Του Δημήτρη Δελεβέγκου
Ουδείς αμφισβητεί ότι η πανδημία θα έχει σημαντική επίδραση στην αγορά ακινήτων, ως αναπόσπαστου κομματιού της ελληνικής οικονομίας, η οποία έχει “παγώσει”. Η ελεύθερη πτώση της ζήτησης, κυρίως για κατοικίες, και η υποχώρηση των ξένων επενδύσεων αναμένεται ότι θα αποτελέσουν τις βασικές επιπτώσεις του COVID-19 στην κτηματαγορά. Όλα αυτά με δεδομένο ότι η χαρτογράφηση των επιπτώσεων στην αγορά ακινήτων λόγω της πανδημικής κρίσης παραμένει δύσκολη, με το μόνο βέβαιο να είναι ότι την επόμενη ημέρα η αβεβαιότητα θα αποτελέσει κοινό παρονομαστή, καθώς οικονομικές παραδοχές πολλών ετών θα έχουν ανατραπεί. Ποια είναι, όμως, η γνώμη των ειδικών;
Παράγοντες-“κλειδιά”
“Ο Θεόδωρος Ρούσβελτ είχε κάποτε δηλώσει ότι “αγοράζοντας ακίνητα δεν είναι ο καλύτερος, ο γρηγορότερος και ασφαλέστερος δρόμος, μα ο μόνος δρόμος να γίνεις πλούσιος”. Αρκετές αποδείξεις έχουν υπάρξει από τότε μέχρι σήμερα που η παραπάνω ρήση έχει περίτρανα επιβεβαιωθεί, τόσο σε ατομικό (π.χ. Ντόναλντ Τραμπ) όσο και σε εταιρικό (π.χ. McDonald’s) ή κρατικό επίπεδο, όπως η περίπτωση των ασφαλιστικών ταμείων Νορβηγίας”, αναφέρει στο “Κεφάλαιο” ο Γιάννης Ξυλάς, CEO της Geoaxis, επικεφαλής της RICS Hellas / Valuation Professional Group.
Όπως σχολιάζει, η οικονομική ιστορία του τελευταίου αιώνα έχει πράγματι αποδείξει πως σε περιόδους οικονομικής αβεβαιότητας, ύφεσης ή στασιμοπληθωρισμού, η κατοχή ακίνητης περιουσίας είναι ιδιαίτερα επιθυμητή. Οι υποστηρικτές αυτής της θεωρίας επισημαίνουν πως η κατοχή ακινήτων μπορεί να προσδώσει οικονομική ασφάλεια, δυνατότητα χρηματοδότησης, μικρή συσχέτιση με άλλα επενδυτικά προϊόντα και ένα πολύ καλό ανάχωμα σε αυξομειώσεις της πραγματικής οικονομίας. Από την άλλη, οι αντιτιθέμενοι σημειώνουν πως η κατοχή ακινήτων έχει δυσανάλογα μεγάλο κόστος εισόδου και διακράτησης, δυσκολία ρευστοποίησης και ιστορικά χαμηλές αποδόσεις σε σχέση με άλλα επενδυτικά προϊόντα.
“Ο κορονoϊός, η εξάπλωση του οποίου από τις αρχές του έτους έχει ταράξει βεβαιότητες και θεωρίες τόσο σε οικονομικό όσο και σε κοινωνικό και επιστημονικό επίπεδο, έρχεται να τονίσει μία ακόμα (θετική) παράμετρο της αγοράς ακινήτων. Εκείνη της εξαιρετικής σταθερότητας σε βραχυπρόθεσμες περιόδους έντονων ανακατατάξεων. Με μια γρήγορη ματιά αντιλαμβανόμαστε το μέχρι σήμερα αποτύπωμα του ιού στην εθνική οικονομία: Από τα μέσα Ιανουαρίου 2020 μέχρι τα μέσα Απριλίου 2020 τα ελληνικά κρατικά 10ετή ομόλογα έχουν υπερδιπλασιάσει τη ζητούμενη απόδοσή τους στη δευτερογενή αγορά (από το ιστορικό 0,98% στις 12/2/2020 στο 2,46% στις 21/4/2020), το Χρηματιστήριο έχει βυθιστεί (από 934 μονάδες στις 20/1/2020 στις 591 μονάδες στις 21/4/2020) και η τελευταία πρόβλεψη για τη μεταβολή του ΑΕΠ το 2020 κινείται από το +2,8% (Προϋπολογισμός) στο -5,3% (προβλέψεις Morgan Stanley) και -10% (προβλέψεις ΔΝΤ).
Στον αντίποδα, η πτώση στις αξίες ακινήτων, αν και δεν έχει ποσοτικοποιηθεί ακόμη, σε καμία περίπτωση δεν εναρμονίζεται σήμερα με τις παραπάνω εκτιμήσεις. Με γνώμονα προηγούμενες καταστάσεις μεγάλων αναταραχών (SARS, οικονομική κρίση 2008), η ευρωπαϊκή αγορά προεξοφλεί μεγάλη μείωση του όγκου των συναλλαγών και πτώση αξιών / αύξηση αποδόσεων το δεύτερο και τρίτο τρίμηνο του έτους και σημαντική ανάκαμψη το 2021 (πορεία περισσότερο σε σχήμα V παρά U).
Η πτώση στις αξίες των επενδυτικών ακινήτων θα εξαρτηθεί:
– Βραχυπρόθεσμα, από το βάθος και την αποτελεσματικότητα των κυβερνητικών παρεμβάσεων σε συνδυασμό με την αντοχή των ενοικιαστών και το αυξημένο ρίσκο που θα αναζητήσουν οι επενδυτές για νέες πράξεις.
– Μακροπρόθεσμα, από την πιθανή αύξηση της εργασίας από το σπίτι, την αλλαγή στις καταναλωτικές συνθήκες (ηλεκτρονικό εμπόριο, delivery) και τη μεταβολή στις κοινωνικές συνθήκες καθημερινότητας (αποφυγή κλειστών χώρων, στροφή σε μικρότερα τοπικά καταστήματα).
Το αποτύπωμα του ιού είναι πολύ πιθανό να οδηγήσει τελικά σε δομικές αλλαγές στα χαρτοφυλάκια των επενδυτών όπως οι Ανώνυμες Εταιρείες Επένδυσης Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ), με μια στροφή από καταστήματα και γραφεία τόσο προς αποθηκευτικά ακίνητα, logistics και data centers όσο και προς κατοικίες ή ακίνητα με μισθωτή το Δημόσιο. Προς το παρόν τα ξενοδοχεία μένουν εκτός συζήτησης, λόγω αδυναμίας κάθε πρόβλεψης”, καταλήγει ο κ. Ξυλάς.
Ορισμένοι τομείς ευνοούνται
O επικεφαλής της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων GLP Values, Γιώργος Λίτσας, εξηγεί ότι σε μια συνεχώς μεταβαλλόμενη αγορά αυτό που τώρα κατανοούμε πλήρως είναι ότι επηρεάζονται περισσότερο οι κατηγορίες ακινήτων που εξαρτώνται από την καθημερινή ανθρώπινη αλληλεπίδραση. Στον αντίποδα, τα κέντρα δεδομένων (data centers) είναι ένας από τους τομείς με θετική απόδοση κυρίως λόγω της ανάγκης εργασίας από το σπίτι. “Προφανώς ορισμένες τάσεις που είχαν αρχίσει ήδη να εκδηλώνονται, όπως η εκτεταμένη χρήση της τεχνολογίας και των ευέλικτων κέντρων γραφείων, θα επιταχυνθούν λόγω της κρίσης”, σημειώνει.
“Μέσα σε έναν μήνα παρατηρούμε ότι η ζήτηση για χώρους γραφείων μειώθηκε σημαντικά, αλλά, λόγω της φύσης των περισσότερων τέτοιου είδους μισθώσεων −καθώς αυτής της κατηγορίας οι συμβάσεις έχουν διάρκεια μεγαλύτερη από τρία χρόνια−, ενδέχεται να μην έχουμε ακόμη βρεθεί αντιμέτωποι με απότομη μείωση της ζήτησης γραφείων”, σημειώνει ο κ. Λίτσας.
