Πολύ ενδιαφέρουσες παρατηρήσεις και προβλέψεις κάνει ο υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Θόδωρος Μητράκος σε συνέντευξη στο newsletter του GREECE INVESTOR GUIDE.
Ας δούμε τι υποστηρίζει ο Υποδιοικητής της ΤτΕ
«Είναι γεγονός ότι ο κλάδος των ακινήτων αποτέλεσε πόλο έλξης για τις ξένες άμεσες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια. Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία για το 2019, οι ξένες άμεσες επενδύσεις προς τον κλάδο των ακινήτων έφτασαν τα 1,45 δις ευρώ ή το 35% του συνόλου των ξένων άμεσων επενδύσεων (4,1 δις, συνολικά), αυξημένες κατά 28% σε σχέση με το 2018. Η σημαντική αύξηση των επενδύσεων στην ελληνική αγορά ακινήτων τα δύο τελευταία έτη, μπορεί να αποδοθεί στην επιτυχία του προγράμματος «Χρυσή Βίζα» για μη Ευρωπαίους πολίτες, καθώς και στην ανάπτυξη του θεσμού των βραχυχρόνιων μισθώσεων κυρίως στην Αττική και σε άλλους τουριστικούς προορισμούς.
Η πανδημία του κορωνοϊού COVID-19 με τα αναγκαία μέτρα της πολιτείας για τον περιορισμό της διάδοσής του, έχει αναπόφευκτα επηρεάσει δραματικά την ελληνική αγορά ακινήτων και τις ξένες άμεσες επενδύσεις στον κλάδο αυτό. Η ζήτηση από το εξωτερικό η οποία καθοδηγούσε την ανάκαμψη της αγοράς τα τελευταία τρίμηνα πριν από την κρίση είναι πλέον ανύπαρκτη, με σημαντικές συμφωνίες να έχουν «παγώσει» ή και αναιρεθεί. Το επενδυτικό ενδιαφέρον για συναλλαγές επί ακινήτων έχει καθηλωθεί τόσο από την πλευρά της προσφοράς όσο και κυρίως από την πλευρά της ζήτησης, καθώς οι αβεβαιότητες για την διάρκεια της τρέχουσας κρίσης και τις επιπτώσεις της στην πραγματική οικονομία είναι πολύ υψηλές.
Οι επενδυτές αναμένεται να τηρήσουν στάση αναμονής στα επόμενα τρίμηνα αναστέλλοντας ή τροποποιώντας τα επενδυτικά τους σχέδια, αναμένοντας την ομαλοποίηση της κατάστασης και κυρίως των υγειονομικών δεδομένων, αλλά και μία ενδεχόμενη πίεση των τιμών και του κόστους κατασκευής στον κλάδο της ακίνητης περιουσίας. Οι ξένοι επενδυτές θα ελέγξουν πρώτα την κατάσταση στην κυρία αγορά τους και θα σταθεροποιήσουν το υφιστάμενο χαρτοφυλάκιο τους για να αποφασίσουν στη συνέχεια οποιεσδήποτε νέες επενδύσεις. Ενδεχόμενες μεγάλες απώλειες στις κύριες αγορές τους θα επηρεάσουν χρονικά οποιεσδήποτε επενδύσεις στην Ελλάδα ή και θα οδηγήσουν σε αναστολή τους. Παρόλα αυτά η Ελλάδα θα παραμείνει στον επενδυτικό χάρτη των ξένων επενδυτών επειδή καταγράφει πραγματικές επενδυτικές ευκαιρίες ενώ οι αποτιμήσεις των ακινήτων φαίνεται να είναι σε σχετικά πιο χαμηλά επίπεδα σε σύγκριση με άλλους ανταγωνιστικούς προορισμούς. Ωστόσο, η Ελλάδα θα παραμείνει στο χάρτη των ξένων επενδυτών, καθώς παρουσιάζει πραγματικές επενδυτικές ευκαιρίες και οι αποτιμήσεις των ακινήτων είναι σχετικά χαμηλότερες από εκείνες σε ανταγωνιστικούς προορισμούς. Μεσοπρόθεσμα, η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει ελκυστική. Οι τιμές των ακινήτων παραμένουν σημαντικά χαμηλότερες από αυτές που είχαν καταγραφεί πριν από την προηγούμενη κρίση χρέους (κατά 35% για τις κατοικίες), επιτρέποντας αξιόλογες αποδόσεις σε μια εποχή εξαιρετικά χαλαρής νομισματικής πολιτικής. Επισημαίνεται πάντως ότι οι όποιες πολιτικές παρεμβάσεις και τα μέτρα στήριξης της αγοράς θα επηρεάσουν αισθητά τις αποφάσεις των επενδυτών αλλά και την ταχύτητα και τον χρόνο υλοποίησης των επενδύσεων στην αγορά ακινήτων.
Με την αναμενόμενη επίπτωση της πανδημίας στο τουριστικό προϊόν, οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές ακινήτων σε πολλές ευρωπαϊκές πόλεις έχουν ήδη αρχίσει να επανεξετάζουν την επενδυτική τους στρατηγική, δίνοντας έμφαση πλέον σε πιο μακροπρόθεσμες συμφωνίες έναντι της βραχυπρόθεσμης ενοικίασης. Αυτό είναι κάτι που περιμένετε να δείτε και στην Ελλάδα; Και αν ναι, εκτιμάτε ότι μία τέτοια εξέλιξη θα επηρεάσει τις τιμές ενοικίων στην αγορά των μακροπρόθεσμων μισθώσεων;
Η αναμενόμενη μεγάλη μείωση των αφίξεων τουριστών το φετινό καλοκαίρι εξαιτίας της τρέχουσας υγειονομικής κρίσης είναι βέβαιο ότι θα επηρεάσει την ελληνική αγορά ακινήτων. Έχουμε ήδη ορισμένες σαφείς ενδείξεις για διαρθρωτικές αναδιατάξεις στην ελληνική αγορά. Τα πρώτα στοιχεία από τις ηλεκτρονικές αγγελίες για ενοικιάσεις ακινήτων δείχνουν ότι λόγω της δραματικής μείωσης της ζήτησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων εξαιτίας των μέτρων περιορισμού της τουριστικής κίνησης, έχει ήδη αυξηθεί η προσφορά διαμερισμάτων προς μακροχρόνια μίσθωση. Καταγράφεται σταδιακά μια τάση αποχώρησης αρκετών ακινήτων από τις ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb, HomeAway, etc.), προς την αγορά της παραδοσιακής ενοικίασης διαμερισμάτων. Αυτό οφείλεται στις συνέπειες της πανδημίας στον τουριστικό κλάδο και στη συνειδητοποίηση μεγάλης μερίδας ιδιοκτητών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης ότι τα έσοδά τους θα είναι αισθητά μειωμένα τα επόμενα τρίμηνα, καθιστώντας τις επενδύσεις τους λιγότερο αποδοτικές ή μη βιώσιμες. Επισημαίνεται ότι ο θεσμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι σχετικά πρόσφατος στην Ελλάδα και αναπτύχθηκε έντονα τα τελευταία τρίμηνα ενώ αρκετοί ιδιοκτήτες ακινήτων προχώρησαν σε λήψη δανείων, κυρίως επισκευαστικών, για την ανακαίνιση των ακινήτων τους προς βραχυχρόνια μίσθωση. Η σημαντική μείωση των εσόδων τους δυσκολεύει την οικονομική θέση των επενδυτών αυτών και ασκεί πίεση στην εξυπηρέτηση των οφειλών τους. Η λύση της μακροχρόνιας ενοικίασης φαίνεται αυτή τη στιγμή ως μία αξιόπιστη εναλλακτική λύση.
Η επανένταξη διαμερισμάτων από την αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων στην αγορά μακροχρόνιων ενοικιάσεων, παρά την πίεση που θα ασκήσει στις τιμές ενοικίων, δεν αναμένεται η εξέλιξη αυτή από μόνη της να οδηγήσει απαραίτητα σε αξιόλογες προσαρμογές των τιμών στην αγορά μακροχρόνιων ενοικιάσεων. Τα περισσότερα από τα ακίνητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων αποτελούν ένα αρκετά διαφοροποιημένο προϊόν καθώς εκμισθώνονται επιπλωμένα και πλήρως εξοπλισμένα, ενώ συνήθως είναι και πρόσφατα ανακαινισμένα. Έτσι οι τιμές ενοικίασης για τα ανίκητα αυτά είναι κατά κανόνα υψηλότερες σε σχέση με το μεγάλο απόθεμα ακινήτων στην ίδια περιοχή. Επιπλέον το μεγαλύτερο μέρος του αποθέματος των ακινήτων προς βραχυπρόθεσμες μίσθωσης βρισκόταν σε συγκεκριμένες περιοχές γύρω από το κέντρο της Αθήνας και τα άλλα τουριστικά σημεία της χώρας. Ωστόσο, η αύξηση της προσφοράς ακινήτων προς μακροχρόνια μίσθωση αναμένεται να εντείνει τον ανταγωνισμό μεταξύ των ιδιοκτητών και να οδηγήσει σε αναθεώρηση των αρχικών προσδοκιών τους ως προς το ύψος του ενοικίου ασκώντας πτωτικές πιέσεις.
Τέλος, εκτιμάται ότι μετά την πρόσφατη υγειονομική κρίση η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα είναι διαφοροποιημένη, προς μία πιο επαγγελματική διαχείριση και τη σταδιακή επικράτηση των εταιρειών διαχείρισης τέτοιων ακινήτων έναντι των μικροϊδιοκτητών.
Ποια είναι η εκτίμησή σας για την εξέλιξη των τιμών; Πόσο γρήγορα μπορεί να ανακάμψει η ελληνική αγορά ακινήτων;
H πρόσφατη υγειονομική κρίση έχει επιφέρει σημαντικές ανακατατάξεις στην αγορά ακινήτων. Οι αυξητικοί ρυθμοί που κατέγραψαν οι τιμές των ακινήτων στις περισσότερες χώρες τα τελευταία χρόνια, έχουν πλέον παγώσει καθώς στην παρούσα συγκυρία τόσο η πλευρά της προσφοράς όσο και η πλευρά της ζήτησης τηρούν στάση αναμονής, ενώ στην πράξη όσο διαρκεί η επιδημία είναι σχεδόν αδύνατη η ολοκλήρωση κάθε είδους συναλλαγής. Οι αβεβαιότητες για την διάρκεια της τρέχουσας υγειονομικής κρίσης και τις επιπτώσεις της στην πραγματική οικονομία είναι πολύ υψηλές και είναι δύσκολο στην παρούσα συγκυρία να προσδιοριστεί το νέο σημείο ισορροπίας της αγοράς ακινήτων και των μισθώσεων. Τα πρώτα στοιχεία δείχνουν ότι τόσο οι τιμές των ακινήτων όσο και τα ενοίκια πιθανότατα θα δεχτούν πιέσεις, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα, το μέγεθος των οποίων θα εξαρτηθεί κυρίως από τη διάρκεια των τρεχουσών ειδικών συνθηκών και το χρόνο επαναφοράς της οικονομίας στην κανονικότητα.
Η υψηλή εξάρτηση της πορείας της ελληνικής οικονομίας από τον κλάδο του τουρισμού, ο οποίος αναμένεται να υποστεί βαρύ πλήγμα από την επιδημία, επιτείνει το πρόβλημα της αγοράς ακινήτων. Η διάρκεια των επιπτώσεων αυτών δεν μπορεί με ασφάλεια να προσδιοριστεί, καθώς δεν έχει ιατρικά αποκλειστεί το ενδεχόμενο εμφάνισης ενός δεύτερου ή τρίτου κύματος εξάπλωσης της πανδημίας διεθνώς και κυρίως στις ευρωπαϊκές χώρες, από όπου προέρχονται οι περισσότεροι τουρίστες για την Ελλάδα. Οι αρνητικές αυτές επιπτώσεις δικαιολογούν εκτιμήσεις για πίεση και πιθανή πτώση των τιμών των ακινήτων, μετά την ανοδική πορεία των τελευταίων τριμήνων πριν από την τρέχουσα υγειονομική κρίση (κατοικίες: 1,8% και 7,2% το 2018 και 2019, αντίστοιχα, εμπορικά καταστήματα: 4,3% και 7,3% το 2018 και το πρώτο εξάμηνο του 2019, αντίστοιχα).
Η αγορά ακινήτων αποτελεί μια ιδιαίτερη αγορά με σημαντικές αλληλεξαρτήσεις από τις μακροοικονομικές εξελίξεις και τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα. Η ταχύτητα επαναφοράς της ελληνικής οικονομίας σε συνθήκες ομαλότητας και σταδιακής ανάκαμψης, τα μέτρα στήριξης των επιχειρήσεων και των εργαζομένων αλλά και η εικόνα που θα παρουσιάσει ο τουρισμός τα επόμενα τρίμηνα θα κρίνουν ουσιαστικά και την πορεία ανάκαμψης και τις τιμές στην αγορά ακινήτων. Η αποκατάσταση της επενδυτικής ζήτησης από το εξωτερικό και η βελτίωση της εγχώριας ζήτησης με την ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος και της απασχόλησης των νοικοκυριών και την μείωση της ανεργίας, αποτελούν βασικές παραμέτρους για την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων. Δυστυχώς θα χρειαστεί ένα εύλογο διάστημα, μετά την λήξη της υγειονομικής κρίσης, προκειμένου να διαπιστώσουμε πιο ξεκάθαρα την πορεία των προηγούμενων παραμέτρων και τις συνακόλουθες τάσεις ανάκαμψης της ελληνικής κτηματαγοράς.
Επισημαίνεται, πάντως, ότι η επαναλειτουργία των υποθηκοφυλακείων και η επανέναρξη των δικαστικών διαδικασιών που σχετίζονται με υποθήκες και κατασχέσεις είναι από τις πρώτες αποφάσεις άρσης περιοριστικών μέτρων που έλαβε η ελληνική πολιτεία, μετά την υιοθέτησή τους για την προστασία από την πανδημία COVID19. Τα μέτρα αυτά εξυπηρετούν άμεσα την επαναλειτουργία της ελληνικής κτηματαγοράς και επανεκινούν, έστω και μετ’ εμποδίων, τις μεταβιβάσεις, τα συμβόλαια και τις άλλες συμβολαιογραφικές πράξεις που σχετίζονται άμεσα με την λειτουργία της αγοράς ακινήτων.
Τέλος, επισημαίνεται, ότι χώρες όπως η Ελλάδα με επιτυχημένα προγράμματα αντιμετώπισης της πρόσφατης υγειονομικής κρίσης και της χορήγησης αδειών παραμονής ή και ιθαγένειας σε επενδυτές από χώρες εκτός ΕΕ (Golden Visa), είναι πιο πιθανό να βρεθούν στο επίκεντρο του επενδυτικού ενδιαφέροντος μετά το πέρας της πρόσφατης υγειονομικής κρίσης. Η Ελλάδα μπορεί να προβάλει μετά την κρίση αυτή ως ένα πιο ασφαλές καταφύγιο τέτοιων προγραμμάτων. Πρόσφατη έρευνα για την Ελλάδα κατέληξε στην εκτίμηση πως η χώρα αποκτά ένα πιο ισχυρό brand name, το οποίο μπορεί να λειτουργήσει θετικά στην προσέλκυση τουριστών κάτι που αποτελεί ένα από τα πιο αισιόδοξα μηνύματα για τον ελληνικό τουριστικό κλάδο αλλά και για την αγορά ακινήτων. Τα ευρήματα αυτά συσχετίζονται με την ικανοποίηση των επισκεπτών και των επιχειρήσεων από τα μέτρα που ελήφθησαν για την αντιμετώπιση της πανδημίας στην Ελλάδα ενώ αντίθετα η εκτίμηση για την αντίδραση σε διεθνές επίπεδο είναι πιο μετριασμένη.
Ποιοι κλάδοι της αγοράς ακινήτων θα επηρεαστούν περισσότερο και ποιες ευκαιρίες βλέπετε για τους επενδυτές ακινήτων στην τρέχουσα συγκυρία;
Οι απρόβλεπτες συνθήκες της πανδημίας του COVID-19 έχουν σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις σε όλο σχεδόν το εύρος της ελληνικής οικονομίας και της αγοράς ακινήτων (τουριστικά ακίνητα, οικιστικά, ακίνητα λιανικού εμπορίου κ.ά.). Ωστόσο, οι κλάδοι της φιλοξενίας και του λιανικού εμπορίου είναι πιθανότατα οι περισσότερο πληγέντες τόσο στην Ελλάδα όσο και στις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες κυρίως του νότου.
Ειδικότερα, μεγάλη αναμένεται να είναι η ύφεση για τον κλάδο των τουριστικών ακινήτων καθώς το 2020 φαίνεται να είναι μία χαμένη τουριστική χρόνια. Ακόμα και αν επαληθευτούν τα πιο αισιόδοξα σενάρια για την αντιμετώπιση του υγειονομικού προβλήματος, η αγορά των ξενοδοχείων για πρακτικούς λόγους δεν θα μπορέσει να ανακάμψει στη διάρκεια του τρέχοντος έτους καθώς προϋποθέτει την πλήρη επαναλειτουργία των αερομεταφορών και άλλων σημαντικών υποδομών οι οποίες στην παρούσα συγκυρία υπολειτουργούν και είναι πολύ πιθανό να αντιμετωπίσουν και οικονομικές δυσχέρειες.
Αξιόλογη πίεση των αποτιμήσεων της αξίας των επαγγελματικών ακινήτων και των αντίστοιχων ενοικίων αναμένεται και στους άλλους επαγγελματικούς κλάδους που επλήγησαν κυρίως από τη νέα επιδημία. Μεταξύ αυτών, ο κλάδος της εστίασης, της ψυχαγωγίας αλλά και του λιανικού εμπορίου. Οι πωλήσεις των κλάδων αυτών ακόμα και μετά την άρση των περιοριστικών μέτρων προβλέπεται να είναι ιδιαίτερα μειωμένες εξαιτίας της αναμενόμενης μείωσης τόσο της εγχώριας ζήτησης όσο και της ζήτησης από την πλευρά των τουριστών, ενώ μία νέα έξαρση της πανδημίας την οποία δεν αποκλείουν οι ειδικοί μπορεί να οδηγήσει πάλι σε μερική ή πλήρη διακοπή της λειτουργίας των επιχειρήσεων αυτών. Επιπλέον, τα εμπορικά ακίνητα αντιμετωπίζουν την ραγδαία άνοδο των ηλεκτρονικών καταστημάτων.
Επισημαίνεται ότι στα πλαίσια των έκτακτων μέτρων που έλαβε η ελληνική κυβέρνηση για την στήριξη των επιχειρήσεων που επλήγησαν από την πανδημία, οι ενοικιαστές επαγγελματικών χώρων κατέβαλαν στους ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών το 60% του ενοικίου, για την περίοδο που ίσχυσαν τα μέτρα απαγόρευσης της λειτουργίας τους λόγω της πανδημίας. Οι επιχειρήσεις των κλάδων αυτών ζητούν ήδη πρόσθετες διευκολύνσεις για την καταβολή των ενοικίων τους και επαναδιαπραγμάτευση των επαγγελματικών τους μισθώσεων προς την κατεύθυνση της μείωσης των μισθωμάτων για τα επόμενα τρίμηνα. Η μείωση των ενοικίων για τα ακίνητα των κλάδων αυτών, σε ορισμένες περιπτώσεις κυρίως των αλυσίδων μεγάλων εμπορικών επιχειρήσεων, είναι και αποτέλεσμα της διασύνδεσης του μισθώματος με τον τζίρο των επιχειρήσεων. Η τάση αυτή διασύνδεσης του ενοικίου με το τζίρο της επιχείρησης αναμένεται να διευρυνθεί στους επόμενους μήνες στο χώρο των επαγγελματικών μισθώσεών. Ανάλογες πιέσεις, ενδεχομένως πιο μετριασμένες, αναμένονται και στις τιμές και τα ενοίκια της αγορά γραφείων όπου καταγράφεται τάση για μικρότερους χώρους, και μικρής διάρκειας συμβόλαια μίσθωσης με πιο ευέλικτους όρους.
Όσον αφορά τους αποθηκευτικούς χώρους της εφοδιαστικής αλυσίδας (logistics) ενώ βραχυχρόνια αντιμετωπίζει δυσκολίες με τους περιορισμούς στις μεταφορές προϊόντων κυρίως από το εξωτερικό, ωστόσο αναμένεται αυξημένη ζήτηση για νέους χώρους στην αλυσίδα διανομής προϊόντων. Η διεύρυνση του ηλεκτρονικού εμπορίου θα λειτουργήσει υπέρ του κλάδου αυτού παρέχοντας νέες επενδυτικές ευκαιρίες.
Πιο σύνθετη είναι η κατάσταση από πλευράς επιπτώσεων της πανδημίας όσον αφορά την αγορά κατοικίας. Η κατά προτεραιότητα παροχή δανεισμού προς τον παραγωγικό τομέα της οικονομίας είναι πιθανό να συμπιέσει τη στεγαστική πίστη και σε συνδυασμό με την αύξηση της ανεργίας και τη μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών να περιορίσει, βραχυχρόνια τουλάχιστον, την εγχώρια ζήτηση ασκώντας πίεση στις αξίες και τα ενοίκια στην αγορά κατοικίας. Ωστόσο, μετά την οριστική αντιμετώπιση του προβλήματος της πρόσφατης υγειονομικής κρίσης και την άρση των οποίων αβεβαιοτήτων ως προς την επανάληψη του φαινομένου της επιδημίας, η ελληνική αγορά κατοικίας εκτιμάται ότι θα προβάλει και πάλι ως μια αξιόλογη επενδυτική ευκαιρία. Θα είναι πιθανότατα σε θέση να παρέχει στους επενδυτές της, χαμηλές αποτιμήσεις και δυνατότητα κεφαλαιοποίησης μελλοντικών υπερεξουσιών, σημαντικές απόδοσης από την απόκτηση και εκμετάλλευση ακινήτων, αλλά και την δυνατότητα για μια εναλλακτική κατοικία διαμονής ξένων υπηκόων, με βάση τα πλεονεκτήματα του προγράμματος «Χρυσή Βίζα».
Επισημαίνεται, πάντως, ότι η οποία διόρθωση στις αξίες των ακινήτων εξαιτίας της τρέχουσας υγειονομικής κρίσης, θα κάνει την ελληνική κτηματαγορά πιο ελκυστική πιθανότατα σε όλο το εύρος των ακινήτων της (εμπορικά καταστήματα, logistics, γραφεία, κατοικίες κ.λπ.). Οι μακροχρόνιοι επενδυτές πρέπει να παραμείνουν στην ελληνική αγορά ακινήτων ή σταδιακά να επανατοποθετηθούν, εκμεταλλευόμενοι την πιθανή πίεση στις τιμές και τις όποιες επενδυτικές ευκαιρίες δημιουργηθούν. Η εμπειρία από την πρόσφατη πανδημία εκτιμάται ότι θα ωθήσει περισσότερους ιδιώτες επενδυτές ψηλών εισοδημάτων στο να επαναξιολογήσουν την επενδυτική τους στρατηγική και κυρίως στο να αναζητήσουν λύσεις που θα διασφαλίζουν τους ίδιους και τις οικογένειες τους έναντι μελλοντικών οικονομικών και υγειονομικών κρίσεων. Στο πλαίσιο αυτό χώρες με επιτυχημένα προγράμματα χορήγησης αδειών παραμονής ή και ιθαγένειας και με επιτυχημένο τρόπο αντιμετώπισης της πρόσφατης υγειονομικής κρίσης θα βρεθούν στο επίκεντρο του επενδυτικού ενδιαφέροντος, με την Ελλάδα να βρίσκεται σε πλεονεκτική θέση ώστε να επωφεληθεί από την τάση αυτή».
