Της Νένας Μαλλιάρα
Έναν νέο “γίγαντα” διαχείρισης της πρώτης κατοικίας, που θα αλλάξει πλήρως τα δεδομένα για τους οφειλέτες που θα πτωχεύουν, τις τράπεζες, αλλά και την αγορά ακινήτων, θα δημιουργήσει ο νέος πτωχευτικός νόμος. Πρόκειται για τον φορέα που θα αποκτά τα ακίνητα των πτωχευμένων οφειλετών, ο οποίος προσελκύει ήδη έντονο ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές και το πλαίσιο της λειτουργίας του θα οριστικοποιηθεί μέσα στο προσεχές δεκαπενθήμερο. Ο φορέας θα ξεκινήσει με “προίκα” από μια δεξαμενή 20.000 ακινήτων, λαμβάνοντας υπόψη τους πλειστηριασμούς που είναι προγραμματισμένοι για το 2021.
Η “νέα γέφυρα”
Μετά το πρόγραμμα-“γέφυρα”, με το οποίο η πρώτη κατοικία δανειοληπτών που πλήττονται από τον κορονοϊό προστατεύεται με κρατική επιδότηση έως και 90% της μηνιαίας δόσης για τρία τρίμηνα, η προστασία της πρώτης κατοικίας θα συνεχίσει να υφίσταται για τους ευάλωτους οικονομικά οφειλέτες, με “όχημα” τον φορέα απόκτησης των ακινήτων τους που θα βγαίνουν σε πλειστηριασμό. Η σύσταση του φορέα –ο οποίος αποτελεί ελληνική πρωτοτυπία, καθώς δεν συνδέεται με bad bank ή με εμπλοκή τραπεζών– προβλέπεται γενικά, σε πέντε μόλις γραμμές του νομοσχεδίου για τον νέο πτωχευτικό νόμο. Το νομοσχέδιο θα συζητηθεί και θα εξειδικευθεί στο σκέλος του φορέα ακινήτων από την ερχόμενη εβδομάδα με τους “θεσμούς” για να ψηφιστεί μέσα στον Σεπτέμβριο.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες του Capital.gr, ο νέος φορέας απόκτησης ακινήτων θα είναι ιδιωτικός και η ανάθεσή του θα γίνει σε επενδυτικό fund (και όχι real estate fund) ή και σε εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων κατόπιν ανοιχτού διεθνούς διαγωνισμού. Ο διαγωνισμός αναμένεται μέσα στον Οκτώβριο, προκειμένου ο φορέας να λειτουργήσει μέχρι τα τέλη του έτους και, σε κάθε περίπτωση, το αργότερο μέχρι τα τέλη Ιανουαρίου 2021, όταν θα παύσει η κρατική επιδότηση της πρώτης κατοικίας με το πρόγραμμα-“γέφυρα”.
Η διαχείριση των ακινήτων θα ανατεθεί σε έναν και μόνο επενδυτή, έτσι ώστε να αποφευχθεί ανταγωνισμός τιμών που θα επηρέαζε αρνητικά την αγορά ακινήτων. Ο φορέας θα έχει το αποκλειστικό δικαίωμα αγοράς των ακινήτων των ευάλωτων οφειλετών που θα πτωχεύουν, τα οποία θα νοικιάζει στη συνέχεια στους ίδιους τους οφειλέτες για περίοδο 12 ετών. Η αγορά του ακινήτου, η εκμίσθωση, όπως και η δυνατότητα επαναγοράς του από τον οφειλέτη στη λήξη της 12ετούς σύμβασης μίσθωσης, θα γίνεται σε τιμές αγοράς. Σημειώνεται ότι το fund (φορέας) θα έχει τη δυνατότητα, μετά τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης, είτε να την ανανεώσει για άλλα 12 χρόνια με τον οφειλέτη είτε να προχωρήσει σε πώληση του ακινήτου, δίνοντας, όμως, το δικαίωμα πρώτης προτίμησης στον οφειλέτη.
Τα έσοδα του φορέα
Αναμφισβήτητα, η λειτουργία του φορέα θα επιτελεί κοινωνικό σκοπό, καθώς θα αποτρέψει τις εξώσεις πολιτών μετά τους πλειστηριασμούς ακινήτων και τη δημιουργία αστέγων. Καθώς, όμως, θα ανατεθεί σε ιδιώτη, ο φορέας θα δημιουργεί προοπτικές κερδοφορίας για τον επενδυτή και, ως εκ τούτου, εκδηλώνεται ήδη ισχυρό ενδιαφέρον.
Η προοπτική κερδών, πέρα από τη δυνατότητα πώλησης του ακινήτου στη λήξη της 12ετούς μίσθωσης, θα προκύπτει από δύο πηγές: α) το επίδομα ενοικίου που θα καταβάλλει στον πτωχευμένο οφειλέτη το Δημόσιο και β) την έκδοση ομολόγων από τον φορέα με υποκείμενη αξία τα ακίνητα.
Στον πτωχευτικό νόμο προβλέπεται ότι το Δημόσιο θα καταβάλλει στον οικονομικά αδύναμο οφειλέτη επίδομα στέγασης (πρόκειται για το προνοιακό πρόγραμμα επιδότησης ενοικίου που χορηγεί το υπουργείο Εργασίας σε ευάλωτα νοικοκυριά και ανέρχεται μέχρι 210 ευρώ μηνιαίως), με το οποίο ο οφειλέτης θα μπορεί να καλύπτει σημαντικό μέρος του ενοικίου. Το μηνιαίο μίσθωμα θα μπορεί να διαμορφώνεται υψηλότερα από τον φορέα, αναλόγως της κάθε περίπτωσης (σύνθεση νοικοκυριού, εισόδημα, περιουσιακή κατάσταση, αξία ακινήτου). Η ύπαρξη του στεγαστικού επιδόματος θα διασφαλίζει σε μεγάλο μέρος την είσπραξη των ενοικίων από τον φορέα, ο οποίος, έχοντας τη βεβαιότητα των εσόδων, θα μπορεί στη συνέχεια να τιτλοποιήσει τις απαιτήσεις του, εκδίδοντας ομόλογα.
Τα ομόλογα αυτά, έχοντας ως υποκείμενη αξία τα ακίνητα και τα έσοδα από αυτά, θα μπορούν να πουληθούν σε επενδυτές, με κέρδος για τον φορέα. Σύμφωνα με τις πληροφορίες του Capital.gr, από τις επαφές ενδιαφερόμενων funds με το υπουργείο Οικονομικών και την “κατάθεση” προτάσεών τους για το πώς βλέπουν τη λειτουργία του φορέα, προκύπτει ότι οι επενδυτές σχεδιάζουν την τμηματοποίηση των ακινήτων-οφειλών σε τρεις σειρές ομολόγων: υψηλής εισπραξιμότητας (senior), μεσαίας (mezzanine) και χαμηλής (junior), τα οποία θα μπορούν να διατεθούν σε διαφορετικές τιμές σε διαφορετικό επενδυτικό κοινό. Πρόκειται για τιτλοποίηση στα πρότυπα των τιτλοποιήσεων “κόκκινων” δανείων του “Ηρακλή”, αν και χωρίς την κρατική εγγύηση. Πάντως, δεν αποκλείεται στις συζητήσεις που θα ακολουθήσουν τις προσεχείς ημέρες με τους επενδυτές και τους “θεσμούς” για τον φορέα να τεθεί και θέμα παρέμβασης του Δημοσίου ως εγγυητή.
Δευτερογενής αγορά ακινήτων
Το μείζον ενδιαφέρον από πλευράς “θεσμών” για τη δημιουργία του φορέα έγκειται στη δημιουργία δευτερογενούς αγοράς για τα ακίνητα και στην αποσυμφόρηση των τραπεζών από ακίνητα που αγοράζουν στους πλειστηριασμούς. Όπως έχει δείξει η μέχρι στιγμής πορεία των πλειστηριασμών, στις τράπεζες καταλήγει το 85% των πλειστηριαζόμενων ακινήτων, επιβαρύνοντας τους ισολογισμούς τους με τεράστια κόστη διαχείρισης, μειώνοντας τις δυνατότητες μεταπώλησης και στρεβλώνοντας εντέλει τη λειτουργία της αγοράς ακινήτων.
Η δημιουργία του φορέα όχι μόνο θα απεμπλέξει τις τράπεζες από την ακούσια συμμετοχή τους σε πλειστηριασμούς, αφού αυτός θα αγοράζει απευθείας τα ακίνητα στη διαδικασία του πλειστηριασμού, αλλά θα δώσει και λύση στα αζήτητα ακίνητα. Είναι προφανές ότι η πλειονότητα των ακινήτων των οφειλετών που θα κηρύξουν πτώχευση δεν θα είναι ακίνητα-φιλέτα, αλλά μικρής αξίας κατοικίες, με χαμηλή εμπορευσιμότητα και, επιπλέον, συχνά, με πολεοδομικές παραβάσεις, που δυσχεραίνουν σημαντικά τη μεταβίβασή τους. Αγοράζοντας και “πακετάροντας” τις απαιτήσεις του στα ακίνητα αυτά, ο φορέας θα μπορεί να παρακάμψει τις δυσκολίες που θα αντιμετώπιζαν οι τράπεζες στη διαχείριση ενός μεγάλου στοκ ακινήτων και θα δημιουργήσει μια δευτερογενή και “εξυγιαντική” αγορά ακινήτων.
