Δημήτρη Δελεβέγκου
Ισχυρή ζήτηση που οδηγεί σε άνοδο των αξιών προσελκύουν τα υψηλών διαγραφών επαγγελματικά ακίνητα, γραφεία και καταστήματα. Τις επιδόσεις των μη οικιστικών ακινήτων και δη όσων διαθέτουν χρήσεις εμπορίου και αναψυχής τροφοδοτεί ο δείκτης καταναλωτικής εμπιστοσύνης, ο οποίος παρότι είναι σημαντικά χαμηλότερος από τον αντίστοιχο ευρωπαϊκό -87 μονάδες- ενισχύθηκε στο δεύτερο τρίμηνο της χρονιάς κατά δύο μονάδες (72).
Την ίδια στιγμή, σύμφωνα με έρευνα της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Cushman & Wakefield – Proprius (CW Proprius) με επικεφαλής τη Νίκη Σύμπουρα, το πρώτο τρίμηνο της φετινής χρονιάς ούτε τοποθετήσεις από θεσμικούς επενδυτές υπήρξαν, ούτε deals στον τομέα των εμπορικών κέντρων πραγματοποιήθηκαν. Ως αποτέλεσμα, η δραστηριότητα προήλθε κατά βάση από ιδιώτες επενδυτές που στράφηκαν σε ακίνητα πρώτης κατηγορίας στις παραδοσιακές εμπορικές αρτηρίες. Την ίδια στιγμή, στην αγορά γραφείων, το “πάνω χέρι” έχουν οι ΑΕΕΑΠ που αναζητούν και αγοράζουν ποιοτικούς χώρους.
Ενισχύεται η ζήτηση για γραφεία
Στην αγορά γραφείων κυριαρχεί η έλλειψη ποιοτικών ακινήτων, η οποία σε συνδυασμό με την αυξανόμενη ζήτηση για τέτοιου είδους ιδιοκτησίες εκτιμάται ότι θα οδηγήσει σε αύξηση των ενοικίων, ενώ δημιουργεί περιθώριο για ελαφρά συμπίεση των αποδόσεων. Kατά την έρευνα της C&W Proprius, οι επενδύσεις στην αγορά γραφείων ξεπέρασαν, το πρώτο τρίμηνο της χρονιάς, τα 100 εκατ. ευρώ, μέγεθος που αντιστοιχεί σε συνολικά 13 deals στα οποία δεν συμπεριλαμβάνεται η πώληση του χαρτοφυλακίου ακινήτων της Alpha Bank στο fund Brook Lane προς 95,3 εκατ. ευρώ. Η μεγαλύτερη συναλλαγή αφορά την πώληση του κτηρίου του ομίλου Ελλάκτωρ στη Νέα Κηφισιά στην εταιρεία Orilina προς 25,5 εκατ. ευρώ.
Οι αναλυτές εκτιμούν ότι η κατασκευή νέων γραφειακών χώρων θα ενισχυθεί μακροπρόθεσμα, καθώς σήμερα βρίσκονται υπό κατασκευή σε όλη την Αττική, μόλις 60.000 τ.μ. γραφειακών χώρων. Για χάρη σύγκρισης, ας σημειωθεί, εν παρόδω, ότι το 2003, ενόψει των Ολυμπιακών Αγώνων, βρίσκονταν προς ολοκλήρωση 70.000 τ.μ. γραφείων στην Αθήνα, από τα οποία το 80% ήταν στην Λεωφόρο Κηφισίας και το Μαρούσι.
Στις “αφίξεις” των τελευταίων χρόνων περιλαμβάνονται το νέο σύγχρονο κτίριο γραφείων 11.000 τ.μ. στη θέση των παλιών αποθηκών της καπνοβιομηχανίας Παπαστράτος στον Άγιο Διονύσιο Πειραιά, που ανέπτυξε η κοινοπραξία των εταιρειών Grivalia και Dimand. Η ζήτηση για το συγκεκριμένο ακίνητο υπήρξε ιδιαίτερα υψηλή και ως αποτέλεσμα μισθώθηκε άμεσα στην πολυεθνική εταιρεία Teleperformance. Εξίσου σημαντική ζήτηση είχε προσελκύσει και το γραφειακό συγκρότημα, συνολικού εμβαδού 10.000 τ.μ., που ανέπτυξε η Dimand στο Μαρούσι, στην έκταση όπου βρισκόταν ο Χώρος Εγκατάστασης Υποστήριξης (ΧΕΥ) σιδηροδρομικού σταθμού Νερατζιώτισσας, σε απόσταση 900 μέτρων από τον κόμβο Κηφισίας και πολύ κοντά στο εμπορικό κέντρο “The Mall Athens”. Σε αυτό έχει μεταφέρει την έδρα της η θυγατρική του βελγικού ομίλου χημικής βιομηχανίας και πλαστικών Ravago.
Μετά το κέντρο της Αθήνας, η λεωφόρος Κηφισίας αντιπροσωπεύει το μεγαλύτερο μερίδιο ως προς τη μίσθωση κτιρίων γραφείων. Δεν είναι τυχαίο ότι στην περιοχή δρομολογούν επενδύσεις μεγάλοι παίκτες της αγοράς, όπως η Εθνική Πανγαία που, μέσω της θυγατρικής “Ανάπτυξη Φραγκοκλησιά Ακινήτων”, σχεδιάζει επένδυση της τάξης των 20 εκατ. ευρώ (συμπεριλαμβανομένης της αγοράς δύο όμορων οικοπέδων), για την κατασκευή κτιρίου γραφείων, συνολικής επιφάνειας 9.000 τετραγωνικών μέτρων. Στο Μαρούσι, στην οδό Χιμάρρας 10-12, σε ένα από τα τελευταία αδόμητα οικόπεδα της περιοχής, το fund Dromeus Capital είχε εκδηλώσει ενδιαφέρον για την παροχή χρηματοδότησης, ύψους 30 εκατ. ευρώ, στην εταιρεία Ektasis Development, με στόχο την ανάπτυξη κτιρίου γραφείων περίπου 33.500 τ.μ. Η Dromeus Capital, την άνοιξη του 2018, πρόσθεσε στο χαρτοφυλάκιό της, προς 23,6 εκατ. ευρώ, το συγκρότημα γραφείων, καταστημάτων και σταθμού αυτοκινήτων στο Μαρούσι (Λ. Κηφισίας 66) που διαθέτει δύο κτίρια, συνολικής επιφανείας 8.334 τ.μ., τέσσερα υπόγεια 25.200 τ.μ. και 812 θέσεις στάθμευσης.
Τα σκήπτρα κρατά η Ερμού
Σύμφωνα με τη C&W Proprius, οι αλυσίδες μόδας και ένδυσης-υπόδησης αποτελούν τους βασικούς παίκτες στην αγορά των καταστημάτων, όπου τα ενοίκια για καλής ποιότητας ακίνητα παρέμειναν σταθερά το 2018, ενώ το πρώτο τρίμηνο του 2019 η ζήτηση ήταν αναιμική. Ορισμένες από τις πιο σημαντικές συναλλαγές περιλαμβάνουν την επέκταση της αλυσίδας Jysk στον Πειραιά, τα εγκαίνια του τρίτου καταστήματος της εταιρείας ένδυσης-υπόδησης Intimissimi Uomo στο Χαλάνδρι, ενώ ο όμιλος εστίασης McDonald’s άνοιξε δύο νέα καταστήματα μέσα στη χρονιά, στην Λεωφόρο Μεσογείων στην Αθήνα και στη Λάρισα. Η ζήτηση βαίνει αυξανόμενη για χώρους retail όμως, όπως αναφέρει η C&W Proprius, η έλλειψη ποιοτικών χώρων και με κατάλληλο μέγεθος λειτουργεί ως αντίβαρο. Στο πλαίσιο αυτό, οι επενδυτές, κατά τη φετινή χρονιά, αναμένεται να δώσουν έμφαση στην αναζήτηση ποιοτικών χώρων, ενώ η εγχώρια αγορά καταστημάτων αποτελεί “μαγνήτη” για τους ξένους επενδυτές.
Σε επίπεδο τιμών, η οδός Ερμού διαθέτει το υψηλότερο μίσθωμα, που διαμορφώνεται σε 300 ευρώ ανά τ.μ. και ακολουθούν η οδός Τσιμισκή στη Θεσσαλονίκη (140 ευρώ) και η οδός Μεταξά στη Γλυφάδα (135 ευρώ).
Την ίδια στιγμή, ως προς τη δημιουργία νέων εμπορικών επιφανειών, μέχρι το τέλος της χρονιάς, την πρωτοκαθεδρία θα έχουν τα εμπορικά κέντρα. Μέχρι τον φετινό χειμώνα αναμένεται να έχει ολοκληρωθεί η επέκταση, κατά 11,5 χιλ. τ.μ., του Golden Hall στο Μαρούσι και κατά την ίδια περίοδο θα ολοκληρωθεί η β’ φάση του Smart Park που είναι επένδυση 25 εκατ. ευρώ και θα οδηγήσει σε επιπλέον 13.500 τ.μ. εμπορικών χώρων.
Αυξάνονται τα ενοίκια των καταστημάτων
| Περιοχή | Μηνιαίο ενοίκιο (€/τ.μ.) | Ετήσιο ενοίκιο (/τ.μ.) | Μεταβολή (% σύγκριση με 1 χρόνο πριν) |
| Κολωνάκι (Τσακάλωφ) | 90 | 1.080 | – |
| Ερμού | 280 | 3.360 | 11,2 |
| Μεταξά (Γλυφάδα) | 125 | 1.500 | 4,6 |
| Κολοκοτρώνη (Κηφισιά) | 115 | 1.380 | 3,9 |
| Σωτήρος (Πειραιάς) | 80 | 960 | 7,8 |
| Τσιμισκή (Θεσσαλονίκη) | 140 | 1.680 | 4,9 |
Πηγή: C&W Proprius
Σε άνοδος τα ενοίκια των γραφείων
| Περιοχή | Μηνιαίο ενοίκιο (€/τ.μ.) | Ετήσιο ενοίκιο (/τ.μ.) | Μεταβολή (% σύγκριση με 1 χρόνο πριν) |
| Πλατεία Συντάγματος | 20 | 250 | 11,1 |
| Λεωφόρος Κηφισίας | 17 | 204 | 6,3 |
| Πειραιάς | 14 | 168 | 7,7 |
