ΑΡΙΘΜΟΣ 671/2019
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
– Σιωπηρή αναμίσθωση. Κοινωνία. Αποκλειστική χρήση κοινού από κοινωνό.
– Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 611 Α.Κ. που επιγράφεται “Σιωπηρή αναμίσθωση”: Η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο, αν μετά την παρέλευση του χρόνου που συμφωνήθηκε, ο μισθωτής εξακολουθήσει να χρησιμοποιεί το μίσθιο και o εκμισθωτής το γνωρίζει και δεν εναντιούται. Ο όρος ανανέωση εν προκειμένω σημαίνει ανακατάρτιση της μισθώσεως, δηλ. νέα σύναψη της μισθώσεως με τους προηγούμενους όρους της. Προϋποθέσεις εφαρμογής της διάταξης αυτής και επέλευσης της έννομης συνέπειάς της, είναι: α) μίσθωση ορισμένου χρόνου, β) παρέλευση συμβατικής διάρκειας, γ) εξακολούθηση χρησιμοποίησης του μισθίου από τον μισθωτή, δ) γνώση της χρησιμοποίησης και έλλειψη εναντίωσης εκ μέρους του εκμισθωτή. Ως εναντίωση, κατά την έννοια της διάταξης αυτής, νοείται η δήλωση του εκμισθωτή ότι δεν στέργει στη συνέχιση της μίσθωσης (ΑΠ 62/2014). Η δήλωση αυτή μπορεί να είναι ρητή ή σιωπηρή, αρκεί να προκύπτει από αυτήν η βούληση του εκμισθωτή ότι δεν δέχεται την εξακολούθηση της μίσθωσης είτε γενικώς, είτε με τους ίδιους όρους. Τέτοια σιωπηρή εναντίωση αποτελεί η δήλωση του εκμισθωτή ότι απαιτεί μίσθωμα μεγαλύτερο από το ήδη καταβαλλόμενο. Αν μετά την πάροδο του συμβατικού χρόνου, εξακολουθήσει ο μισθωτής τη χρήση του μισθίου αλλά εναντιώνεται στη σιωπηρή αναμίσθωση, δεν επέρχεται ανανέωση της σύμβασης μισθώσεως, δεδομένου ότι η ρύθμιση της διάταξης του άρθρου 611 Α.Κ., η οποία είναι ενδοτικού δικαίου, και δεν αποβλέπει στην επιβολή της ρύθμισης στα μέρη, έχει ως έρεισμα την τεκμαιρομένη συναίνεση αμφοτέρων των συμβαλλομένων μερών και συνεπώς η εναντίωση του μισθωτή ματαιώνει το αποτέλεσμα αυτό (ΑΠ 62/2014). Πρέπει, επομένως, να γίνει δεκτό ότι η εναντίωση του μισθωτή παραμερίζει τον ερμηνευτικό κανόνα (ή το πλάσμα ή την ex lege συνέπεια) της ΑΚ 611 και εμποδίζει την επέλευση της συγκεκριμένης συνέπειας.
– Από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 786, 787, 792 παρ. 2 και 794 του Α.Κ., οι οποίες εφαρμόζονται και επί συγκυριότητας σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1113 του Α.Κ., προκύπτει, εκτός άλλων και ότι σε περίπτωση αποκλειστικής χρήσης του κοινού αντικειμένου από έναν από τους κοινωνούς, δικαιούνται οι υπόλοιποι, και αν ακόμη δεν πρόβαλαν αξίωση σύγχρησης, να απαιτήσουν απ’ αυτόν που κάνει αποκλειστική χρήση ανάλογη μερίδα από το όφελος που αυτός αποκόμισε και το οποίο συνίσταται στην αξία της χρήσης του κοινού, προκειμένου δε περί αστικού ακινήτου, που από την κατασκευή του είναι προορισμένο να χρησιμοποιείται για κατοικία ή γραφείο ή κατάστημα, το όφελος αυτό συνίσταται στην κατά το χρόνο της αποκλειστικής χρήσης μισθωτική αξία της μερίδας των εκτός χρήσεως κοινωνών, η οποία δεν αποτελεί μίσθωμα, αφού δεν υπάρχει μισθωτική σχέση, αλλά αποδοτέα κατά τις ανωτέρω διατάξεις ωφέλεια (ΑΠ 1465/2006). Στις περιπτώσεις βέβαια συνδρομής στο πρόσωπο του εκτός χρήσης του κοινού κοινωνού αξίωσης από αδικοπραξία, η αξίωση αυτή δεν προσδιορίζεται, κατ’ έκταση, με βάση το όφελος, που είχε ο πραγματοποιήσας αποκλειστική χρήση του κοινού και αδικοπραγήσας εναγόμενος κοινωνός, αλλά με βάση τη θετική και αποθετική ζημία που προξενήθηκε στον ενάγοντα κοινωνό από την υπαίτια και παράνομη συμπεριφορά του πρώτου (βλέπε τα άρθρα 297, 298 και 914 του Α.Κ., καθώς και ΑΠ 440/2000), ως τέτοιας ζημίας νοούμενης, μεταξύ των άλλων, της δαπάνης για τη χρήση άλλου πράγματος, που αναγκάσθηκε να χρησιμοποιήσει ο αποβληθείς κοινωνός, ώστε να υποκαταστήσει το κοινό, καθώς και της ζημίας, που επήλθε σ’ αυτόν από την αποτροπή της αύξησης της περιουσίας του, η οποία (αύξηση), εάν δεν μεσολαβούσε η αδικοπραξία, θα επερχόταν με πιθανότητα, κατά τη συνηθισμένη πορεία των πραγμάτων ή τις ειδικές περιστάσεις και ιδίως τα προπαρασκευαστικά μέτρα που είχαν ληφθεί (διαφυγόν κέρδος). Εξάλλου, το δικαίωμα εκάστου κοινωνού για χρήση του κοινού πράγματος δεν εξαρτάται από τη μερίδα του σε αυτό, δεδομένου ότι η διάκριση του πράγματος σε ιδανικά μέρη είναι απλώς θεωρητική και δεν παρουσιάζει πρακτική εκδήλωση. Τούτο σημαίνει ότι οι υλικές πράξεις διά των οποίων ασκείται το δικαίωμα χρήσης του πράγματος είναι ανεπίδεκτες ποσοτικής κατάτμησης, ώστε κατ’ αποτέλεσμα κάθε κοινωνός εκμεταλλεύεται ολόκληρο το κοινό πράγμα, αδυνατώντας να ασκήσει επ’ αυτού τόση μόνον εξουσία, όση αντιστοιχεί στη μερίδα του. Βέβαια, το δικαίωμα συνολικής χρήσης του κοινού πράγματος από τον κοινωνό πρέπει να μην παρεμποδίζει τη σύγχρηση από μέρους των λοιπών κοινωνών, εφόσον αυτή πράγματι ασκείται ή αξιώνεται απ’ αυτούς (ΑΠ 2348/2009). Ενόψει αυτών, προφανές είναι πλέον ότι άλλο περιεχόμενο έχει και διαφορετική είναι η αξίωση του εκτός χρήσης κοινωνού για απόδοση της αξίας χρήσης της ιδανικής του μερίδας από τον κοινωνό, που έκανε αποκλειστική χρήση του κοινού πράγματος και άλλο περιεχόμενο έχει και διαφορετική είναι η αξίωση του πρώτου για αποκατάσταση της ζημίας, που αυτός υπέστη από την παράνομη και υπαίτια συμπεριφορά του χρησιμοποιούντος αποκλειστικά το επίκοινο, κατ’ αυθαίρετο από τη σύγχρηση τούτου αποκλεισμό του ζημιωθέντος και εκτός χρήσης κοινωνού, ανεξάρτητα από το γεγονός ότι και στην περίπτωση της τελευταίας αυτής από αδικοπραξία αξίωσης η ζημία του αποκλεισθέντος από τη σύγχρηση κοινωνού και δη το διαφυγόν του κέρδος ταυτίζεται ουσιαστικά, εφ’ όσον πρόκειται για αστικό ακίνητο, με το αντιστοιχούν στη μερίδα του τμήμα του μισθώματος του επίκοινου, το οποίο θα μπορούσε να επιτευχθεί στην ελεύθερη αγορά και υπό συνθήκες ανοικτών και ελεύθερων διαπραγματεύσεων μεταξύ των υποψήφιων μισθωτών του και των εχόντων την πλειοψηφία των μερίδων του κοινού πράγματος κοινωνών, στους οποίους και παρέχεται από το νόμο η αποφασιστική αρμοδιότητα και το αντίστοιχο δικαίωμα να προβούν στον καθορισμό του αρμόζοντος στο επίκοινο τρόπου τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσής του, υπό τους περιορισμούς βέβαια που τίθενται από τις διατάξεις των άρθρων 789, 790, 792 και 793 του Α.Κ. σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 174, 180 και 281 του ίδιου κώδικα, χωρίς, ωστόσο, να απαιτείται η από τους τελευταίους τήρηση κάποιων διατυπώσεων και δη της λήψης της σχετικής απόφασης σε συντεταγμένη σύσκεψη του συνόλου των κοινωνών, αλλά αρκούσης ακόμα και μόνης της από τους πλειοψηφούντες κοινωνούς διενέργειας της αντίστοιχης διαχειριστικής πράξης.
