Αριθμός 274/2020
ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ
– Σύμβαση της μίσθωσης ακινήτου. Σώρευση αίτησης για έκδοση διαταγής πληρωμής των μισθωμάτων με την αίτηση έκδοσης διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Υπερημερία οφιλέτη.
– Κατά το άρθρο 574 ΑΚ με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής, κύρια υποχρέωση έχει, για την ομαλή λειτουργία της μισθωτικής σχέσης, να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα κατά το χρόνο που έχει συμφωνηθεί. Η μίσθωση είναι ενοχική σχέση και δεν ασκεί επιρροή στην ισχύ και λειτουργία της σύμβασης αυτής η κυριότητα ή οποιοδήποτε άλλο εμπράγματο δικαίωμα επί του μισθίου, ανεξαρτήτως αν αυτό είναι κινητό ή ακίνητο. Η σχετικότητα της μισθωτικής σχέσης έχει ως αποτέλεσμα να ανήκουν τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις από αυτή μόνο στα συμβαλλόμενα μέρη, δηλαδή στον εκμισθωτή και στο μισθωτή, οι οποίοι και νομιμοποιούνται αντιστοίχως στις σχετικές (μισθωτικές) δίκες. Έτσι, την αγωγή για καταβολή του μισθώματος νομιμοποιείται να ασκήσει μόνο ο εκμισθωτής και όχι ο κύριος του μισθίου. Τα παραπάνω ισχύουν και στην επαγγελματική μίσθωση με μόνες τις αναφερόμενες στο άρθρο 14 του ΠΔ/τος 34/1995 παρεκκλίσεις (ΑΠ 402/2015). Από την πιο πάνω διάταξη, σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 340, 341 και 342 του ΑΚ, με σαφήνεια προκύπτει, ότι κύρια υποχρέωση του μισθωτή για την ομαλή λειτουργία της μισθωτικής σχέσης είναι η καταβολή του μισθώματος κατά το χρόνο που έχει συμφωνηθεί, διαφορετικά ο μισθωτής γίνεται υπερήμερος με μόνη την παρέλευση της ορισμένης ημέρας και χωρίς όχληση, η δε υπαιτιότητά του, που αποτελεί στοιχείο της υπερημερίας, τεκμαίρεται με μόνη την παρέλευση του χρόνου καταβολής (ΑΠ 86/2005).
– Κατά το άρθρο 645 ΚΠολΔ, ο εκμισθωτής παραδεκτά σωρεύει στο ίδιο δικόγραφο την αίτηση για έκδοση διαταγής πληρωμής των μισθωμάτων με την αίτηση έκδοσης διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, οπότε μπορεί να εκδοθεί ενιαία διαταγή και για τους δύο εκτελεστούς τίτλους. Προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής πληρωμής των μισθωμάτων είναι: α) η σύναψη έγκυρης μίσθωσης, β) αποδεικνυόμενη με έγγραφο – δημόσιο ή ιδιωτικό – γ) η σύμβαση να είναι ενεργός κατά το χρόνο που αναφέρεται στα οφειλόμενα μισθώματα, δηλαδή η σύμβαση να μην έχει λυθεί είτε με την πάροδο του χρόνου που συμφωνήθηκε είτε με καταγγελία για προβλεπόμενο στο νόμο λόγο και 8) το συμφωνημένο μίσθωμα. Αν ο μισθωτής έχει αντίρρηση και επικαλεσθεί λύση της σύμβασης, πρέπει να ασκήσει ανακοπή. Η δυνατότητα αμφισβητήσεως της συνδρομής των προϋποθέσεων δεν εμποδίζει την έκδοση διαταγής πληρωμής, με την οποία άλλωστε δεν επιτυγχάνεται η ουσιαστική διάγνωση της αξίωσης, αλλά ο εξοπλισμός της με εκτελεστό τίτλο, αλλά δίδει στον υπόχρεο το δικαίωμα άσκησης ανακοπής για το δικαστικό έλεγχο της νομιμότητας της διαταγής πληρωμής, κατά την επί της οποίας δίκη θα κριθεί η βασιμότητά των (ΑΠ 1408/1987). Με την ανακοπή, ο μισθωτής μπορεί να προβάλλει είτε αιτιάσεις που αφορούν την έλλειψη της συνδρομής των απαιτούμενων από το νόμο προϋποθέσεων έκδοσης της διαταγής πληρωμής, είτε αιτιάσεις που αποτελούν άμυνα του μισθωτή στην αντίστοιχη αγωγή του εκμισθωτή για καταβολή οφειλόμενων μισθωμάτων, με τις οποίες αμφισβητεί τη συνδρομή των ουσιαστικών προϋποθέσεων γέννησης και ύπαρξης της σχετικής απαίτησης. Ο μισθωτής, προκειμένου να ακυρώσει τη διαταγή που τον υποχρεώνει στην καταβολή οφειλόμενων μισθωμάτων, πρέπει με λόγο ανακοπής να αμφισβητήσει την ύπαρξη αυτής της κύριας υποχρέωσής του από τη μισθωτική σχέση, ώστε να απαλλαγεί από αυτή. Προς τούτο, και εφόσον δεν αρνείται τη σύναψη της μίσθωσης και την ιδιότητα του ως μισθωτή των επίδικων ακινήτων, πρέπει να ισχυριστεί και αποδείξει είτε ότι η μισθωτική σύμβαση δεν ήταν ενεργός κατά το χρόνο που αναφέρεται στα οφειλόμενα μισθώματα, αλλά έχει λήξει με νόμιμο τρόπο και επήλθε άρση της μισθωτικής σχέσης, τα δε μισθώματα των οποίων ζητείται η καταβολή να αναφέρονται σε χρόνο μετά τη λήξη αυτής, είτε ότι είχε αποσβεστεί με συγκεκριμένο νόμιμο τρόπο η αξίωση της καταβολής των μισθωμάτων μέχρι την έκδοση της διαταγής πληρωμής, είτε ότι ο κατά τη διαταγή πληρωμής δικαιούχος των μισθωμάτων, δεν είναι εκμισθωτής και συνεπώς δεν είναι φορέας της αξίωσης των μισθωμάτων και δεν νομιμοποιείται να αξιώσει την καταβολή τους.
– Κατά τη διάταξη του άρθρου 342 ΑΚ, ο οφειλέτης δεν γίνεται υπερήμερος, αν η καθυστέρηση της παροχής οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη. Τέτοιο γεγονός είναι κάθε εύλογη αιτία, συνεπεία της οποίας δικαιολογείται η μη εκπλήρωση ή η μη προσήκουσα εκπλήρωση της παροχής του, εφόσον, όμως, δεν μπορεί να αποδοθεί σε δόλο ή αμέλειά του, όταν δηλαδή την ίδια καθυστέρηση θα επεδείκνυε κάθε επιμελής άνθρωπος ευρισκόμενος υπό τις ίδιες συνθήκες, καταβάλλοντας τη συνήθη προσπάθεια εκπλήρωσης (ΑΠ 754/2017, ΑΠ 672/2017, ΑΠ 521/2014, ΑΠ 269/2012). Έτσι, αν η καθυστέρηση της καταβολής του μισθώματος από το μισθωτή οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν φέρει αυτός ευθύνη, δεν περιέρχεται σε υπερημερία. Τέτοιο γεγονός είναι κάθε εύλογη αιτία συνεπεία της οποίας δικαιολογείται η καθυστέρηση του μισθώματος (ΑΠ 850/2014). Η εύλογη αιτία της καθυστέρησης αποτελεί έννοια νομική και ελέγχεται από τον Άρειο Πάγο. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει, ότι αποκλείεται η υπερημερία του οφειλέτη και κατ’ ακολουθία οι συνέπειές της, όταν συντρέχει δικαιολογημένη αμφιβολία του οφειλέτη για την ύπαρξη του χρέους, την έλλειψη δε της υποκειμενικής προϋπόθεσης της ευθύνης του πρέπει να επικαλεσθεί κατ’ ένσταση και να αποδείξει ο οφειλέτης.
