Τι θα ισχύει έως τις 30 Ιουνίου 2020 και τι θα ακολουθήσει σε μεταβιβάσεις και αγοραπωλησίες – Τι θα κάνετε αν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια – Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα και ποια έγγραφα απαιτούνται – Οι κοινόχρηστοι χώροι και το ξεμπλοκάρισμα
Το τοπίο στην τακτοποίηση των αυθαιρέτων αλλάζει από την 1η Ιουλίου 2020. Οσοι από τους ιδιοκτήτες ενταχθούν στον νέο νόμο για την τακτοποίηση αυθαιρέτων έχουν το περιθώριο να τα τακτοποιήσουν έως το 2025.
Ωστόσο ο δρόμος δεν θα είναι… στρωμένος με ροδοπέταλα. Κλιμακωτά πρόστιμα, τέλος στις τακτοποίησες μεγάλων αυθαιρεσιών και σύνδεση (αυθαιρέτων και μη κτιρίων) με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα προβλέπονται από τον νέο νόμο για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων που επεξεργάζεται το υπουργείο Περιβάλλοντος. Με τη νέα νομοθετική ρύθμιση (δηλαδή από τον Ιούλιο και μετά) η τακτοποίηση ενός αυθαιρέτου θα θεωρείται ολοκληρωμένη μόνο στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης έχει ολοκληρώσει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα της ιδιοκτησίας του.
Οπως προαναφέρθηκε, οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων θα πρέπει να έχουν υπόψη τους πως ο σημερινός νόμος πήρε παράταση μέχρι τα τέλη του ερχόμενου Ιουνίου. Τι σημαίνει αυτό; Αυτό σημαίνει ότι έχουν στη διάθεσή τους μόνο ένα επτάμηνο προκειμένου να τακτοποιήσουν τις πολύ μεγάλες αυθαιρεσίες.
Σε αυτήν την κατηγορία ανήκουν τα αυθαίρετα που έχουν συμπεριληφθεί στη λεγόμενη κατηγορία 5. Οι πολύ σοβαρές αυθαιρεσίες αφορούν εντελώς αυθαίρετα κτίρια ή με υπέρβαση τουλάχιστον κατά 40% στην κάλυψη και τη δόμηση ή καθ’ ύψος πάνω από 20%, για τα οποία η καταληκτική ημερομηνία τακτοποίησης είναι η 30ή Ιουνίου 2020. Και από την 1η Ιουλίου και μετά δεν θα υπάρχει καμία δυνατότητα τακτοποίησης για αυτήν την κατηγορία των αυθαιρέτων.
Οσα από αυτά τα αυθαίρετα δεν τακτοποιηθούν, το υπουργείο Περιβάλλοντος, όπως λένε πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, προτίθεται να τα αντιμετωπίσει με κάθε πρόσφορο τρόπο. Κοινώς, είτε θα κατεδαφίζονται είτε θα είναι πολύ υψηλό το κόστος διατήρησής τους για τους ιδιοκτήτες τους.
Η κόκκινη γραµµή, τα κλιµακωτά πρόστιµα
Με βάση τα όσα έχουν γίνει μέχρι στιγμής γνωστά, και με τον νέο νόμο θα εξακολουθεί να υπάρχει η κόκκινη γραμμή του 2011. Αυτό σημαίνει πως όποια αυθαίρετα ανεγέρθηκαν μετά την 28η Ιουλίου 2011 δεν θα τακτοποιούνται. Θα ισχύσει δηλαδή ό,τι ισχύει και σήμερα.
Την ίδια ώρα, τα πρόστιμα που θα επιβάλλονται θα κινούνται στη λογική των προστίμων του Κτηματολογίου. Δηλαδή θα είναι κλιμακωτά. Τα πρόστιμα λοιπόν θα υπολογίζονται ανάλογα με τον χρόνο τακτοποίησής τους και σύνδεσης – εφαρμογής με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
Η τακτοποίηση θα θεωρείται ολοκληρωμένη μόνο όταν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει ολοκληρώσει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα της ιδιοκτησίας του, δηλαδή η μη έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας θα ισοδυναμεί με μη τακτοποίηση της αυθαιρεσίας. Επομένως, για τη μεταβίβαση του ακινήτου του, προϋπόθεση είναι η έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας.
Πάμε τώρα να δούμε πώς θα κυμαίνονται οι προσαυξήσεις. Οπως έγινε γνωστό, οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων (που ανήκουν στις κατηγορίες 1 έως 4, δηλαδή έχουν μικρότερες αυθαιρεσίες) θα μπορούν να τα τακτοποιούν και μετά τις 30 Ιουνίου 2020 με καταληκτική ημερομηνία, όπως προαναφέρθηκε, την 31η Δεκεμβρίου του 2025, καταβάλλοντας όμως προσαυξημένα πρόστιμα κατά 20% για το πρώτο έτος καθυστέρησης και επιπλέον 5% για κάθε χρόνο καθυστέρησης. Δηλαδή, αν καθυστερήσει έναν χρόνο ακόμη θα πληρώσει 25%, αν καθυστερήσει τρία χρόνια θα πληγώσει 30% και πάει λέγοντας…
Λύση «δίκαιη και λειτουργική»
Κατά τον υπουργό Περιβάλλοντος Κωστή Χατζηδάκη, πρόκειται για μια λύση «δίκαιη και λειτουργική». Δίκαιη, όπως είπε (την Τετάρτη 13 Νοεμβρίου μετά τη συνάντηση που είχε με τον πρόεδρο του ΤΕΕ Γιώργο Στασινό και τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ Στράτο Παραδιά), διότι συνδέει το ύψος των χρημάτων που καταβάλλονται με την ταχύτητα με την οποία ένας ιδιοκτήτης σπεύδει να τακτοποιήσει το ακίνητό του. Και λειτουργική, διότι το υπουργείο Περιβάλλοντος, τουλάχιστον στο συγκεκριμένο ζήτημα, παύει να είναι υπουργείο παρατάσεων και γίνεται ένα υπουργείο συνολικής ρύθμισης για τα αυθαίρετα. Και η ρύθμιση αυτή, κατά τον Κωστή Χατζηδάκη, έχει ως βάση το Σύνταγμα και τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Ηλεκτρονική Ταυτότητα και κοινόχρηστοι χώροι
Οπως προαναφέρθηκε, από την 1η Ιουλίου 2020 και μετά, η τακτοποίηση των αυθαιρέτων θα συνδεθεί με την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή της ιδιοκτησίας. Επί της ουσίας, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα είναι μια ηλεκτρονική δήλωση, η οποία συνοδεύεται από μια σειρά στοιχείων / εγγράφων (όπως για παράδειγμα οικοδομική άδεια, σχέδια, πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης κ.ά.).
Οπως αναφέρουν από το υπουργείο Περιβάλλοντος, για να διευκολυνθεί η έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας για όσο το δυνατόν περισσότερες ιδιοκτησίες (διαμερίσματα, γραφεία κ.λπ.), η ρύθμιση – που κατατέθηκε μέσω τροπολογίας στη Βουλή την Πέμπτη 21 Νοεμβρίου – καθιερώνει και την Ηλεκτρονική Ταυτότητα για αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες.
Επιπλέον, σε περιπτώσεις αυθαιρεσιών σε κοινόχρηστους χώρους οικοδομών διακρίνονται δύο περιπτώσεις:
1η περίπτωση. Είναι η περίπτωση ιδιοχρησίας της αυθαίρετης κατασκευής ή της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης, όπου ο υπόχρεος για την τακτοποίηση και την καταβολή του ειδικού ενιαίου προστίμου είναι ο ιδιοκτήτης που χρησιμοποιεί την αυθαίρετη κατασκευή του.
2η περίπτωση. Είναι η περίπτωση όπου γίνεται κοινή χρήση του κοινόχρηστου χώρου στον οποίο βρίσκεται η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης, η οποία θα ρυθμιστεί στο επόμενο διάστημα με υπουργική απόφαση.
Σε ό,τι αφορά την 1η περίπτωση, από την ΠΟΜΙΔΑ θεωρούν αυτονόητο ότι αυτό μπορεί να γίνει χωρίς να απαιτείται συναίνεση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών, διότι διαφορετικά, όπως υποστηρίζουν, «η διάταξη θα είναι αδιέξοδη και θα μπλοκάρει τις συναλλαγές».
Για τη 2η περίπτωση, από την ΠΟΜΙΔΑ θεωρούν «πως δεν υπάρχει καμία νομική, κοινωνική, περιβαλλοντική αναγκαιότητα που να επιβάλλει μια τέτοια μελλοντική καταχρηστική ρύθμιση, η οποία θα στοχεύει μόνο στην είσπραξη παράλογων προστίμων από το κράτος και αχρείαστων αμοιβών από τους επαγγελματίες και θα επιχειρηθεί να εφαρμοστεί εις βάρος των ημιδιαλυμένων διαχειρίσεων των πολυκατοικιών της χώρας…».
Τι έγγραφα περιλαµβάνει η Ηλεκτρονική Ταυτότητα
Σύμφωνα με τα όσα έγιναν γνωστά (μέσω της τροπολογίας), η Ηλεκτρονική Ταυτότητα για μεμονωμένα διαμερίσματα, γραφεία κ.λπ. θα περιλαμβάνει τα εξής έγγραφα.
– το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου εντός του οποίου βρίσκεται η διηρημένη ιδιοκτησία, με τις αναθεωρήσεις της
– τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια
– το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης της διηρημένης ιδιοκτησίας
– το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί
– τις δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων
– τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν τη διηρημένη ιδιοκτησία στην πραγματική της κατάσταση
– τον πίνακα χιλιοστών και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον απαιτούνται
– το πιστοποιητικό πληρότητας της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας της αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας
Εάν δεν υπάρχει οικοδοµική άδεια
Οπως αναφέρεται στην αιτιολογική έκθεση, «(…) ένα άλλο θέμα που μπορεί να προκαλέσει προβλήματα, η έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας για κτίρια των οποίων οι οικοδομικές άδειες δεν μπορούν να ανευρεθούν, επιλύεται υπέρ του δικαιουμένου, στον οποίο δεν μπορεί να επιρριφθεί το βάρος της τυχόν απώλειας της άδειας οικοδομής και των συνοδευτικών αυτής στοιχείων από την υπηρεσία. Ετσι, αν η Διοίκηση δεν διαθέτει αντίγραφο της οικοδομικής άδειας ή οποιουδήποτε στοιχείου αυτής, τα ελλείποντα στοιχεία υποκαθίστανται από σχετική βεβαίωση της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης».
Οπως έχει ήδη γίνει γνωστό, οι προβλεπόμενοι από τη σημερινή νομοθεσία έλεγχοι των δηλώσεων αυθαιρέτων σε ποσοστό 5% που δεν έχουν ενεργοποιηθεί θα ενεργοποιηθούν πάρα πολύ γρήγορα. Οι έλεγχοι θα γίνονται από ιδιώτες ελεγκτές δόμησης και στην περίπτωση που εντοπίζονται αυθαιρεσίες θα υπάρχουν σοβαρές κυρώσεις (θα ανακοινωθούν σύντομα).
Μεταβιβάσεις: τι ισχύει έως το τέλος Ιουνίου
Οι ιδιοκτήτες αυθαίρετων κτισμάτων μπορούν να προβούν σε τακτοποίησή τους με τον ισχύοντα νόμο. Και μετά, δηλαδή από την 1η Ιουλίου 2020 που θα τεθεί σε ισχύ ο νέος νόμος, μπορούν να κάνουν τη σύνδεση με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα (όταν θα πρέπει να κάνουν μεταβιβάσεις ή αγοραπωλησίες).
Σημειώνεται πως, με βάση τα όσα ισχύουν σήμερα, η τακτοποίηση των αυθαιρέτων μπορεί να γίνει σε 100 δόσεις, ενώ οι μακροχρόνια άνεργοι μπορούν να προβούν σε τακτοποίηση των αυθαιρέτων τους καταβάλλοντας το 30% των προβλεπόμενων προστίμων, αλλά και οι δικαιούχοι του προγράμματος κοινωνικής αλληλεγγύης καταβάλλοντας το 20%.
Διευκρινίζεται πως οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων θα πρέπει να έχουν υπόψη τους πως στην περίπτωση που ολοκληρωθούν οι διαδικασίες στατικής επάρκειας προβλέπεται μείωση του προστίμου κατά 30% σε περιοχές σεισμικής επικινδυνότητας 1 (Μακεδονία και Θράκη), κατά 50% σε περιοχές σεισμικής επικινδυνότητας 2 (Αττική, Δωδεκάνησα και Ανατολικό Αιγαίο) και κατά 60% σε περιοχές σεισμικής επικινδυνότητας 3 (νησιά του Ιονίου).
Επιπλέον, σε ό,τι αφορά την τακτοποίηση αυθαιρέτων – αλλά και των περιβαλλοντικών παραβάσεων σε αρχαιολογικούς χώρους -, με βάση τα όσα ισχύουν σήμερα, προβλέπεται – και εδώ – η υποβολή δήλωσης υπαγωγής.
Στη συνέχεια, έπειτα από αίτηση του ενδιαφερομένου, γνωμοδοτεί το αρμόδιο όργανο ή υπηρεσία του υπουργείου Πολιτισμού και Αθλητισμού με την έκδοση σχετικής διοικητικής πράξης για το αν η υπαγωγή αυτή προκαλεί ή όχι άμεση βλάβη στο πολιτιστικό αγαθό. Στο μεταξύ, δίνεται υπό προϋποθέσεις η δυνατότητα τακτοποίησης ακινήτων που κρίθηκαν αυθαίρετα με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Πρόκειται για κτίρια των οποίων η οικοδομική άδεια, μεταξύ άλλων, «εκδόθηκε κατ’ εφαρμογή των κανόνων δικαίου που δεν ίσχυαν».
Σε όσα αυθαίρετα έχουν γίνει εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης προβλέπεται μείωση των προστίμων από 30% έως 50%, ανάλογα με τα τετραγωνικά μέτρα του τακτοποιημένου αυθαίρετου κτίσματος.
Με βάση τα όσα ισχύουν σήμερα (και μέχρι το τέλος του ερχόμενου Ιουνίου), το ύψος των παραβόλων διαμορφώνεται ως εξής: έως 100 τ.μ. 250 ευρώ. Για άνω των 100 έως 500 τ.μ. 500 ευρώ. Για άνω των 500 έως 2.000 τ.μ. το παράβολο είναι 1.000 ευρώ και για άνω των 2.000 έως 5.000 τ.μ. 4.000 ευρώ. Διευκρινίζεται ότι το παράβολο για αυθαίρετα άνω των 5.000 τ.μ. φτάνει τα 10.000 ευρώ.
Τα έσοδα από την τακτοποίηση των αυθαιρέτων, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ), ανέρχονται σε 2.469.091.137 ευρώ. Ακόμη, όπως προκύπτει, από τα στοιχεία που έχουν καταχωριστεί στο πληροφορικό σύστημα του ΤΕΕ, το 25% των κτιρίων που τακτοποιήθηκαν (ή έχουν μπει στη διαδικασία τακτοποίησης) δεν έχει καμία οικοδομική άδεια, ενώ το 75% αφορά αυθαιρεσίες με οικοδομική άδεια.
