To 4,2% της απώλειας που καταγράφηκε κατά τη διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας έχουν ήδη ανακτήσει οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Ελλάδα, χάρις στη σταθερή πορεία ανάκαμψης των αξιών κατά τη διάρκεια των τελευταίων 18 μηνών. Ειδικότερα, οι αξίες υποχώρησαν κατά 42,4% συνολικά κατά το διάστημα από το τρίτο τρίμηνο του 2008 μέχρι και το αντίστοιχο τρίμηνο του 2017. Ωστόσο, από τις αρχές του 2018 και μέχρι σήμερα καταγράφουν σταθερή ανάκαμψη, όπως προκύπτει από σχετική έρευνα με τίτλο «Οι προοπτικές της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα» του δρα Τάσου Αναστασάτου, επικεφαλής οικονομολόγου του ομίλου Eurobank.
Μάλιστα, σύμφωνα και με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, ο ρυθμός ανόδου των τιμών είναι επιταχυνόμενος, εκκινώντας από το 0,5% και φτάνοντας μέχρι και το 7,7%, που ήταν η πανελλαδική αύξηση κατά το φετινό δεύτερο τρίμηνο. Μάλιστα, στην περίπτωση της Αττικής, όπου η ζήτηση είναι εντονότερη, οι τιμές εκτινάχθηκαν με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 11,1%, που αποτελεί και τον ταχύτερο ρυθμό ανόδου που καταγράφεται ακόμα και σε σχέση με το διάστημα 2002-2007, κατά το οποίο οι αυξήσεις κινούνταν σε ιδιαίτερα υψηλό επίπεδο. Αντίστοιχα, η αύξηση των τιμών στη Θεσσαλονίκη διαμορφώθηκε σε 7%, σε άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας σε 4,1%, ενώ στις υπόλοιπες περιοχές (κυρίως παραθεριστικές), η άνοδος ήταν της τάξεως του 4,9%. Ακόμα κι έτσι, βέβαια, η Ελλάδα υστερεί σημαντικά σε σχέση με άλλες χώρες της Ευρωπαϊκής Ενωσης, όπου επίσης εφαρμόστηκε πρόγραμμα διάσωσης τα προηγούμενα χρόνια και καταγράφηκαν σημαντικές απώλειες των αξιών των ακινήτων. Για παράδειγμα, στην Ισπανία, οι τιμές πώλησης κατοικιών υποχώρησαν συνολικά κατά 35,3% κατά τη διάρκεια της περιόδου της κρίσης, αλλά έκτοτε έχουν ανακάμψει ήδη σε ποσοστό 15%. Αντίστοιχα, στην Ιρλανδία, η πτώση των τιμών ξεπέρασε το 53%, αλλά τα τελευταία χρόνια οι αξίες έχουν ανακτήσει το 34% των απωλειών. Στη περίπτωση δε της Πορτογαλίας, όπου οι τιμές δεν υποχώρησαν ιδιαίτερα (-13,3%), πλέον οι κατοικίες πωλούνται σε τιμές υψηλότερες σε σχέση με την περίοδο πριν την κρίση, έχοντας ανατιμηθεί κατά 33,5%.
Η εικόνα αυτή συμβαδίζει με την πορεία των αγοραπωλησιών κατοικιών της τελευταίας διετίας. Ειδικότερα, από τον Φεβρουάριο του 2017 έως και τους πρώτους μήνες του 2019 στο μητρώο συναλλαγών ακινήτων της ΑΑΔΕ είχαν καταχωρηθεί σχεδόν 40.000 πράξεις μεταβίβασης κατοικιών (13.249 το 2017, 21.201 το 2018 και 5.418 μέχρι και τον φετινό Απρίλιο), που αποτελούσαν το 66,4% του συνόλου των αγοραπωλησιών ακινήτων.
Ανάλογη εικόνα παρατηρείται και όσον αφορά τον πιο «θερμό» μήνα για τις πωλήσεις κατοικιών και ακινήτων γενικότερα, δηλαδή τον Δεκέμβριο του κάθε έτους. Σύμφωνα με την επεξεργασία που πραγματοποίησε μελέτη της ΕΠΠΑ (Ενωση Μεσιτών Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας), βασισμένη σε όλα τα δεδομένα του μητρώου συναλλαγών της ΑΑΔΕ, προκύπτει ότι τον Δεκέμβριο του 2018 καταγράφηκαν συνολικά 3.105 αγοραπωλησίες κατοικιών, έναντι 1.882 συναλλαγών κατά τον αντίστοιχο μήνα του 2017, μια αύξηση της τάξεως του 65%.
Ως εκ τούτου, όλοι οι παράγοντες συγκλίνουν υπέρ της διατήρησης της ανοδικής πορείας των τιμών των κατοικιών, καθώς τόσο το ΑΕΠ όσο και η απασχόληση και συνεπώς και η ιδιωτική κατανάλωση κινούνται ανοδικά. Ειδικότερα, το ΑΕΠ της χώρας, έπειτα από σωρευτική απώλεια 26%, ανακάμπτει για εννέα διαδοχικά τρίμηνα, τάση που προβλέπεται να συνεχιστεί, και μάλιστα με αυξημένη ένταση τα επόμενα χρόνια. Αντίστοιχα, η ιδιωτική κατανάλωση, η οποία μειώθηκε κατά 39 δισ. ευρώ την περίοδο 2008-2017, έκτοτε ανακάμπτει σταδιακά, ενώ και η ανεργία μειώνεται σταθερά από το τρίτο τρίμηνο του 2013 (23 διαδοχικά τρίμηνα), έχοντας καταγράψει συνολική πτώση κατά 10,5%.
Η συγκυρία ευνοεί υποψήφιους αγοραστές
Τα θεμελιώδη μεγέθη της οικονομίας και της αγοράς ακινήτων είναι πλέον τέτοια, ώστε φορείς του κλάδου να εκτιμούν ότι η παρούσα χρονική συγκυρία φαντάζει ιδανική για την απόκτηση κατοικίας, καθώς η κτηματαγορά φαίνεται να βρίσκεται στην αρχή ενός νέου ανοδικού κύκλου. Αυτό σημαίνει ότι όσοι διαθέτουν την απαιτούμενη ρευστότητα, ή έστω την πιστοληπτική ικανότητα ώστε να δανειοδοτηθούν, ενδεχομένως να βρίσκονται στην καλύτερη δυνατή θέση, ώστε, μέσω της απόκτησης ακινήτου σήμερα, να μπορούν μελλοντικά να κεφαλαιοποιήσουν σημαντικές υπεραξίες ή τουλάχιστον να μην ανησυχούν για πιθανή εξυπηρέτηση του στεγαστικού τους δανείου, όπως συνέβη τα προηγούμενα χρόνια.
Αξίζει να σημειωθεί ότι στο πρόσφατο παρελθόν ακόμα και συνεπείς δανειολήπτες βρέθηκαν να αντιμετωπίζουν πρόβλημα, δεδομένου ότι η αξία του ενεχύρου, δηλαδή του ακινήτου που απέκτησαν μέσω του στεγαστικού τους, υποχώρησε κατακόρυφα, πολύ συχνά σε επίπεδο χαμηλότερο της ίδιας της αξίας του δανείου. Πλέον, τόσο τα νοικοκυριά όσο και οι τράπεζες κινούνται με σαφώς πιο μελετημένες και προσεκτικές κινήσεις, ώστε να αποφεύγονται οι υπερεκτιμήσεις των αξιών των προς αγορά ακινήτων, μία από τις πάγιες πρακτικές της προηγούμενης δεκαετίας, η οποία συνέβαλε στη διόγκωση του προβλήματος των μη εξυπηρετούμενων δανείων.
Σε κάθε περίπτωση, το ζητούμενο για την αγορά ακινήτων είναι η διευκόλυνση των υποψήφιων αγοραστών αναφορικά με την πρόσβασή τους σε τραπεζική χρηματοδότηση και ταυτόχρονα η βιώσιμη δανειοδότησή τους, ώστε το ύψος της μηνιαίας δόσης του δανείου να μην ξεπερνά το 30% του εισοδήματος του νοικοκυριού.
