Ραγδαίες αλλαγές στην αγορά ακινήτων δρομολογεί η επικείμενη εφαρμογή του σχεδίου “Ηρακλής” της κυβέρνησης για τη συστημική μείωση των κόκκινων δανείων, φέρνοντας μαζικές μετακινήσεις δεκάδων χιλιάδων ακινήτων από τράπεζες και οφειλέτες προς διεθνή funds.
Έως και 180.000 ακίνητα, όπως υπολογίζεται, θα αποτελέσουν την “προίκα” των funds που θα επενδύσουν μέσω του “Ηρακλή” στις τιτλοποιήσεις των ελληνικών μη εξυπηρετούμενων δανείων. Η προοπτική αυτή ανεβάζει στα ύψη το “θερμόμετρο” του διεθνούς επενδυτικού ενδιαφέροντος και εντείνει τις πυρετώδεις προετοιμασίες της κυβέρνησης για την άρτια προετοιμασία του εφαρμοστικού νόμου του “Ηρακλή”. Ο γενικός “πυρετός” αγγίζει επίσης τις τράπεζες, εντείνοντας τον βαθμό δυσκολίας στη διαχείριση ενός αυξανόμενου όγκου ακινήτων. Αφορά επίσης τους δανειολήπτες με μη εξυπηρετούμενα δάνεια, στη συντριπτική τους πλειοψηφία στεγαστικά, οι οποίοι θα βρεθούν άμεσα μπροστά σε μια νέα πραγματικότητα.
Έτσι, ο “Ηρακλής” δεν θα δρομολογήσει απλά τη δραστική μείωση των κόκκινων δανείων, αλλά θα “σαλπίσει” επίσης την έναρξη της “μάχης” των ακινήτων και της οριστικής διευθέτησης του προβλήματος των στεγαστικών NPLs. Σημειώνεται ότι ακριβώς λόγω του μεγάλου προβλήματος των στεγαστικών μη εξυπηρετούμενων δανείων που αντιμετωπίζουν οι ελληνικές τράπεζες, η Κομισιόν ενέκρινε, σύμφωνα με τις πληροφορίες του “Κ”, δεκαετή διάρκεια για τα ομόλογα των τιτλοποιήσεων του “Ηρακλή”, αντί της επταετούς διάρκειας που ίσχυσε στο ιταλικό μοντέλο των κρατικών εγγυήσεων (GACS).
Ακίνητα και servicers
Ως παρακολούθημα των δανείων που θα τιτλοποιηθούν και θα μεταβιβαστούν στον “Ηρακλή”, 150.000 – 180.000 ακίνητα θα περάσουν στα χέρια επενδυτικών funds, προοπτική που διογκώνει το ήδη ζωηρό διεθνές ενδιαφέρον που εκδηλώνεται για το ελληνικό Asset Protection Scheme. Η μεταβίβαση σε τρίτους επενδυτές ενός κερδοφόρου asset όπως είναι τα ακίνητα που συνιστούν τις εξασφαλίσεις στα ελληνικά NPLs, αυξάνει την εγρήγορση του Ελληνικού Δημοσίου, προς διπλή κατεύθυνση: τόσο για θεσμικές παρεμβάσεις στην αγορά ακινήτων που θα καταστήσουν ακόμη ελκυστικότερη για τους ξένους επενδυτές τη συμμετοχή τους στον “Ηρακλή” και στην ελληνική αγορά NPLs, όσο και για την “θωράκιση” του νομοθετήματος του “Ηρακλή” ώστε να διασφαλιστούν οι μέγιστες αποδόσεις από τη διαχείριση των ακινήτων.
Όπως εκτιμάται, τουλάχιστον το 30% από τα ακίνητα που θα μεταβιβαστούν μέσω των τιτλοποιήσεων στο SPV του “Ηρακλή”, δηλαδή 50.000 – 60.000 ακίνητα, θα περάσουν στα χέρια εταιριών διαχείρισης. Το γεγονός αυτό βάζει στο επίκεντρο της προετοιμασίας του εφαρμοστικού νόμου (σημειώνεται ότι ένα πρώτο προσχέδιο αναμένεται την ερχόμενη εβδομάδα) το θέμα της αναγκαίας εμπλοκής των servicers.
Το θέμα είναι κρίσιμο όχι μόνο για τράπεζες και Δημόσιο, αλλά και για τις ευρωπαϊκές Αρχές και τους επενδυτές. Σύμφωνα με τις πληροφορίες του “Κ”, και από τις δύο αυτές πλευρές τονίζεται η ανάγκη ισχυρής “αντισεισμικής” θωράκισης στον νόμο που ετοιμάζει η κυβέρνηση, ώστε να διασφαλίζεται η αποτελεσματικότητα του έργου των εταιριών διαχείρισης που θα αναλάβουν να διαχειριστούν τις τιτλοποιήσεις του APS. Στο πλαίσιο αυτό, ζητούνται από τον νέο νόμο όχι μόνο τα κατάλληλα κίνητρα για την επαρκή λειτουργία των servicers, ώστε αυτοί να έχουν χρηματορροές με τις οποίες θα πληρώνουν το SPV, αλλά και ρυθμίσεις που θα προβλέπουν ότι αν η απόδοσή τους κριθεί ανεπαρκής, θα “απολύονται” από το σχήμα. Έτσι, αν μία εταιρία διαχείρισης πέφτει κάτω από τους στόχους αποδόσεων (ανακτήσεων NPLs) που θα της έχουν τεθεί, θα αντικαθίσταται από άλλη.
Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι τόσο η Κομισιόν, όσο και οι ξένοι επενδυτές ζητούν τη δημιουργία credit registry (πιστωτικού μητρώου) για τις εταιρίες διαχείρισης που θα επιλεγούν και οι οποίες, σε κάθε περίπτωση, θα πρέπει να είναι ανεξάρτητες (που σημαίνει ότι αποκλείονται εταιρίες στις οποίες υπάρχει συμμετοχή ελληνικών τραπεζών). Ειδικότερα ζητείται η εκ των προτέρων παροχή στοιχείων για το ιστορικό επιδόσεων (track record) των υποψήφιων διαχειριστών, τη μετοχική σύσταση και την επενδυτική στρατηγική τους, τις χρηματορροές τους, τον χρόνο στον οποίο πραγματοποιούν τις ανακτήσεις οφειλών και κάθε άλλο στοιχείο που μπορεί να εγγυηθεί την αποτελεσματική διαχείριση των τιτλοποιήσεων του “Ηρακλή”.
Πέρα από την ευκρίνεια των data, κρίσιμο στοιχείο στον εφαρμοστικό νόμο του “Ηρακλή” είναι ο μηχανισμός αδειοδότησης των servicers, αλλά και ο μηχανισμός επίβλεψης της λειτουργίας τους. Τελικό ζητούμενο τόσο από την Κομισιόν, όσο και από την επενδυτική κοινότητα είναι ένα πλαίσιο που θα διασφαλίζει την αξιοπιστία των εταιριών διαχείρισης που θα αναλάβουν τις τιτλοποιήσεις του SPV, θα δίνει σοβαρά κίνητρα στους διαχειριστές να επείγονται για τις ανακτήσεις από τα κόκκινα δάνεια και θα πιέζει τις τράπεζες να επιταχύνουν τιτλοποιήσεις και ανακτήσεις για τη μείωση των NPLs.
Ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον
Τα μηνύματα των ξένων επενδυτών για τον “Ηρακλή” γίνονται ολοένα περισσότερα και πιο θερμά, καθώς βελτιώνονται οι θετικές ειδήσεις για την Ελλάδα. Σε περιβάλλον ξηρασίας για τις αποδόσεις, η πρόσφατη πιστοληπτική αναβάθμιση της χώρας από την Standard & Poor΄s και κινήσεις της κυβέρνησης για τη μείωση στη φορολογία των ακινήτων, που αντανακλούν θετικά στην προοπτική των επενδύσεων στα ελληνικά NPLs, τραβούν σαν το μέλι τους ξένους επενδυτές στον “Ηρακλή”. Ενδεικτικό του ισχυρού ενδιαφέροντος είναι ότι ο “Ηρακλής” έχει μπει στο ραντάρ, για πρώτη φορά, ακόμη και ιαπωνικών κολοσσών, πιστοποιώντας ότι αυτή τη στιγμή η Ελλάδα είναι η πιο “λαμπερή” επενδυτική γωνιά της ευρωζώνης.
Με τα ελληνικά ακίνητα να έχουν σημειώσει ήδη άνοδο τιμών της τάξεως του 7%, τα μηνύματα από τους ξένους επενδυτές είναι ιδιαίτερα θετικά για την προοπτική της πώλησης, όχι απλά του mezzanine, αλλά και του junior tranche των τιτλοποιήσεων του “Ηρακλή”. Σημειώνεται ότι στην Ιταλία, τα junior ομόλογα των τιτλοποιήσεων του αντίστοιχου APS, δηλαδή τα ομόλογα με τα χειρότερης ποιότητας κόκκινα δάνεια, δεν απορροφήθηκαν από επενδυτές και αναγκάστηκαν να τα “σηκώσουν” οι ιταλικές τράπεζες. Στην ελληνική περίπτωση, φαίνεται ότι τόσο τα μεσαίου, όσο και τα αυξημένου κινδύνου ομόλογα των τιτλοποιήσεων θα απορροφηθούν άνετα από ξένους επενδυτές, διασφαλίζοντας με “διπλή κλειδαριά” ότι δεν θα χρειαστεί να ενεργοποιηθούν οι εγγυήσεις που θα παράσχει το Ελληνικό Δημόσιο στις τράπεζες για τα senior ομόλογα των τιτλοποιήσεων που θα διακρατήσουν οι ίδιες.
Το αγοραστικό ενδιαφέρον των επενδυτών για τις τιτλοποιήσεις των NPLs θα ενισχύσει τις τιμές των χαρτοφυλακίων ακινήτων που θα τις συνοδεύουν. Μάλιστα, οι ξένοι επενδυτές διαμηνύουν στο οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης ότι στην περίπτωση της Πορτογαλίας – με την οποία παραλληλίζουν πλέον την Ελλάδα -, το συνολικό θεσμικό πλαίσιο για τη μείωση των NPLs, ενίσχυσε τις τιμές των ακινήτων κατά δύο με τρεις φορές. Αυτό αναμένουν και στην Ελλάδα, αφού η κυβέρνηση έχει στα σκαριά όχι μόνο τον “Ηρακλή” και τις τιτλοποιήσεις NPLs, αλλά επίσης τη συνολική αναμόρφωση του πτωχευτικού δικαίου και την απάλειψη των εμποδίων για την ταχύτητα του δικαστικού συστήματος (επιτάχυνση της άσκησης των μέτρων αναγκαστικής εκτέλεσης ώστε να οι πιστωτές να έχουν τη δυνατότητα άμεσης ανάκτησης οφειλών μέσω της ρευστοποίησης ενεχύρων).
Μείωση φόρου στα ομόλογα
Σύμφωνα με τις πληροφορίες του “Κ”, προκειμένου ο “Ηρακλής” να καταστεί ακόμη πιο ισχυρός “μαγνήτης” ξένων επενδύσεων, η κυβέρνηση θα προχωρήσει σε περαιτέρω παρεμβάσεις που θα κάνουν ελκυστικότερα τα ελληνικά ακίνητα, ενώ εξετάζει και φορολογικά κίνητρα για τις τοποθετήσεις στα ομόλογα των τιτλοποιήσεων του “Ηρακλή”, όπως π.χ. μείωση του φόρου διακράτησης των ομολόγων. Ειδικότερα, οι πληροφορίες αναφέρουν ότι εξετάζεται ενιαία η μείωση του φόρου 15% που επιβάλλεται στα ομόλογα όλων των κατηγοριών προκειμένου αυτή να είναι ανταγωνιστική με αυτή χωρών όπως π.χ. το Λουξεμβούργο. Το ίδιο εξετάζει η κυβέρνηση και για τη φορολογία στα αμοιβαία κεφάλαια. Οι διατάξεις αυτές σχεδιάζεται να ενταχθούν στο φορολογικό νομοσχέδιο που θα τεθεί προς συζήτηση στη Βουλή. Όπως αναφέρουν, πάντως, στο “Κ”, πηγές του ΥΠ.ΟΙΚ. όποιο μέτρο – κίνητρο εξεταστεί για να παρουσιαστεί στους Θεσμούς και να λάβει την έγκρισή τους, θα πρέπει να μην έχει δημοσιονομικές επιπτώσεις και να μην προσκρούει στους ευρωπαϊκούς κανόνες ανταγωνισμού περί κρατικών ενισχύσεων.
https://www.capital.gr/oikonomia/3391358/trapezes-proika-180-000-akiniton-meso-irakli-sta-funds
