Της Ελευθερίας Κούρταλη
Η ελληνική αγορά ακινήτων δεν αναμένεται να μείνει αλώβητη από την κρίση που προκαλεί η πανδημία, όπως επισημαίνει ο οίκος αξιολόγησης DBRS Morningstar, αναφέροντας πως οι προοπτικές του β’ εξαμήνου του έτους είναι εξαιρετικά αβέβαιες. Αν και η κυβέρνηση έχει λάβει σημαντικά μέτρα στήριξης της οικονομίας και των εισοδημάτων, ωστόσο η πιθανότητα ενός νέου κύματος της πανδημίας στη χώρα σε συνδυασμό με την υψηλή εξάρτηση από την εξωτερική ζήτηση που έχει το ελληνικό real estate, αυξάνουν την πιθανότητα ενός σοκ στον κλάδο.
Κλειδί η ζήτηση από το εξωτερικό
Όπως σημειώνει ο οίκος, η ελληνική στεγαστική αγορά διατήρησε τη θετική της δυναμική ανάπτυξης το πρώτο τρίμηνο του 2020 παρά το ξέσπασμα του COVID-19. Μετά από μια μακρά μείωση της τάξης του 54% από το 2009 έως το 2017, οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 9% το 2018-19, ενώ από τον Ιανουάριο έως τον Μάρτιο του 2020 αυξήθηκαν κατά 6,9%. Η αυξανόμενη ζήτηση ξένων επενδυτών και οι βελτιωμένες εγχώριες οικονομικές συνθήκες αποτέλεσαν τους κύριους μοχλούς της αναβίωσης στην αγορά κατοικίας.
Ωστόσο, το άνευ προηγουμένου οικονομικό σοκ που προκλήθηκε από την πανδημία θα έχει αρνητικές επιπτώσεις στην κατασκευαστική δραστηριότητα και στις συναλλαγές ακινήτων το δεύτερο τρίμηνο του 2020, ενώ ταυτόχρονα αυξάνει την αβεβαιότητα σχετικά με την εξέλιξη της αγοράς και τις τιμές σε ότι αφορά το δεύτερο εξάμηνο του έτους.
Δεδομένης της μεγάλης εξάρτησης από τη ζήτηση από το εξωτερικό, οι προοπτικές της ελληνικής αγοράς κατοικιών φέτος θα εξαρτηθούν σε μεγάλο βαθμό από την εξέλιξη της πανδημίας και τον ρυθμό ανάκαμψης των αγορών των μεγάλων ξένων αγοραστών, την όρεξή τους για ταξίδια και σε κάποιο βαθμό την εμπιστοσύνη τους στον χειρισμό της κρίσης στην Ελλάδα. Κατά την άποψη της DBRS Morningstar, οι μακροπρόθεσμες προοπτικές της ελληνικής αγοράς κατοικιών θα εξαρτηθούν από την ικανότητα της Ελλάδας να ανακάμψει από την πανδημία χωρίς να υποστεί μόνιμη ζημιά στην αγορά εργασίας της και την ικανότητά της να ενισχύσει την εμπιστοσύνη των επενδυτών βελτιώνοντας τις μακροπρόθεσμες προοπτικές της ελληνικής οικονομίας και συνεχίζοντας τις διαρθρωτικές μεταρρυθμίσεις.
Αβέβαιο το β’ εξάμηνο
Όπως εκτιμά η DBRS, τα μέτρα περιορισμού που επιβλήθηκαν λόγω του κορονοϊού, έχουν χτυπήσει την αγορά ακινήτων της χώρας στο β’ τρίμηνο του έτους και κάνουν τις προοπτικές του β’ εξαμήνου εξαιρετικά αβέβαιες.
Η οικοδομική δραστηριότητα, η οποία υπολογίζεται βάσει των αδειών οικοδομής που εκδόθηκαν, μειώθηκε κατά 23% τον Απρίλιο του 2020 σε σύγκριση με τον ίδιο μήνα πέρυσι. Επιπλέον, δεδομένα από διαδικτυακές πλατφόρμες δείχνουν ότι οι συναλλαγές κατοικιών, μετά την οριακή αύξηση τον Φεβρουάριο και τον Μάρτιο μειώθηκαν τον Απρίλιο και τον Μάιο, καθώς η Ελλάδα επέβαλε εθνικό lockdown.
Τα στοιχεία του Ιουνίου δείχνουν μια μικρή αύξηση στις συναλλαγές σε ακίνητα, αλλά δεδομένης της σημαντικής αβεβαιότητας σχετικά με τον αντίκτυπο της πανδημίας COVID-19, είναι δύσκολο να εκτιμηθεί η προοπτική της αγοράς κατοικίας φέτος.
Καθοριστική η αποφυγή ενός δεύτερου κύματος της πανδημίας
Σύμφωνα με τον οίκο, η πανδημία θα επηρεάσει συνολικά την αγορά ακινήτων της χώρας και όχι μόνο το “κομμάτι” της κατοικίας. Η υψηλή αβεβαιότητα σχετικά με την εξέλιξη του ιού και οι οικονομικές προοπτικές θα επηρεάσουν το συναίσθημα των καταναλωτών και θα επηρεάσουν την ικανότητα των ελληνικών νοικοκυριών να αγοράσουν ακίνητα.
Η πανδημία αναμένεται να εκτροχιάσει την ανάκαμψη της οικονομίας, καθώς οι προβλέψεις δείχνουν σοβαρή συρρίκνωση φέτος λόγω της μεγάλης εξάρτησης της οικονομίας από τον τουρισμό.
Για να περιορίσει τον οικονομικό αντίκτυπο από την πανδημία, η κυβέρνηση υιοθέτησε ένα μεγάλο πακέτο ρευστότητας για τη στήριξη του εισοδήματος των νοικοκυριών, τη διατήρηση των θέσεων εργασίας και την ενίσχυση της ανάκαμψης της οικονομίας. Οι ελληνικές τράπεζες παρείχαν επίσης μορατόρια δανείων για ιδιώτες και εταιρείες που επλήγησαν από την κρίση. Κατά την άποψη του DBRS Morningstar, η αποτελεσματικότητα αυτών των μέτρων και η πρόληψη ενός νέου κύματος κρουσμάτων που θα οδηγήσει σε σοβαρή υγειονομική κρίση κατά το δεύτερο εξάμηνο του έτους, θα καθορίσει τις προοπτικές για την εγχώρια αγορά κατοικίας.
Παράλληλα, η εξάρτηση από την εξωτερική ζήτηση καθιστά την αγορά κατοικιών ευάλωτη σε εξωτερικές διαταραχές της ζήτησης.
Έτσι, ένα πιο έντονο οικονομικό σοκ και μια ασθενέστερη από την αναμενόμενη ανάκαμψη από την πανδημία στις οικονομίες από τις οποίες προέρχονται οι ξένοι αγοραστές ελληνικών ακινήτων θα έχει αρνητικό αντίκτυπο στις προοπτικές της αγοράς ακινήτων. Εν μέσω αβεβαιότητας λόγω της κρίσης, οι ξένοι επενδυτές ενδέχεται να αναστείλουν ή να καθυστερήσουν τις επενδυτικές τους αποφάσεις έως ότου αποκατασταθεί πλήρως η ικανότητά τους να ταξιδέψουν και να υπάρξει περισσότερη σαφήνεια σχετικά με την πανδημία.
Αλλάζει η τάση στα ενοίκια
Δεδομένης της σημασίας του τουρισμού στην ελληνική οικονομία, η ζήτηση για βραχυπρόθεσμα ενοίκια στην Αθήνα και σε άλλες τουριστικές περιοχές είχε αυξηθεί ραγδαία τα τελευταία χρόνια προκαλώντας ανοδική τάση στις τιμές των κατοικιών.
Ωστόσο, λόγω του σημαντικού αντίκτυπου της κρίσης COVID-19 στον ταξιδιωτικό κλάδο, πρόσφατα στοιχεία δείχνουν μια μετατόπιση από βραχυπρόθεσμα σε μακροπρόθεσμα μισθώματα, καθώς οι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι πρόθυμοι να εξασφαλίσουν μια πιο μακροπρόθεσμη ροή εσόδων από τα ακίνητά τους. Είναι δύσκολο να εκτιμηθεί εάν αυτό θα μπορούσε να έχει πιο μόνιμο αντίκτυπο στην αγορά και να οδηγήσει σε προσαρμογές των τιμών, καθώς θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από τη διάρκεια της πανδημίας.
