Της Νένας Μαλλιάρα
Τον δρόμο για τη δημιουργία δημόσιας “bad bank ακινήτων” ανοίγει η κρίση του κορονοϊού, με βάση το σχέδιο της κυβέρνησης για την προστασία της πρώτης κατοικίας.
Η σύσταση κρατικού φορέα, ο οποίος θα αποκτά τα ακίνητα των δανειοληπτών που πτωχεύουν, έχει τεθεί υπ’ όψιν των “θεσμών” και θα συζητηθεί εκτενέστερα στην τηλεδιάσκεψη της ερχόμενης εβδομάδας, οπότε αναμένεται να οριστικοποιηθεί το πλαίσιο του νέου πτωχευτικού δικαίου και της προστασίας της πρώτης κατοικίας που θα ισχύσει μετά την 30ή Απριλίου και τη λήξη του νόμου 4605/2019.
Η προστασία της πρώτης κατοικίας μετά την 1η Μαΐου αναμένεται να διατηρηθεί μέσω μιας σιωπηρής άτυπης παράτασης του νόμου, προσαρμοσμένης στα δεδομένα που δημιουργεί η κρίση του κορονοϊού. Η συμφωνία με τους “θεσμούς” εκτιμάται ότι θα κλείσει την εβδομάδα που έρχεται, με προσωπική παρέμβαση του πρωθυπουργού σε πολιτικό επίπεδο, καθώς οι “θεσμοί” έχουν εμφανιστεί κάθετα αντίθετοι σε νέα χρονική επέκταση, και δη οριζόντια, του ν. 4605/2019.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες του “Κεφαλαίου”, η νέα μορφή με την οποία θα προστατεύεται η πρώτη κατοικία θα συναρτάται και με το εύρος του πλήγματος που έχει επιφέρει στους συνεπείς δανειολήπτες η κρίση του κορονοϊού. Πρόταση της κυβέρνησης είναι η κρατική επιδότηση των δόσεων των στεγαστικών δανείων (και επιχειρηματικών δανείων που έχουν ως εμπράγματη εξασφάλιση την πρώτη κατοικία) των οικονομικά αδύναμων δανειοληπτών που έχουν πληγεί από τις επιπτώσεις της πανδημικής κρίσης. Η πρόταση προβλέπει την πλήρη κάλυψη των δόσεων των δανειοληπτών αυτών από το κράτος για ένα διάστημα 3-4 μηνών και μετά την παρέλευση του διαστήματος αυτού, τη μερική κρατική επιδότηση της μηνιαίας δόσης. Η πρόβλεψη αφορά και τα δάνεια που βρίσκονται σε ρύθμιση και κινδυνεύουν να ξαναγίνουν κόκκινα, εκθέτοντας τους δανειολήπτες στον κίνδυνο πλειστηριασμού της πρώτης κατοικίας.
Τη βεντάλια προστασίας της κυβέρνησης για τους ευάλωτους δανειολήπτες και μετά τη λήξη της προστασίας της πρώτης κατοικίας υπό την παραπάνω μορφή, θα ολοκληρώσει ο νέος κρατικός φορέας ακινήτων, δίνοντας λύση στο πρόβλημα των εξώσεων που αποτελούν τη συνέπεια των πλειστηριασμών.
Μορατόριουμ πλειστηριασμών
Όσο διαρκεί η κρίση του κορονοϊού, οι πλειστηριασμοί σιωπηρά θα ανασταλούν. Το άτυπο “μορατόριουμ” στους πλειστηριασμούς, εξαιρουμένων των διαπιστωμένων στρατηγικών κακοπληρωτών, έχουν διαμηνύσει οι τράπεζες και οι εταιρείες διαχείρισης, ενώ έχει εξαγγελθεί και από πλευράς κυβέρνησης μέσω δηλώσεων των υπουργών Οικονομικών και Ανάπτυξης κ. Σταϊκούρα και Γεωργιάδη.
Χθες, στο θέμα επανήλθε και ο υπουργός Δικαιοσύνης, Κ. Τσιάρας, διαβεβαιώνοντας κατηγορηματικά ότι δεν υφίσταται κανένα ζήτημα έναρξης πλειστηριασμών με το άνοιγμα των υποθηκοφυλακείων τη Δευτέρα 27 Απριλίου. “Όλες οι διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης τελούν υπό αναστολή και θα είναι οι τελευταίες που θα ανοίξουν”, είπε ο υπουργός, αναφερόμενος και στην εν εξελίξει σκληρή διαπραγμάτευση με τους “θεσμούς” για παράταση της προστασίας πρώτης κατοικίας.
Ο δημόσιος φορέας
Προς την κατεύθυνση της ολοκληρωμένης προστασίας της πρώτης κατοικίας, εξετάζεται ήδη το πλαίσιο στο οποίο θα μπορέσει να λειτουργήσει ένας δημόσιος φορέας απόκτησης των ακινήτων των δανειοληπτών, κατά τρόπο που να μην προσκρούει στους ευρωπαϊκούς κανονισμούς περί κρατικών ενισχύσεων, αλλά ταυτόχρονα να εκμεταλλεύεται το περιβάλλον αυξημένης ευελιξίας που παρέχουν οι ευρωπαϊκές Αρχές για να ξεπεραστεί η κρίση του COVID-19.
Η λύση του κρατικού φορέα απόκτησης ακινήτων θα διευκολύνει και τις προσπάθειες των τραπεζών να μειώσουν τις επαναγορές ακινήτων από πλειστηριασμούς, ενώ θα βάλει ενεργά στη διαχείριση των ακινήτων τους εξειδικευμένους διαχειριστές realestate, ανοίγοντας τις επενδυτικές προοπτικές στην ελληνική αγορά ακινήτων όταν παρέλθει η κρίση.
H πρόταση της κυβέρνησης για την προστασία της πρώτης κατοικίας των ευάλωτων δανειοληπτών, μέσω του νέου πτωχευτικού νόμου, ακολουθεί το αμερικανικό μοντέλο για τη διάσωση της πρώτης κατοικίας. Στο πλαίσιο αυτό, εφόσον δανειολήπτης πτωχεύει (θα έχει ρευστοποιηθεί το σύνολο της περιουσίας του προκειμένου να κηρυχθεί σε πτώχευση), η πρώτη κατοικία του θα μπορεί να αποκτηθεί από κρατικό φορέα, ο οποίος θα του επαναμισθώνει το ακίνητο. Ο πολίτης δεν θα μένει έτσι άστεγος, αλλά θα οφείλει να καταβάλλει ενοίκιο για τη διαμονή του στο σπίτι. Το μίσθωμα θα ορίζεται με βάση το μέσο κυμαινόμενο επιτόκιο στεγαστικού δανείου, αναπροσαρμοσμένο στο επιτόκιο αναφοράς της ΕΚΤ.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες, το προσχέδιο που συζητείται με τους “θεσμούς” προβλέπει μίσθωση του ακινήτου στον δανειολήπτη για 12 χρόνια, ενώ αυτός θα μπορεί, στην τριετία από την έναρξη της μίσθωσης, να ζητήσει τη μετατροπή της σύμβασης σε μίσθωση με δικαίωμα επαναγοράς σε 20 χρόνια. Εφόσον ο δανειολήπτης είναι συνεπής στην καταβολή των μισθωμάτων, με την παρέλευση της διάρκειας της μίσθωσης το ακίνητο θα μπορεί να επιστρέψει στην ιδιοκτησία του.
Η παρακολούθηση και διαχείριση των μισθωμένων ακινήτων θα ανατεθεί από το Δημόσιο σε εξειδικευμένη/ες εταιρεία/ες διαχείρισης ακινήτων.
Οι πληροφορίες του “Κ” αναφέρουν ότι η κυβέρνηση έχει εξετάσει τη χρηματοδότηση για την απόκτηση των ακινήτων μέσω της έκδοσης ομολόγων, τα οποία θα τιτλοποιούν τα ακίνητα και θα μπορούν να αγοραστούν από επενδυτές. Από την πλευρά τους, οι “θεσμοί” ζητούν κοστολόγηση του εγχειρήματος και υπολογισμό κεφαλαίων από τον Προϋπολογισμό, τα οποία θα μπουν στην άκρη για τον σκοπό αυτό. Η θέση τους συνδέεται με τις εκτιμήσεις ότι η κρίση του κορονοϊού αποτρέπει στην παρούσα φάση τους επενδυτές από αγορές περιουσιακών στοιχείων, κάτι που θα μπορεί να γίνει άνετα μετά από μια διετία, όταν η κανονικότητα θα έχει επιστρέψει πλήρως στις αγορές.
Με τη συμμετοχή των επενδυτών, το σχήμα του κρατικού φορέα ακινήτων θα απέφευγε τον σκόπελο των κανόνων περί ανταγωνισμού και κρατικών ενισχύσεων. Υπό τις παρούσες συνθήκες, το ζητούμενο είναι να βρεθεί ο τρόπος με τον οποίο το κόστος για τη σύσταση και λειτουργία του κρατικού φορέα θα είναι δημοσιονομικά ουδέτερο. Παρά τις δυσκολίες, πάντως, φαίνεται ότι υπάρχει ομοφωνία για την ανάγκη “bad bank ακινήτων”.
