Μεσίτες και ιδιοκτήτες ανεβάζουν τον πήχυ- Ελάχιστες αγοραπωλησίες
Ενώ πανδημία παραλύει την οικονομία, οι επιχειρήσεις ασφυκτιούν και τα εισοδήματα ψαλιδίζονται, η αγορά ακινήτων έχει μία “μία φάση πίσω”: Στην εποχή που η Ελλάδα έβγαινε από τα μνημόνια, η οικονομία αποκτούσε αναπτυξιακή δυναμική και η επέλαση του AirBnB δημιουργούσε λαμπρές προοπτικές αποδόσεων για τους ιδιοκτήτες, πυροδοτώντας ταχεία άνοδο των τιμών.
Αντί να προσαρμοσθούν στα νέα δεδομένα, οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν. Οχι λόγω μεγάλης ζήτησης, αλλά επειδή οι πωλητές δεν είναι αναγκασμένοι να πουλήσουν και μπορούν να βάζουν τον πήχυ ψηλά.
Οποιοι “καίγονταν” να πουλήσουν για να πληρώσουν δάνεια, εφορία ή να γλιτώσουν κατασχέσεις, “σκότωσαν” τα ακίνητα τους την προηγούμενη πενταετία. Οσοι τα κράτησαν και δεν πιέζονται από άμεσες υποχρεώσεις , ορίζουν τιμές με βάση τις δικές τους εκτιμήσεις για την αξία του ακινήτου και όχι με το τι “δίνει η αγορά”. Οι μεσίτες “σιγοντάρουν” σ’ αυτές τις αυθαίρετες αποτιμήσεις και υπόσχονται υψηλές τιμές για να πάρουν την αναθεση.
Ομως η μεγάλη άνοδος των τιμών δεν είναι πραγματική. Υπάρχει μόνο στις αγγελίες που δημοσιεύονται και σ’ αυτά που ζητούν οι πωλητές. Γιατί στην πράξη συναλλαγές δεν γίνονται.
Οι αγοραστές δεν… κάνουν ουρά
Η κτηματαγορά είναι ουσιαστικά νεκρή αυτή την περίοδο και οι ελάχιστες αγοραπωλησίες που γίνονται, αφορούν ακίνητα μηδαμινής αξίας σε υποβαθμισμένες περιοχές. Οι περισσότεροι αγοραστές είναι μετανάστες που θέλουν ένα δικό τους “κεραμίδι” για να γλιτώσουν από τον εφιάλτη του σπιτονοικοκύρη και των διαρκών μετακινήσεων.
Ομως, αν δει κανείς τις αγγελίες για πωλήσεις διαμερισμάτων θα σχηματίσει την εντύπωση ότι οι υποψήφιοι αγοραστές σχηματίζουν… ουρές: Οι τιμές ανά τετραγωνικό είναι κατά μέσο όρο 15% υψηλότερες από πέρυσι, ενώ στην τριετία εμφανίζονται αυξημένες κατά 20% με 30%.
Ενα ενδεικτικό στοιχείο των προσδοκιών που έχουν καλλιεργηθεί σε ιδιοκτήτες, είναι ότι ακίνητα που έμειναν απούλητα επί τρία χρόνια, εμφανίζονται τώρα να πωλούνται σε υψηλότερες(!) τιμές. Χαρακτηριστικές περιπτώσεις: Ισόγειο γκαρσονιέρα στο Κολωνάκι για την οποία επί τρία χρόνια δεν βρέθηκε αγοραστής στα 2.300 ευρώ το τετραγωνικό, προσφέρεται τώρα προς 2.800! Για ημιυπόγειο διαμέρισμα στην Κυψέλη ο ιδιοκτήτης ζητά τώρα 720 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ δεν κατάφερε επί δυο χρόνια να το πουλήσει προς 480!
Εικονική άνοδος
“Οι τιμές έχουν ανέβει εικονικά”, επισημαίνει στέλεχος μεγάλου κτηματομεσιτικού γραφείου στο κέντρο της Αθήνας. “Οταν δεν γίνονται αγοραπωλησίες, όταν δεν χτυπάει καν το τηλέφωνο για ορισμένες αγγελίες, τι σημασία έχει πόσα ζητάει ο ιδιοκτήτης;”
Οι μεγαγαλύτερες μεταβολές σημειώνονται στα πολύ φθηνά ακίνητα των υποβαθμισμένων συνοικιών (Μεταξουργείο, Σεπόλια, Πατήσια, Κυψέλη κλπ) και στις παραδοσιακά ακριβές περιοχές (Κολωνάκι, Φιλοπάππου, Γλυφάδα, Παλαιό Φάληρο, Κηφισιά, Νέα Ερυθραία κλπ).
Στη Γλυφάδα, για διαμέρισμα 80 τ.μ. τρίτου ορόφου, 15ετίας, ο ιδιοκτήτης ζητά 5.100 ευρώ το τετραγωνικό. Στην πιο “λαϊκή” συνοικία της Γλυφάδας, την Τερψιθέα, για διαμέρισμα με τα ίδια χαρακτηριστικά το ζητούμενο τίμημα είναι 2.200 ευρώ ανά τμ.
Στο Παλαιό Φάληρο, διαμερίσματα σε πολυκατοικίες 50ετίας (κτισμένες το 1970-1975) πωλούνται προς 2.300-2.900 το τμ, ανάλογα με τον όροφο.
Στην περιοχή Φιλοπάππου -Κουκακίου κοντά στην Ακρόπολη , οι ιδιοκτήτες ζητούν… ό,τι θέλουν: 4.750 ευρώ για νεόδμητο 1ου ορόφου, 3.500 ευρώ το τετραγωνικό για δυάρι β’ ορόφου “κοντά στο μετρό” (μπορεί να είναι και κοντά στου Φιξ…), 3.100 το τμ για ισόγεια γκαρσονιέρα.
Στις “λαϊκές”γειτονιές οι ιδιοκτήτες έχουν ανεβάσει αρκετά τον πήχυ των απαιτήσεων τους . Διαμερίσματα κοντά στις πλατείες Κολιάτσου και Αμερικής, που δύσκολα πωλούνταν την προηγούμενη 5ετία στα 700-800 ευρώ το τμ, προσφέρονται τώρα στα 1.000-1.200 ευρώ. Περίπου 10% με 15% υψηλότερες οι τιμές στο Περιστέρι και στο Αιγάλεω. Στην Καλλιθέα προσφέρονται διαμερίσματα 40ετίας (δεκαετίας του ’80) στα 1.400-1.800 το τμ.
Πρέπει πάντως να σημειωθεί ότι οι προαναφερόμενες τιμές δεν είναι ενδεικτικές των αξιών σε κάθε περιοχή, ούτε αντιπροσωπευτικές. Οποιοι ιδιοκτήτες θέλουν πραγματικά να πουλήσουν, προσαρμόζουν τις απαιτήσεις τους στα δεδομένα της αγοράς, ορίζοντας τιμές στις οποίες μπορούν να βρουν αγοραστές.
