Του Δημήτρη Δελεβέγκου
Διόρθωση στα ενοίκια και στις τιμές πώλησης των εμπορικών ακινήτων, των γραφείων και καταστημάτων αναμένει η αγορά λόγω των επιπτώσεων στην οικονομία της πανδημικής κρίσης. Η νέα κανονικότητα εκτιμάται ότι θα επηρεάσει, σε πρώτη φάση, τα δεύτερης κατηγορίας επαγγελματικά ακίνητα, όσα δηλαδή δεν ευνοούνται από την τοποθεσία τους, ενώ δεν θα αφήσει ανέγγιχτες ούτε τις ιδιοκτησίες που βρίσκονται στις καλές “πιάτσες”. Ταυτόχρονα, τα βλέμματα της αγοράς είναι στραμμένα στο εάν η κρίση θα καταστήσει αναγκαίο τον επαναπροσδιορισμό των αξιών και, κατ’ επέκταση, τις εκτιμήσεις που ήδη έχουν πραγματοποιηθεί.
Η έρευνα
Σύμφωνα με έρευνα του Βασιλικού Ινστιτούτου Ορκωτών Εκτιμητών της Μεγάλης Βρετανίας (RICS), ο δείκτης εμπιστοσύνης παγκοσμίως στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων τόσο από επενδυτές όσο και από ιδιοκτήτες, μετά την εξάπλωση της COVID-19, έχει υποχωρήσει. Ειδικότερα, ο δείκτης εμπιστοσύνης ιδιοκτητών (Occupier Sentiment Index) έχει επιδεινωθεί τους τελευταίους τρεις μήνες στις 33 από τις 34 χώρες που περιλαμβάνει η έρευνα. Συγκεκριμένα, κατά το πρώτο τρίμηνο υποχώρησε, κατά μέσο όρο, κατά 28 μονάδες από το τελευταίο τρίμηνο του 2019, στο -27%. Αξίζει να σημειωθεί ότι η Ελλάδα αποτελεί τη μοναδική χώρα από τις συνολικά 34 της έρευνας όπου ο σχετικός δείκτης εμπιστοσύνης, παρότι έχει υποχωρήσει, παραμένει σε θετικό έδαφος. Αντίστοιχη μείωση, που διαμορφώνεται στο 18%, καταγράφει και ο δείκτης εμπιστοσύνης που αφορά τους επενδυτές.
Κατά την έρευνα, επενδυτές και ιδιοκτήτες εκτιμούν ότι τα χειρότερα όσον αφορά τις επιπτώσεις του κορονοϊού στα ακίνητα δεν έχουν ακόμη έρθει και γι’ αυτό οι προσδοκίες σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα για τους επόμενους δώδεκα μήνες σε επίπεδο τόσο επενδύσεων όσο και μισθωτικών αξιών έχουν υποχωρήσει κατά 50 μονάδες σε σχέση με το τελευταίο τρίμηνο του 2019.
Όσον αφορά, όμως, τις επενδυτικές προοπτικές, η Ελλάδα μαζί με την Πορτογαλία και την Ουγγαρία καταγράφουν τον υψηλότερο ρυθμό υποχώρησης, που αντιστοιχεί για τη χώρα μας σε 89 μονάδες. Αντίθετα, το Χoνγκ Κονγκ, παρά την πολιτική αποσταθεροποίηση, κατέγραψε πτώση μόνο 13 μονάδων −όσον αφορά πάντα τις επενδυτικές προοπτικές− το πρώτο τρίμηνο της χρονιάς, έναντι του αντίστοιχου του 2019.
Κατά τους αναλυτές, η πανδημική κρίση μεταλλάχθηκε σε οικονομική, αλλάζοντας τις συνήθειες των καταναλωτών, που στράφηκαν στο e-commerce, ενώ η υιοθέτηση της τηλεργασίας αναμένεται να έχει επιπτώσεις στην αγορά γραφείων εντός κι εκτός Ελλάδας.
Οι πιέσεις
Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, η επόμενη ημέρα, των αιτημάτων για μείωση των ζητούμενων τιμών, έχει ήδη ξεκινήσει, καθώς σε εξέλιξη βρίσκεται ένα μπρα-ντε-φερ μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών, με τους τελευταίους να δηλώνουν ότι αδυνατούν να αποπληρώσουν έγκαιρα τα οφειλόμενα ενοίκια, λόγω της αποσταθεροποίησης της οικονομίας. Το μπρα-ντε-φερ επεκτείνεται σταδιακά και σε αγοραπωλησίες επαγγελματικών ακινήτων: συναλλαγή της οποίας οι όροι είχαν προσδιοριστεί πριν εκδηλωθεί ο κορονοϊός και βρισκόταν στο στάδιο της προετοιμασίας των συμβολαίων “πάγωσε”, καθώς ο αγοραστής ζήτησε “κούρεμα” της τάξεως του 15% στην αρχικά συμφωνηθείσα τιμή. Εάν, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, το deal πραγματοποιηθεί, θα δημιουργηθεί ένα προηγούμενο που εκτιμάται ότι θα τροφοδοτήσει αγοραπωλησίες με αντίστοιχο ή και μεγαλύτερο “haircut”.
Πάντως, όπως αναφέρουν οι πληροφορίες, οι ιδιοκτήτες διαχειρίζονται τα αιτήματα για μείωση ενοικίου βάσει όσων προβλέπει η νομοθεσία, ενώ επιδιώκεται η αναζήτηση συμβιβαστικών λύσεων. Κι αυτό δεδομένου ότι πιθανή προσφυγή στη Δικαιοσύνη με αίτημα την εύλογη μείωση των ενοικίων −όπως ήταν η πρακτική το 2011, όταν η οικονομία βρισκόταν στον αστερισμό των Mνημονίων− αποτελεί χρονοβόρο διαδικασία.
Οι πολυεθνικές αλυσίδες λιανικής, που καταλαμβάνουν το μεγαλύτερο τμήμα των διαθέσιμων προς μίσθωση επιφανειών και έχουν δεσπόζουσα θέση στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων, ασκούν τις μεγαλύτερες πιέσεις. Το μέτρο της μείωσης του οφειλόμενου ενοικίου στο 60% λειτούργησε ως “ανάσα” για τους μισθωτές-χρήστες, αλλά, εάν ο κύκλος εργασιών ενός καταστήματος δεν επιστρέψει τουλάχιστον στα επίπεδα πρo COVID-19, οι πιέσεις για σημαντική μείωση των ενοικίων θα συνεχιστούν. Αυτό, με δεδομένο ότι σημαντικός αριθμός καταστημάτων στον κλάδο της εστίασης δεν θα επαναλειτουργήσει, ενόσω παραμένει άγνωστο και τι μέλλει γενέσθαι από τα μέσα φθινοπώρου – αρχές χειμώνα, όταν οι κλιματολογικές συνθήκες δεν θα επιτρέπουν τις υπαίθριες συναθροίσεις.
Το ύψος των ενοικίων είναι ανάλογο με τον τζίρο στο λιανεμπόριο, με τη μείωση των εισπράξεων να συμπαρασύρει προς κάτω τα ενοίκια. Όσον αφορά τον “αέρα”, παράγοντες της αγοράς ακινήτων αναφέρουν πως θα εξακολουθήσει να υφίσταται για τα καλής ποιότητας επαγγελματικά ακίνητα. Και αυτό, όμως, μένει να φανεί, καθώς ακόμη δεν έχουν πραγματοποιηθεί συναλλαγές και γι’ αυτό δεν υφίστανται ακόμη τιμές (στις οποίες έχουν πραγματοποιηθεί συναλλαγές). Το 2019 οι τιμές ενοικίασης καταστημάτων στην οδό Ερμού ενισχύθηκαν περίπου 10% σε σχέση με το 2018, φτάνοντας τα 285 ευρώ/τ.μ., αύξηση που επέτρεψε την αναπλήρωση του μεγαλύτερου μέρους των απωλειών κατά το peak της οικονομικής κρίσης, από το 2011 έως και το 2015. Κατά την κρίση, η μέση τιμή ενοικίου είχε υποχωρήσει σε περίπου 160 ευρώ ανά τ.μ. Σε αυτήν, πάντως, τη φάση, τα βλέμματα βρίσκονται στα εμπορικά κέντρα και στον ρυθμό επανάκαμψης των εσόδων και της επισκεψιμότητας, που θα κρίνει εάν θα υπάρξει διόρθωση στις τιμές ενοικίασης, οι οποίες συνδέονται με τις εισπράξεις.
