Απόφαση 155/2018 του Δ’ Τμήματος ΑΠ-Ορισμένο αγωγής αναπροσαρμογής μισθώματος ακινήτου

51

Κατά την έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, το οποίο, κατά τη ρητή διάταξη του άρθρου 7 παρ. 4 του π.δ/τος 34/1995 “Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων”, εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις, ενώ μετά την ισχύ του νόμου 3996/2011 (άρθρ. 79 παρ. 2 αυτού) και στις μισθώσεις που συνάπτονται κατά τις διατάξεις του π.δ. 715/1979, προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον έναν από τους συμβαλλομένους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί, είναι α) η μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως, με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη από την κατάρτιση της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, αν ληφθεί υπόψη και η αντιπαροχή, να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Επομένως, για να είναι ορισμένος και νόμιμος ο ισχυρισμός που στηρίζεται στην παραπάνω διάταξη, είτε αυτός προβάλλεται με αγωγή, είτε με ανταγωγή, είτε με ένσταση για να αποκρουστεί η αγωγή εκτέλεσης της σύμβασης, πρέπει να έχει σαφή και ευσύνοπτη ιστορική βάση, να περιέχει δηλαδή όλα τα προαναφερόμενα στοιχεία που απαιτεί ο νόμος.

Περαιτέρω, η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία “ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη”, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, άσχετα του αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Η διάταξη αυτή παρέχει στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Έτσι, ο μισθωτής δεν αποκλείεται να ζητήσει, κατά το άρθρο 288 ΑΚ, αναπροσαρμογή.

 Με αυτό το περιεχόμενο και αίτημα η αγωγή είναι απαράδεκτη και απορριπτέα εξαιτίας της αοριστίας του δικογράφου της ως προς την κύρια, από το άρθρο 388 ΑΚ, βάση της, όπως ορθά αξιολογήθηκε με την προσβαλλόμενη 1619/2015 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης, ειδικής διαδικασίας των άρθρων 647 επ. ΚΠολΔ (όπως ίσχυαν), η οποία, δεχόμενη την από 12-6-2013 έφεση του αναιρεσιβλήτου και εξαφανίζοντας (ως προς τον αναιρεσείοντα) την πρωτόδικη 7193/2013 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης που είχε κρίνει διαφορετικά, απέρριψε την αγωγή για την προεκτιθέμενη αιτία, καθόσον, σύμφωνα με όσα αναπτύχθηκαν στην αρχή της παρούσας σκέψης, δεν εκτίθενται στο δικόγραφό της όλα εκείνα τα αναγκαία για τη θεμελίωσή της στο άρθρο 388 ΑΚ στοιχεία Ειδικότερα: Εκτός από την απλή επανάληψη της διατύπωσης του νόμου (ΑΚ 388), δεν γίνεται μνεία σ’ αυτήν των περιστατικών στα οποία -ρητά ή σιωπηρά- οι συμβαλλόμενοι στήριξαν τη σύναψη της επίδικης σύμβασης μίσθωσης του καταστήματος – αναψυκτηρίου στη Θεσσαλονίκη και στη μη μεταβολή των οποίων πρέπει να απέβλεψαν αυτοί, υπό την έννοια ότι, αν την προέβλεπαν, δεν θα κατάρτιζαν τη σύμβαση, ούτε και περιέχονται περιστατικά αναγόμενα στην οικονομική κατάσταση των μερών και, ειδικά, του αναιρεσιβλήτου, την εξυπηρετούμενη ανάγκη αυτών με τη σύμβαση και τις υποχρεώσεις τους προς τρίτους, ώστε να δύναται να κριθεί η επέλευση ή μη της επικαλούμενης μεταβολής και να συγκριθούν στο σύνολό τους η παροχή και η αντιπαροχή και να καταστεί έτσι δυνατή η περαιτέρω κρίση αν οι συνέπειες για τον ενάγοντα – αναιρεσείοντα μισθωτή έγιναν πράγματι δυσβάστακτες και υπερβαίνουν τον κίνδυνο που κατά τις συνηθισμένες συνθήκες αυτός ανέλαβε. Η εν λόγω αοριστία δεν καλύπτεται με την παράθεση στην αγωγή της προς το χειρότερο εξέλιξης της ασκούμενης στο μίσθιο επιχείρησης του ενάγοντος μισθωτή με την επίκληση ότι “…ο κύκλος εργασιών μας… βασίζεται αποκλειστικά σχεδόν στους λιγοστούς εργαζομένους του …, στους οποίους οι τιμές πώλησης είναι τιμές κόστους και οι ημερήσιες εισπράξεις δύσκολα ξεπερνούν τα διακόσια ευρώ…” και ότι “… η κατανάλωση και η κίνηση του αναψυκτηρίου μας είναι κατά πολύ μειωμένες σε σχέση με την κατανάλωση και την κίνηση που προβλέφθηκαν κατά την κατάρτιση της ένδικης μίσθωσης και αποτέλεσαν δικαιοπρακτικό θεμέλιο αυτής και του καθορισμού του μισθώματος…”, έτσι ώστε, μόνη αυτή, να δύναται να επισύρει την εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 388 ΑΚ, πολύ περισσότερο που δεν διαλαμβάνεται, κατά συγκεκριμένο τρόπο, η σημαντική μείωση των εισπράξεων του ενάγοντος (πτώση του “τζίρου” του) με την αναφορά των προσδιοριστικών στοιχείων του κύκλου εργασιών (“τζίρου”) του καταστήματός του και ιδίως των συγκεκριμένων στοιχείων της κατανάλωσης του καταστήματός του, σε σχέση με τη, μη μνημονευόμενη επίσης, κατανάλωση του προηγούμενου χρονικού διαστήματος, όταν δηλαδή λειτούργησε η μίσθωση πριν συμβούν τα επικαλούμενα απ’ αυτόν περιστατικά.

Ωστόσο, η αγωγή, κατά την επικουρική βάση της, περιέχει όλα τα πραγματικά περιστατικά, τα οποία, σύμφωνα με όσα αναπτύχθηκαν προηγουμένως, είναι αναγκαία για τη νομική θεμελίωσή της, χωρίς να απαιτείται, για την πληρότητα του δικογράφου της, να αναφέρονται α) η μισθωτική αξία συγκεκριμένων όμορων και ομοειδών με το μίσθιο ακινήτων και β) αναλυτικά οικονομικά στοιχεία, ενδεικτικά της μείωσης του κύκλου εργασιών (“τζίρου”) του μίσθιου αναψυκτηρίου του αναιρεσείοντος, δεδομένου ότι όλα αυτά αποτελούν αντικείμενο απόδειξης (ΑΠ 893/2010, ΑΠ 850/2010, βλ., πάντως, και ΑΠ 1556/2014, ΑΠ 1731/2013). Ως εκ τούτου, το Εφετείο που έκρινε, εσφαλμένα, ότι για το ορισμένο της αγωγής ήταν αναγκαίο να παρατίθενται τα προαναφερόμενα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά, πέραν εκείνων που εκτίθενται σ’ αυτή, από τα οποία θα προκύπτει η πραγματική μισθωτική αξία του μισθίου και, συνακόλουθα, η διαφορά μεταξύ του καταβαλλόμενου μισθώματος και του “ελεύθερου”, παρά το νόμο, δέχθηκε ότι η ένδικη αγωγή ήταν αόριστη, απορρίπτοντάς την, κατόπιν τούτου, ως απαράδεκτη.

Επιμέλεια : Παναγιώτα Ντάρα/Επιστημονική συνεργάτης ethemis

: Άρθρο 216 παρ. 1 ΚΠολΔ, η αγωγή, εκτός από τα στοιχεία που ορίζονται στα άρθρα 118 ή 117, πρέπει να περιέχει: α) σαφή έκθεση των γεγονότων που τη θεμελιώνουν σύμφωνα με το νόμο και δικαιολογούν την άσκησή της από τον ενάγοντα κατά του εναγομένου, β) ακριβή περιγραφή του αντικειμένου της διαφοράς και γ) ορισμένο αίτημα. 

Πηγή: http://www.areiospagos.gr/

Διαβάστε αυτό πριν αποχωρήσετε!
Το Νομικό μας Γραφείο απευθύνεται σε ιδιώτες και επιχειρήσεις προσφέροντας δωρεάν νομική ενημέρωση, μέσω νομικής αποδελτίωσης και ποικίλων νομικών πληροφοριών, που παρέχονται μέσω της ιστοσελίδας μας. Ένα Like στις σελίδες μας κοινωνικής δικτύωσης θα αποτελέσει για όλους μας μία ηθική αναγνώριση και θα ενισχύσει το έργο μας. 
Σας ευχαριστούμε!