Εγκυρότητα αποφάσεων γενικής συνέλευσης πολυκατοικίας

753

Τερίνας Τσουρού*

Είναι συμφέρον όλων των συνιδιοκτητών να μάθουν και να τηρούν όλες τις προϋποθέσεις λήψης έγκυρων αποφάσεων. Οι αποφάσεις που λαμβάνονται στις Γενικές Συνελεύσεις δεσμεύουν όλους τους συνιδιοκτήτες, εφόσον είναι έγκυρες, κατά την ισχύουσα νομοθεσία.

Προϋπόθεση έγκυρης απόφασης είναι να μην αντιβαίνει σε κάποια διάταξη της ισχύουσας νομοθεσίας, όπως για παράδειγμα η απαγόρευση κατοικίδιων ζώων σε διαμερίσματα, που αντιβαίνει στο ν. 4039/2012.

  1. Προϋποθέσεις για τη λήψη έγκυρων αποφάσεων

Οι αποφάσεις της Γενικής Συνέλευσης είναι έγκυρες, όταν πληρούνται ταυτόχρονα όλες οι παρακάτω προϋποθέσεις.

Προϋπόθεση έγκυρης απόφασηςΠαρατηρήσεις
■ Υπάρχει η νόμιμη απαρτία στη Συνέλευση. Απαρτία είναι η ελάχιστη παρουσία ψήφων, π.χ. 750 χιλιοστά της συνιδιοκτησίας.Η απαρτία ορίζεται στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Ελέγχεται από το διαχειριστή, πριν την έναρξη της Συνέλευσης.
■ Τηρήθηκαν όλες οι προβλεπό- μενες διατυπώσεις σύγκλησης της Γενικής Συνέλευσης: πόσες μέρες πριν από τη Συνέλευση θα δημοσιευτεί η πρόσκληση και με ποιόν τρόπο.Οι διατυπώσεις προβλέπονται στον κανονισμό της πολυκατοι­κίας. Η τήρησή τους είναι υπο­χρέωση του διαχειριστή ή των συνιδιοκτητών που συγκάλεσαν τη Συνέλευση.
■ Η απόφαση εγκρίθηκε με την απαιτούμενη πλειοψηφίαΗ απαιτούμενη πλειοψηφία ορί­ζεται στον κανονισμό της πολυ­κατοικίας. Ελέγχεται από το δια­χειριστή, μετά από την ψηφο­φορία για ένα θέμα.
■ Η απόφαση δεν αντιβαίνει σε κάποια διάταξη της ισχύουσας νομοθεσίαςΠ.χ. Απαγόρευση κατοικίδιων ζώων σε διαμερίσματα (αντιβαίνει στο ν. 4039/2012)
■ Η απόφαση δεν αντιβαίνει σε κάποια επιταγή του κανονισμού της πολυκατοικίαςΠ.χ. Μη ασφάλιση των κοινόκτη- των χώρων, ενώ αναφέρεται ως υποχρεωτική στον κανονισμό.
■ Όλοι οι συμπράξαντες στη λήψη της απόφασης είναι συνι­διοκτήτες ή νόμιμοι εκπρόσωποι συνιδιοκτητώνΤο δικαίωμα συμμετοχής και ψήφου στις Γενικές Συνελεύσεις ανήκει αποκλειστικά στους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων (δηλαδή στα άτομα που αναφέ­ρονται στους τίτλους ιδιοκτη­σίας). Ο διαχειριστής βεβαιώνε­ται για τη νομιμότητα των παρευρισκομένων, πριν την έναρξη της Συνέλευσης.Οι εκπρόσωποι πρέπει να προ­σκομίσουν εξουσιοδότηση του συνιδιοκτήτη.
■ Η απόφαση πρέπει να αφορά θέμα που αναφέρεται στην ημερήσια διάταξη.Τα θέματα της ημερήσιας διάταξης αναφέρονται στην Πρόσκληση για τη Γενική Συνέ­λευση.Κατά τη διάρκεια της Συνέλευ­σης, ο διαχειριστής υπενθυμίζει στους παρευρισκόμενους πως δεν μπορούν να πάρουν έγκυρη απόφαση για θέμα που δεν αναφέρεται στην ημερήσια διάταξη.
  1. Πως ακυρώνεται μια απόφαση

Σύμφωνα με το άρθρο 101 του Αστικού Κώδικα, οι αποφάσεις της Γενικής Συνέλευσης μπορούν να ακυρωθούν με αγωγή, εντός εξαμήνου από την ημερομηνία λήψης τους.

Απόσπασμα άρθρου 101 ΑΚ – Ακυρότητα απόφασης:

«Την ακυρότητα κηρύσσει το δικαστήριο ύστερα από αγωγή μέλους που δεν συναίνεσε ή οποιουδήποτε άλλου έχει έννομο συμφέρον.

Η αγωγή αποκλείεται μετά την πάροδο έξι μηνών από την απόφαση της συνέλευσης.

Η απόφαση που κηρύσσει την ακυρότητα ισχύει έναντι όλων».

Η υπεύθυνη μέριμνα όλων των συνιδιοκτητών για τη λήψη έγκυρων και αποτελεσματικών αποφάσεων στις Γενικές Συνελεύσεις είναι καθοριστικός παράγοντας αποτροπής της υποβάθμισης μιας πολυκατοικίας.

Περισσότερες λεπτομέρειες στο κεφάλαιο 6 του βιβλίου «Εγχειρίδιο για όσους συμμετέχουν στις Γενικές Συνελεύσεις Πολυκατοικίας» Δείτε εδώ

Μπορείτε να δείτε όλα τα βιβλία εδώ

*Η Τερίνα Τσουρού είναι Αρχιτέκτων με ειδικότητα στην Πολεοδομία.