Δημήτρη Δελεβέγκου
Με τρεις-αντικρουόμενες μεταξύ τους- δικαστικές αποφάσεις να έχουν εκδοθεί τους τελευταίους μήνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, νομολογία έχει αρχίσει να δημιουργείται για τη δραστηριότητα που αποτελεί συνήθη αιτία εμφυλίου στις πολυκατοικίες.
Το Capital.gr παρουσιάζει, σήμερα, ολόκληρη την απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών με την οποία απορρίπτεται αγωγή ιδιοκτήτη σε πολυκατοικία στην οδό Χέυδεν στην Αθήνα, με την οποία ζητά να απαγορευτεί η βραχυχρόνια μίσθωση διαμερίσματος.
Το σκεπτικό του ενάγοντα, που απέρριψε η δικαιοσύνη, είναι ότι οι επισκέπτες οχλαγωγούν, αφήνουν απορρίμματα στους κοινόχρηστους χώρους, παρκάρουν στη θέση των μόνιμων κατοίκων και συνολικά δημιουργούν θέμα ασφάλειας στους υπόλοιπους ενοίκους.
Τα επιχειρήματα αυτά, όμως, πέρασαν, επιτυχώς, από την κρησάρα του δικαστηρίου σε δύο περιπτώσεις. Στη Χαλκιδική, όπου το Μονοµελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης υποχρέωσε ιδιοκτήτρια να πάψει να εκμισθώνει την κατοικία της βραχυπρόθεσμα, κατά βάση τους καλοκαιρινούς μήνες. Και στο Ναύπλιο, όπου το Μονομελές Πρωτοδικείο έκανε δεκτή αίτηση ασφαλιστικών μέτρων με την οποία ο ενάγων ζήτησε και πέτυχε να σταματήσει η βραχυπρόθεσμη ενοικίαση διαμερίσματος. Αν και η κάθε περίπτωση είναι διαφορετική, με τα δεδομένα που διαμορφώνονται σήμερα, την μάχη φαίνεται να κερδίζουν οι παίκτες μίας αγοράς με αξία 2 δισ. ευρώ, αυτήν της βραχυπρόθεσμης ενοικίασης.
Το διαμέρισμα της Χέυδεν
Με αγωγή ιδιοκτήτης διαμερίσματος σε πολυκατοικία στην οδό Χέυδεν στην Αθήνα ζητούσε να πάψει η βραχυπρόθεσμη ενοικίαση ακινήτου (από εταιρεία διαχείρισης βραχυχρόνιων μισθώσεων), επειδή, μεταξύ άλλων, το μίσθιο χρησιμοποιούσαν περισσότερα από 16 άτομα, τα κλειδιά των δύο εισόδων του κτηρίου, που αλλάζουν χέρια, δημιουργούν σοβαρότατο θέμα με την ασφάλεια της οικοδομής, ενώ οι κοινόχρηστοι χώροι επιβαρύνονται υπέρμετρα.
Είχε ακόμη επικαλεστεί τον κανονισμό βάσει του οποίου απαγορεύεται η χρήση του “οικοτροφείου”, με το σκεπτικό ότι η συγκεκριμένη χρήση περιλαμβάνει την προσωρινή διαμονή και κατ’ επέκταση τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Ωστόσο, το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών απέρριψε τη συγκεκριμένη αγωγή, καθώς, εξέτασε, όπως αναφέρει στο Capital.gr η δικηγόρος Δάφνη Μπατσάρα, την ουσία της υπόθεσης και το Ν. 4446/2016 και τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις του. Σύμφωνα δηλαδή, με τις υφιστάμενες διατάξεις, η οικονομική εκμετάλλευση διαμερίσματος μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, που συνάπτονται μέσω ψηφιακών πλατφορμών για χρονική διάρκεια μικρότερη του έτους είναι νόμιμη.
Η Δάφνη Μπατσάρα, που εκδίκασε την υπόθεση, διευκρινίζει ότι το επιχείρημα της όχλησης και της υπέρμετρης επιβάρυνσης των κοινόχρηστων χώρων, δεν είναι δυνατόν να σταθεί στην περίπτωση της πολυκατοικίας στη Χέυδεν. Κι αυτό επειδή, όπως επισημαίνει η δικαστική απόφαση, “στις αναρτήσεις της μισθώτριας στις διάφορες ηλεκτρονικές πλατφόρμες αναγράφεται ρητά ότι στο μίσθιο διαμέρισμα απαγορεύονται τα πάρτι, οι εκδηλώσεις, τα ζώα και το κάπνισμα, καθώς και ότι απαγορεύεται να βάζουν οι φιλοξενούμενοι δυνατή μουσική ή να κάνουν θόρυβο μεταξύ 10.30 μ.μ. και 06.30 π.μ., καθώς επίσης και μεταξύ 2.30 μ.μ. και 5.00 μ.μ.”.
Ένα ακόμη στοιχείο της υπερασπιστικής γραμμής της δικηγόρου είναι ότι ο υπεύθυνος της μισθώτριας εταιρείας πληροφόρησε τη διαχειρίστρια και τους ενοίκους -στο πλαίσιο γ.σ.- ότι “μπορεί οποιοσδήποτε ένοικος να του τηλεφωνεί οποιαδήποτε, ακόμη και ακατάλληλη, ώρα όταν παρουσιάζεται οποιοδήποτε πρόβλημα και να του το αναφέρει για την άμεση επίλυσή του από τον ίδιο, που κατοικεί μόνιμα πλησίον του μίσθιου”.
“Όχληση σε μία πολυκατοικία μπορεί να προέλθει είτε από καυγά γειτόνων, είτε από επισκέπτες ενός μόνιμου ενοίκου. Όπως και από την μακροχρόνια ενοικίαση ενός ακινήτου” αναφέρει η δικηγόρος.
Το γεγονός, ακόμη, ότι στο κτήριο της οδού Χέυδεν στεγάζονται δικηγορικά γραφεία και άλλες επιχειρήσεις, έκανε ανίσχυρο το επιχείρημα του ενάγοντα ότι υπάρχει υπέρμετρη χρήση των κοινόχρηστων χώρων και του ανελκυστήρα, σύμφωνα, πάντοτε, με τη δικαστική απόφαση.
Κατά πόσο όμως, μπορεί κάποιος να ζητήσει τη διακοπή βραχυπρόθεσμης μίσθωσης, με βάση τον κανονισμό της πολυκατοικίας; “Η πλειονότητα των κανονισμών των πολυκατοικιών δεν απαγορεύει τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση ενός ακινήτου ως κατοικία. Πρόκειται για αστική βραχυχρόνια μίσθωση, η οποία φορολογείται από το κράτος μέσω του μητρώου ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής” εξηγεί η Δ. Μπατσαρά. Ως εκ τούτου, για την απαγόρευση των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων σχεδόν μονόδρομο είναι, με γενική συνέλευση, η πλειοψηφία των ενοίκων της πολυκατοικίας, να τροποποιήσει τον κανονισμό, απαγορεύοντας τη βραχυπρόθεσμη ενοικίαση, όπως αναφέρει η δικηγόρος.
Η απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης
Το χορό των δικαστικών αποφάσεων άνοιξε το Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης που υποχρεώνει ιδιοκτήτρια στη Χαλκιδική να πάψει να εκμισθώνει την κατοικία της βραχυπρόθεσμα, κυρίως τους καλοκαιρινούς μήνες. Το ακίνητο, που βρισκόταν σε συγκρότημα κατοικιών, είχε αποκτήσει στις 16 Σεπτεμβρίου 2014, ειδικό σήμα λειτουργίας, κύριων τουριστικών καταλυμάτων (το οποίο καταργήθηκε από 1/10/2017).
Εν προκειμένω, ύστερα από αγωγή των υπόλοιπων ιδιοκτητών του συγκροτήματος, το δικαστήριο υποχρέωσε την ιδιοκτήτρια να πληρώσει αποζημίωση 4.400 ευρώ και να σταματήσει την επαγγελματική χρήση του ακινήτου της, επειδή παραβιάζει τον κανονισμό του συγκροτήματος.
Τα ασφαλιστικά μέτρα
Κι ενώ στη Χαλκιδική υπήρξε η πρώτη αγωγή που έγινε δεκτή, στο Ναύπλιο το Μονομελές Πρωτοδικείο, έκανε- ερήμην της καθ’ ης εναγόμενης- για πρώτη φορά, δεκτή αίτηση έκδοσης ασφαλιστικών μέτρων για την απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης του διαμερίσματος. Τα ασφαλιστικά μέτρα, βέβαια, έχουν ισχύ για χρονικό διάστημα 30 ημερών.
Ωστόσο, όπως αναφέρει στο Capital.gr η δικηγόρος Βασιλική Αχριάνη-που κατέθεσε για λογαριασμό του πελάτη της την αίτηση ασφαλιστικών- η έκδοση προσωρινής διαταγής, αρχικά, και στη συνέχεια η έκδοση ασφαλιστικών μέτρων υπήρξαν αρκετές δικαστικές ενέργειες, ώστε ο εναγόμενος να πάψει να διαθέτει το ακίνητό του μέσω ιστοσελίδων διαμοιρασμού. Με άλλα λόγια, η υπόθεση του Ναυπλίου δεν αναμένεται να συνεχιστεί στα δικαστήρια με την μορφή αγωγών.
Ποιο είναι, όμως, το σκεπτικό του δικαστή που έκανε δεκτά τα ασφαλιστικά μέτρα; “Ο κανονισμός της πολυκατοικίας στο Ναύπλιο απαγορεύει την ξενοδοχειακή χρήση για τα διαμερίσματα. Με μία διασταλτική ερμηνεία, η εκμετάλλευση μέσω Airbnb, αποτελεί χρήση φιλοξενίας και ξενοδοχείου. Επιπλέον, ο συγκεκριμένος κανονισμός προβλέπει την απαγόρευση χρήσης των κοινόχρηστων χώρων κατά κατάχρηση, σε βάρος των λοιπών ενοίκων, ενώ η απόφαση, επί των ασφαλιστικών, λαμβάνει υπόψη τις οχλήσεις που προκαλούν οι εναλλασσόμενοι επισκέπτες του διαμερίσματος”, εξηγεί η Β. Αχριάνη.
Παράλληλα, το Μονομελές Πρωτοδικείο Ναυπλίου έλαβε υπόψη ότι οι τουρίστες, συνήθως πολυμελείς οικογένειες ή μεγάλες παρέες, έκαναν θόρυβο τόσο κατά την παραμονή τους στο διαμέρισμα, όσο και στους κοινόχρηστους χώρους, άφηναν τα απορρίμματά τους, ενώ, σε ορισμένες περιπτώσεις, πάρκαραν τα αυτοκίνητά τους στις θέσεις στάθμευσης των λοιπών συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας.
Παρόλ’ αυτά, σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ τα ασφαλιστικά μέτρα απαγορεύουν μόνο την επαγγελματική χρήση της κατοικίας. Κι αυτό επειδή η βραχυπρόθεσμη μίσθωση συνιστά “ειδική κατηγορία αστικών μισθώσεων για χρήση κατοικίας υπό τη μορφή της προσωρινής διαμονής στις οποίες εκμισθωτής μπορεί να είναι οποιοδήποτε φυσικό ή νομικό πρόσωπο, χωρίς περιορισμό από ασυμβίβαστα κλπ., και χωρίς φορολογικά ή νομικά να αποκτά εμπορική ή επαγγελματική ιδιότητα ή να πρέπει να λάβει ξεχωριστό Κωδικό Αριθμό Δραστηριότητας”.
“Το εάν φορολογείται το ακίνητο, που ενοικιάζεται μέσω Airbnb, ως αστική μίσθωση είναι διαφορετικό ζήτημα, σε σχέση με το εάν, επί της ουσίας, αυτό αποτελεί τουριστικό κατάλυμα. Μπορεί, δηλαδή, το κράτος να φορολογεί, ως αστικές, τις μισθώσεις που γίνονται μέσω της οικονομίας διαμοιρασμού, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι τα συγκεκριμένα ακίνητα δεν αποτελούν τουριστικό κατάλυμα” απαντά η κυρία Αχριάνη.
Η δικαστική απόφαση του Airbnb (1 MB)
https://www.capital.gr/epixeiriseis/3399569/auti-einai-i-dikastiki-apofasi-uper-tou-airbnb
