Τιμές ενοικίασης, οι οποίες σε πολλές περιπτώσεις, ξεπερνούν ακόμα και εκείνες που επικρατούσαν πριν από την οικονομική κρίση, έχουν αρχίσει να καταγράφονται τους τελευταίους μήνες στην αγορά κατοικίας, με αποτέλεσμα μεγάλο μέρος των ενδιαφερόμενων ενοικιαστών να αδυνατεί να βρει το ακίνητο που θα καλύψει τις ανάγκες του. Το αποτέλεσμα είναι αρκετά νοικοκυριά να στρέφονται σε όλο και μικρότερα διαμερίσματα, ή ενδεχομένως και σε περιοχές που δεν προσφέρουν την καλύτερη δυνατή ποιότητα ζωής, ή εναλλακτικά να ενδώσουν, περικόπτοντας όμως άλλες δαπάνες. Σε κάθε περίπτωση, η μεγάλη και απότομη αύξηση των ενοικίων υπονομεύει, σε σημείο ακύρωσης, τις προσπάθειες της κυβέρνησης για την ενίσχυση των εισοδημάτων και της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών.
Είναι χαρακτηριστικό ότι για την ενοικίαση πληθώρας διαμερισμάτων ζητούνται σήμερα ενοίκια που ξεπερνούν το 60%-70% του μέσου μισθού, ο οποίος διαμορφώνεται (με βάση τα επίσημα στοιχεία) πλησίον των 1.000 ευρώ. Μια απλή αναζήτηση στις αγγελίες αποκαλύπτει ότι για μεγάλη μερίδα ακινήτων που προσφέρονται προς ενοικίαση, ζητούνται ενοίκια που κινούνται μεταξύ 600-800 ευρώ, συχνά χωρίς να λαμβάνεται υπόψη κανένα κριτήριο διαμόρφωσης των τιμών, όπως π.χ. παλαιότητα, περιοχή, όροφος, κατάσταση ακινήτου, προσφερόμενες προδιαγραφές κ.τ.λ. Αντιθέτως, όπως σημειώνουν ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές, αλλά και φορείς του κλάδου των ακινήτων, η τιμή συχνότατα διαμορφώνεται με βάση τις ανάγκες, ή τις προσδοκίες του ιδιοκτήτη και με βάση την προσωπική αντίληψη του καθενός.
Στην παρούσα συγκυρία, η βελτίωση του οικονομικού κλίματος και η οικονομική ανάπτυξη, έχουν ενισχύσει σε τέτοιο βαθμό την ψυχολογία των ιδιοκτητών, που εκτιμούν ότι μπορούν να «περάσουν» στην αγορά αυξήσεις της τάξεως του 20%, 25%, ή ακόμα και 30% μέσα σε λίγους μήνες! Οπως αναφέρει στην «Κ» ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, επικεφαλής του μεσιτικού γραφείου Potamianos Real Estate Group και πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, «πρόσφατα μισθώσαμε ένα διαμέρισμα 100 τ.μ., κατασκευής 2008, 2ου ορόφου αντί 700 ευρώ/μήνα. Πριν από την κρίση, ένα τέτοιο ακίνητο θα μισθωνόταν προς 500-550 ευρώ». Αντίστοιχα, στο Κολωνάκι, διαμέρισμα 80 τ.μ. μισθώθηκε αντί 1.200 ευρώ, έναντι 900-1.000 ευρώ, πριν από την οικονομική κρίση.
Ανάλογα παραδείγματα εντοπίζονται και σε άλλα σημεία. Για παράδειγμα στην πλ. Βικτωρίας, ένα ανακαινισμένο διαμέρισμα 55 τ.μ. μισθώθηκε πριν από λίγες εβδομάδες αντί 400 ευρώ. «Πριν από την κρίση ένα τέτοια ακίνητο δεν θα μισθωνόταν για περισσότερα από 300 ευρώ», σημειώνει ο κ. Ποταμιάνος. Στον αντίποδα, πιο λογικές εμφανίζονται οι τιμές στη Βόρεια Αττική, δηλαδή στις περιοχές μετά την Κηφισιά, όπου οι μεγάλες επιφάνειες, το υψηλό κόστος των κοινοχρήστων και η απόσταση από το κέντρο περιορίζουν τα ενοίκια. Για παράδειγμα, πρόσφατα μισθώθηκε ισόγειο διαμέρισματα 170 τ.μ. (σε διπλοκατοικία) στην περιοχή της Δροσιάς, αντί ποσού 850 ευρώ.
Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνεται και με βάση τις αγγελίες. Βάσει των στοιχείων του δικτύου ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos, κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου έχουν καταγραφεί αυξήσεις έως σχεδόν 30%(!) σε διάφορες περιοχές της Αττικής. Για παράδειγμα στα Γλυκά Νερά, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο διαμορφώνεται πλέον σχεδόν στα 7 ευρώ/τ.μ., από 5,35 ευρώ/τ.μ. πριν από μόλις ένα χρόνο. Αύξηση 27,3% έχουν σημειώσει τα ενοίκια στην Κερατέα και 26,4% στην περιοχή του Νέου Φαλήρου. Αντίστοιχα, στο κέντρο της Αθήνας, στο «τρίγωνο» Γκάζι-Μεταξουργείο-Βοτανικός, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο έχει πλέον εκτοξευθεί σε 9,4 ευρώ/τ.μ., από 7,5 ευρώ/τ.μ. πέρυσι, σημειώνοντας αύξηση κατά 25,2%. Επίσης, στην Κυψέλη, τα ενοίκια έχουν «σκαρφαλώσει» κατά 24,3% σε 6,8 ευρώ/τ.μ., από 5,47 ευρώ/τ.μ. πέρυσι.
Αξίζει να σημειωθεί ότι οι τιμές των ενοικίων υποχώρησαν κατά 40% κατά μέσον όρο, κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης και κυρίως από το 2011 έως και το 2015. Στη συνέχεια ακολούθησε μια διετία σταθεροποίησης, προτού ξεκινήσει η ανάκαμψή τους, χάρις στη σταδιακή άνοδο της ζήτησης, αλλά και στην ώθηση που έδωσαν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις. Την τελευταία τριετία, κατά μέσον όρο, η αύξηση των ενοικίων στην Αττική υπολογίζεται ότι διαμορφώνεται σε 25%, πλην όμως υπάρχουν σημαντικές διαφορές από περιοχή σε περιοχή.
Πού οφείλεται η απότομη άνοδος των μισθωμάτων
Η απότομη άνοδος των τιμών των ενοικίων ασφαλώς έχει εξηγήσεις. Πέραν της βελτιωμένης ψυχολογίας των ιδιοκτητών, υπάρχουν και άλλοι αντικειμενικοί λόγοι που δικαιολογούν υψηλότερες τιμές, σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, αν και όχι με τον ρυθμό επιτάχυνσης που έχει σημειωθεί. Οπως αναφέρει ο κ. Ποταμιάνος, «κατ’ αρχάς υπάρχει σαφέστατα πολύ υψηλότερη ζήτηση για ενοικιάσεις, σε σχέση με τα χρόνια πριν από την κρίση. Τότε, οι περισσότεροι επέλεγαν την λύση του στεγαστικού δανείου και της απόκτησης ακινήτου, παρά την ενοικίαση. Σήμερα, η εικόνα είναι εντελώς αντίθετη, καθώς ελάχιστοι μπορούν να εξασφαλίσουν την απαιτούμενη χρηματοδότηση για να αγοράσουν ακίνητο».
Παράλληλα, όμως, σύμφωνα με τον κ. Ποταμιάνο, «υπάρχει και σημαντική έλλειψη προσφοράς διαθέσιμων προς ενοικίαση ακινήτων και αυτό οφείλεται σε μία σειρά από λόγους. Κατ’ αρχάς, απουσιάζουν αρκετά ακίνητα από την αγορά λόγω του ότι είναι δεσμευμένα από τις τράπεζες». Πρόκειται για διαμερίσματα που ήταν ενέχυρα σε στεγαστικά δάνεια και σήμερα, επειδή ακριβώς τα δάνεια αυτά δεν εξυπηρετούνται, έχουν αποσυρθεί από την αγορά, είτε λόγω κατάσχεσης είτε επειδή οδεύουν προς πλειστηριασμό, είτε ακόμα επειδή οι τράπεζες τα έχουν επαναγοράσει (στο πλαίσιο των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών) και δεν τα έχουν ακόμα διαθέσει στην αγορά. Η συγκεκριμένη κατηγορία αφορά σε δεκάδες χιλιάδες κατοικίες, οι οποίες θα μπορούσαν να αποτελέσουν αντικείμενο εκμετάλλευσης, μέσω της εκμίσθωσής τους, κάτι όμως που δεν συμβαίνει, αφαιρώντας ένα σημαντικό απόθεμα από την αγορά. Εν τω μεταξύ, οι άνθρωποι που κάποτε ζούσαν σε αυτά, έχουν στραφεί και αυτοί σε ένα μεγάλο ποσοστό, στη λύση της ενοικίασης, ενισχύοντας ακόμα περισσότερο την ήδη υψηλή ζήτηση.
Επιπλέον, περίπου 15.000-20.000 ακίνητα στην Αττική έχουν απορροφηθεί από τη βραχυχρόνια μίσθωση, με το 80%-85% αυτών όμως να συγκεντρώνεται στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας. Είναι λοιπόν ανεδαφικό να ισχυρίζεται κάποιος ιδιοκτήτης, π.χ. στην Κυψέλη των μόλις 200 αγγελιών βραχυχρόνιας μίσθωσης, ότι τα ενοίκια στη συγκεκριμένη γειτονιά ανεβαίνουν λόγω του Airbnb. Επίσης, θα πρέπει να τονιστεί ότι ένα μέρος αυτών των κατοικιών, που σήμερα αξιοποιούνται τουριστικά, δεν ήταν μέχρι πρότινος διαμερίσματα, αλλά γραφεία, αποθήκες, βιομηχανικά ακίνητα κ.ο.κ., που απλώς άλλαξαν χρήση. Ετσι, δεν αφαίρεσαν ακίνητα από τη δεξαμενή των προς εκμίσθωση διαμερισμάτων.
Κατά τον κ. Ποταμιάνο, σημαντική επίδραση στην αγορά έχουν επιφέρει και τα προγράμματα που αφορούν τη στέγαση μεταναστών, μέσω ΜΚΟ. «Ενδεχομένως να έχουν απορροφηθεί ακόμα και περισσότερα διαμερίσματα από εκείνα που βρίσκονται στη βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς πρόκειται για χιλιάδες ακίνητα, συχνά δε ολόκληρες πολυκατοικίες (δομές), σε διάφορα σημεία του Λεκανοπεδίου», ένας διόλου αμελητέος παράγοντας επίδρασης στην περιορισμένη προσφορά στην αγορά ενοικίων. Μόνο αυτήν την περίοδο τρέχει πρόγραμμα για την εύρεση 400 τέτοιων κτιρίων σε όλη την Αθήνα, προκειμένου να στεγαστούν μετανάστες. Επίσης, αρκετά ακίνητα έχουν αγοραστεί τα τελευταία χρόνια κυρίως από Κινέζους επενδυτές και εταιρείες, που πλέον τα εκμισθώνουν ως επενδυτικό προϊόν, με αποτέλεσμα να αυξάνουν τις τιμές των ενοικίων, προκειμένου να εξασφαλίζουν υψηλές αποδόσεις. Το ζήτημα της επίδρασης των σχετικών προγραμμάτων στην αγορά επισήμανε πρόσφατα και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), η οποία πρόσθεσε ότι ένας ακόμα λόγος που η προσφορά διαμερισμάτων είναι χαμηλότερη της ζήτησης, είναι και η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά 95% κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας. H απουσία νέων ακινήτων μπορεί να ήταν αναγκαία την περίοδο της κρίσης, όταν τα κενά ακίνητα έφτασαν να αποτελούν έως και 20% του συνόλου, αλλά σήμερα οι ανάγκες έχουν αρχίσει να διαφοροποιούνται, με αποτέλεσμα να έχουν αρχίσει να εντοπίζονται ελλείψεις.
Ετοιμες να διαθέσουν στην αγορά κατοικίες προς ενοικίαση είναι οι τράπεζες
Το ζήτημα πλέον είναι τι μέλλει γενέσθαι, δεδομένου ότι τα υψηλά ενοίκια επηρεάζουν τη ζωή όλο και περισσότερων νοικοκυριών, που διαπιστώνουν ότι δύσκολα μπορούν να ανταποκριθούν. Το ζήτημα, σύμφωνα με τους περισσότερους φορείς της αγοράς ακινήτων, είναι να αυξηθεί η προσφορά όσο το δυνατόν περισσότερο και πιο άμεσα και με συντονισμένο τρόπο. Μέσα από μια τέτοια διαδικασία θα ενισχυθούν αντίστοιχα οι επιλογές των ενδιαφερομένων και ενδεχομένως να υποχρεωθούν οι ιδιοκτήτες να μετριάσουν τις απαιτήσεις τους. Στο πλαίσιο αυτό ήδη κάποιες τράπεζες, όπως για παράδειγμα η Eurobank, έχουν ξεκινήσει να προσφέρουν προς μίσθωση αρκετά από τα διαμερίσματα που έχουν στην κατοχή τους. Στην περίπτωση της Eurobank, όπως σημειώνουν στελέχη του ομίλου, έχουν προκριθεί περίπου 1.200 ακίνητα σε όλη τη χώρα, κυρίως σε περιοχές, όπου το αγοραστικό ενδιαφέρον είναι ακόμα περιορισμένο, τα οποία και διατίθενται προς ενοικίαση σε ενδιαφερόμενους.
Παράλληλα, τους επόμενους μήνες εκτιμάται ότι θα ξεκινήσει και η διαδικασία της επιστροφής στην αγορά των συμβατικών μισθώσεων μεγάλης διάρκειας, αρκετών διαμερισμάτων που σήμερα αξιοποιούνται αποκλειστικά μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων. Σύμφωνα με τον κ. Νάσο Γαβαλά, διευθύνοντα σύμβουλο της Mint (πρώην EazyBnb), η οποία διαχειρίζεται 300 ακίνητα μέσω των ψηφιακών πλατφορμών, «είναι δεδομένο ότι αρκετοί ιδιοκτήτες αντιλαμβάνονται πλέον ότι οι συνθήκες στις βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν αλλάξει και σε πολλές περιπτώσεις είναι πιο συμφέρουσα η μίσθωση του ακινήτου τους με συμβατικές μισθώσεις μεγάλης διάρκειας, όπου επιπλέον απαλλάσσονται και από δαπάνες σημαντικές, όπως τα κοινόχρηστα, ή οι υψηλοί λογαριασμοί κοινής ωφελείας».
Σύμφωνα με τον κ. Γαβαλά, η υποχρεωτική εγγραφή όλων των ακινήτων στο μητρώο βραχυχρόνιων μισθώσεων και η φορολόγησή τους με τους ίδιους συντελεστές που έχουν και οι υπόλοιπες μισθώσεις, έχουν ήδη υποχρεώσει αρκετούς ιδιοκτήτες στην αναθεώρηση των σχεδίων τους, προτιμώντας πλέον μια συμβατική μίσθωση, έναντι της αξιοποίησης του ακινήτου τους μέσω Airbnb. Αλλωστε, η εν λόγω αγορά χαρακτηρίζεται πλέον από έντονο ανταγωνισμό, υψηλή ποιότητα ακινήτων και επαγγελματική διαχείριση, στοιχεία που λίγοι ιδιώτες μπορούν να αντιπαρέλθουν και ταυτόχρονα να εξασφαλίσουν υψηλότερα έσοδα, έναντι μιας μακροχρόνιας μίσθωσης. Αξίζει να σημειωθεί ότι το 2019 (σύμφωνα με στοιχεία πρόσφατης έρευνας της AirDna) η πληρότητα των καταλυμάτων υποχώρησε κατά 15%, παρά τον διπλασιασμό των κρατήσεων, δείγμα της αύξησης της προσφοράς. Ετσι, το μέσο εισόδημα μειώθηκε κατά 9,4% σε 43,5 ευρώ/διανυκτέρευση.
Από την πλευρά της, η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει μια διαφορετική προσέγγιση για την αύξηση της προσφοράς. Μιλώντας στην «Κ», ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, κ. Στρ. Παραδιάς, αναγνωρίζει τις «υπερβολικές απαιτήσεις ορισμένων μικροϊδιοκτητών, οι οποίοι επιχειρούν να ανακτήσουν σε πολύ μικρό χρονικό διάστημα τα εισοδήματα από ενοίκια που απώλεσαν τα προηγούμενα 10 χρόνια». Προκειμένου να σταθεροποιηθούν οι τιμές, η ΠΟΜΙΔΑ έχει προτείνει την ευνοϊκότερη φορολόγηση των μακροχρόνιων μισθώσεων, προκειμένου να «δελεαστούν» ακόμα περισσότερο οι ιδιοκτήτες, που σήμερα εκμεταλλεύονται τα ακίνητά τους μέσω Airbnb. Ετσι, προτείνεται η μείωση του ισχύοντος φορολογικού συντελεστή για εισοδήματα από μισθώσεις κατά 10%. Για εισοδήματα μέχρι 12.000 ευρώ ετησίως, που σήμερα φορολογούνται με συντελεστή 15% προτείνεται η μείωση στο 5%. Σημειωτέον ότι η πρόταση αφορά αποκλειστικά τις μισθώσεις κύριας κατοικίας.
