταθμό του μετρό και ήδη προσελκύουν κεφάλαια από την Κίνα, τη Ρωσία και το Ισραήλ, που θα επενδυθούν σε «ξενοδοχεία φαντάσματα». Η Airbnb εγκαταλείπει την «περιστασιακή επιχειρηματικότητα» των πρώτων χρόνων και τις κρυφές καταχωρίσεις σε μη ασφαλή αδήλωτα ξενοδοχεία και επισημοποιεί τις δραστηριότητές της, όπως έδειξε η πρόσφατη εξαγορά του HotelTonight από την Airbnb.

Παράλληλα, η έρευνα αποτυπώνει την τάση επέκτασης, μεσοπρόθεσμα, αν όχι άμεσα, του φαινομένου του εξευγενισμού (δηλ. της μετακίνησης πολιτών μεσαίων και υψηλών εισοδημάτων σε υποβαθμισμένες περιοχές και της ανακαίνισης ακινήτων) που διεθνώς έχει συσχετιστεί με τον εκτοπισμό των παλιών κατοίκων και των παραδοσιακών δραστηριοτήτων. Επίσης, «επιβεβαιώνει τη σύνδεση της εξάπλωσης της Airbnb με τις ανακατατάξεις στην αγορά ακινήτων, την αύξηση στις τιμές τους και στα ενοίκια, όχι μόνο στις εξευγενισμένες γειτονιές αλλά και σε περιοχές που δεν εμφανίζουν την ίδια δυναμική», συμπληρώνει ο κ. Γκιάλης. Την αύξηση στα ενοίκια προκαλούν κυρίως δύο πρακτικές: η μετατροπή σε καταλύματα Airbnb κατοικιών που νοικιάζονταν μακροπρόθεσμα ή στέγαζαν τους ιδιοκτήτες τους και η μετατροπή ολόκληρων κτιρίων σε διαμερίσματα διαθέσιμα μέσω των λιστών Airbnb.

Σύμφωνα με την έρευνα, οι περισσότερες μισθώσεις αφορούν ολόκληρα διαμερίσματα ή κατοικίες. Το στοιχείο αυτό καθιστά την πλατφόρμα αγορά ενοικιαζόμενων ακινήτων και όχι πραγματική οικονομία του διαμοιρασμού (πίσω από πολλά ακίνητα κρύβονται επιχειρηματίες). Ενα από τα πρώτα επιχειρήματα υπέρ της Airbnb ήταν ότι με τη διασπορά της προσφοράς καταλυμάτων σε πολλές περιοχές θα ανακουφίζονταν εκείνες που δέχονται μεγάλες ροές, ωστόσο φάνηκε ότι η Airbnb τείνει αντίθετα να συγκεντρώνει την προσφορά.

Η έρευνα του Πανεπιστημίου Αιγαίου θα παρουσιαστεί στο 15ο διεθνές συνέδριο για τη τεχνητή νοημοσύνη και την καινοτομία, στις 24-26 Μαΐου στα Χανιά της Κρήτης, στο πλαίσιο εργαστηρίου για την εξαγωγή και ανάλυση ανθρωπιστικών δεδομένων. 

Θετικός κύκλος

Σε Κουκάκι – Μακρυγιάννη και Παγκράτι, τα ενοίκια αυξήθηκαν από 32% έως 59% σε βάθος τριετίας. Σε Μουσείο – Εξάρχεια – Νεάπολη από 25% έως 31%. Σε Νέο Κόσμο και Γούβα από 20% έως 24%, αλλά και γενικότερα σε όλο τον Δήμο Αθηναίων από 11% έως 19%. Η αύξηση οφείλεται όχι μόνο στη μείωση της προσφοράς στέγης αλλά και στην αντιστροφή του αρνητικού κλίματος στην αγορά ακινήτων λόγω Airbnb. Συνθήκη, που επιβράδυνε στη συνέχεια τη συρρίκνωση της προσφοράς. Δηλαδή, η αύξηση ενοικίων δεν αποδίδεται μόνο στο Airbnb, αλλά και στον «θετικό κύκλο» που βιώνει η Αθήνα. Η ανακαίνιση σπιτιών, προκειμένου να γίνουν ελκυστικότερα στους χρήστες Airbnb, και οι αναδυόμενες τοπικές επιχειρήσεις (μανάβικα, καφετέριες που προσφέρουν πρωινό, υπηρεσίες που απευθύνονται σε τουρίστες, όπως χώροι αποσκευών) οδηγούν σε γενική αναβάθμιση των περιοχών και σε υψηλότερα ενοίκια.